1、合法建筑用途变更如果审批，怎么走程序的？如果在界外，没有控规，类似用途变更，可以按规划通则管理吧？

评估，收回，是否符合规划，上会论证，补觉土地出让金或者重新出让（重新出具规划条件），按现状办证、核实、登记

先按照工业用地出一个规划设计条件，然后叫业主编制一个调整规划设计条件的论证报告，专家评审通过后，报规委会批复，规委会批复后，评估补缴出让金，重新签订出让合同，后续的操作是权益利用的事了。

2、一栋单层工业建筑高度大于8米，但是层高不足8米的，这样可以采用双倍计容吗？

层高大于8米按二倍进行计算，小于8米按一倍进行计算。

3、规划核实中累计误差不超过多少，是按工规证还是按项目？

根据《山东省建设工程竣工规划核实办法规定》第十条 建筑面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出《建设工程规划许可证》许可的建筑面积的数值。建筑面积的合理误差按以下规定累进计算:

(一)1000平方米以内(含1000平方米)部分为3%;

(二)1000-5000平方米(含5000平方米)之间部分为2%;

(三)5000-10000平方米(含10000平方米)之间部分为1.5%;

(四)10000平方米以上部分为0.5%。

累进计算的建筑面积合理误差不得超过300平方米

按项目累进不超过300平方米。

4、用地规划许可的附图附件一般是什么？

用地红线图及建筑红线等。

意义不大，可以直接复印土地出让合同里的宗地图复印做附件。为建设单位省钱了，非常受欢迎。

5、一宗商业用地在2004年签订土地出让合同，合同中未明确容积率、建筑密度等控制指标，也没有附规划条件。今年建设单位准备将设计方案送审，怎么处理？

合同里都没有容积率，这种要谨慎。仔细去找原来的供地材料，规划许可材料，规划条件，合同附件。如果确实没有按照当时审批的总平面图载明数据为准。如果还没有，就按照当前存在的有产权证的建筑物进行计算当前的容积率建筑密度，不能超过。如果都没有，结合控规，由规划部门核定报政府同意，补签合同。前提要考虑是不是闲置要收回。

可以考虑土地款评估，倒算当时的开发量。

怎么不提没有规划条件作为附件的，出让无效。

6、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》中有一条：室外活动场地应有1/2以上的面积在标准建筑日照阴影线之外。标准建筑日照阴影线是指什么？如何理解？

应该是冬至日3小时上下那根分界线，不满足3小时就是阴影线内。

7、不独立的地下车库属于共有建筑面积的提法，有无相关法律法规方面的依据？

按照民法典地下车库在设计阶段就明确的车位，属于开发企业，但是要优先保障业主

8、有一个项目，300亩是一宗地都交了出让金，办了一个用地规划和一个工程规划，现在建了50亩企业资金紧张，剩下的不建设了。现在想分割把50亩落宗办理不动产登记证，剩下的再说，该如何办理？

如果是工业项目，都可以按栋核实验收了，不存在问题。土地出让合同的履约的事情基本很少有地方深究。

如果是房地产项目，按照保交楼政策，能把50亩核实验收，能保障业主权益就不错了，再来谈后续吧，比恒大还糟糕的不多了吧。

9、有个项目，之前是划拨的行政办公，后来办完工程证之后烂尾了，变成停缓建项目了。现在国资把这个项目给了一个国企，这个国企也办完了土地证更名，办完了工程证更名。之后又办了一个划拨转出让，用途规划给定的是商业，签完了合同，已经补缴了土地出让金。下一步是不是应该拿着合同，办用地变更，工程变更？

既然已经政府同意，并完善变更了土地性质，就只要考虑续建了，土地权属都变更且性质都改了，不应该是变更，应该是重新办理了。