1、地下车库怎么测算分摊面积？

地下车库不分摊。除非计容包含在可售建筑面积里。不过一般都不会。包含了降低利润和总建筑面积。

配套设施，属于共有，但不分摊。

独立的地下车库不属于共有建筑面积，不独立的属于共有建筑面积，不参与分摊。

2、一块地，一个控规，现在打算分宗，可以分出来吗？后续工规怎么办？

国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发〔2019〕34号），结合国务院的文件，各省都出台了相应的实施意见。

分宗也要按照控规来。

3、工业企业在原来的用地内进行改扩建需要重新出红线图及规划条件吗？

不需要，根据已出的规划条件做方案。

4、室外搭建个棚子，算不算建筑面积，要不要报审规划局后续办理房产证？

看是不是临时建筑，临时建筑不能办理产权登记，但也要办理临时工规证，不办又不属于豁免情形的，算违建。

5、办理一书三证，如预审与选址意见书，项目建设依据是批准、核准、备案文件，还是上位规划？

项目建设依据，主要是项目建议书批复文件、项目列入相关规划文件、项目列入相关产业政策文件。用地规划依据才是控规，而这里指的是项目。

立项一般是指备案、核准和批准，可研的批复更深一个层次，也可以算已经立项，部分地区简化立项手续，直接出具可研批复，所以视同也是立项手续。而项目建议书的批复算是路条，就是让项目单位开展前期工作的函，没有经各个职能部门研究认可，不算项目已经立项。一般的流程是建议书批复-用地预审和选址-立项批准-可研的批复。

项目建设依据（审批项目建议书的建设项目提供项目建议书批复文件，直接审批可行性研究报告或者需核准的建设项目提供建设项目列入相关规划或者产业政策的文件）。用地预审范围缩小了以后，也可以是国务院、省、自治区、直辖市人民政府批准的文件。

6、农村一二三产业融合发展用地文件吗？

自然资源部国家发展改革委 农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知（自然资发[2021]16 号）

7、高速路服务区的加油站需要按公路保护条例进行30米退距管理吗？还是可以作为高速路的附属设施不用退距了？

高速公路具体方案包括被交道路（要衔接地方路网规划）、服务区内部设施布置，应该都是省交通厅的公路局负责审查。

以高速公路管理部门和高速交警意见为准

8、有没有做过类似祠堂、祖公屋的选址，选在控规哪里的用地上，程序怎么走？

特殊用地，需要单独选址程序。

9、一个4s店，经营不太好，里边的维修车间想搞成音乐餐厅，消防队来函征求意见这样的怎么搞？

属于改变既有建筑功能，

有《钦州市主城区既有建筑改变使用功能规划消防联合审查暂行管理办法》可以借鉴，既有建筑改变使用功能的 (包含租用或使用村 (居)民自建房用作生产、经营活动)，在办理消防设计审查、消防验收或消防验收备案时，必须提供该建筑合法审批手续或房产证明材料，并应提供具有相应资质的质量检测机构出具的房屋安全性鉴定报告及具有相应资质的设计单位出具的改变使用功能后原有建筑结构安全的结论及改变后的设计文件。

也可以参考南京和连云港相关文件，都是商业，可以直接进行消防设计审查，无需征询规划部门意见。

10、毛坯房阳台上没装窗子，装修的时候加装了窗子（或者原来安装了窗户，将窗户尺寸扩大，变成落地窗），是否属于改变建筑外立面？实际工作中就遇到有业主这么举报的，说是违建，要求拆除？

首先装修在规划核实后属于违规交房由住建主管部门管，规划核实后装修由住建局物业主管部门管理。

参照清远市的核实办法，可以认定中与规划许可内容不一致但可视为不影响规划实施的情况，第六条“不影响建筑整体立面效果的前提下，建筑门窗移位增减,建筑外轮廓尺寸局部调整，阳台造型局部调整。”在实际工作中可具体情况具体分析。

11、构筑物办理工程规划许可证吗？比如消防水池及泵房等，在规划方案里计算了建筑面积，其中泵房21个平，消防水池210个平方。

按照《城乡规划法》建筑物、构筑物都需要办理工程证。

12、核发证件时，商业地块和住宅地块在一个工证上，指标是分开核算的，现在商业地块绿地面积不够（部分绿地给硬化停车了），住宅绿地面积是超的，能不能均衡一下绿地率？住宅地块和商业地块的土地证的是分开的，两个土地证据控规给住宅地块和商业地块分别给了指标，核定方案的时候也是分开核定的指标。 

商业地块和住宅地块不能不平衡绿地率指标。可参考泉州城市规划技术管理规定，对林荫停车场进行绿地率折算。

13、限高80米，这种设计单位在方案设计阶段在建筑物屋顶做的装饰性构架到标注建筑总高度为89米，是否可行？

规划部门控制的高度一般是最高处，只是在施工图上有的构件、设施、设备都要算，具体可以看规划条件的表述和合同表述。

14、文旅项目想要不规则“扣芯”拿地，不做建设的地方保持原有林地租用，这样节省了企业用地成本。但是从规划角度这样违背了节约和集中连片原则，规划审批中又没有法律条款约束，这样做可行吗？

若项目在集中建设区内，建议启动控规修编工作，给文旅项目一个可行性的片区控规做规划和土地供应指引。

这就是浙江首创的点状供地，目前的政策下，不鼓励，要严格按照开发边界和详规来执行。

15、申请公开建设项目“一书两证”(建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）及申报材料（国有土地出让合同)，公开证的内容还是公开申请办证的所有资料包括工程设计方案和政府批复等资料？

根据政府信息公开条例

第十六条　行政机关的内部事务信息，包括人事管理、后勤管理、内部工作流程等方面的信息，可以不予公开。

行政机关在履行行政管理职能过程中形成的讨论记录、过程稿、磋商信函、请示报告等过程性信息以及行政执法案卷信息，可以不予公开。法律、法规、规章规定上述信息应当公开的，从其规定。

建议以上的卷宗可以不公开，但是按照双公示要求能公示的信息，也就是网上填报的信息，可以公开。涉及到以前年度的，参照现在双公示要求公示的内容，公开只要行政许可的，都算执法案卷。

16、核发桥梁的工规证时需要注意哪些方面？

如果有规条，一些地区的处理方式主要审核设计方案是否符合规条。行洪这些，有水务管。形态这些，看桥梁的分量了，有些是常规桥梁，就按政策程序；有些甚至方案要国际征集。也有地区主要审核桥梁位置，宽度和控规一致性，来批准。桥墩属于桥身附属构成要素，设计方案掌握就行了。

17、已建成居住建筑，分割土地，规划部门参与出意见吗？

目前部分省市在不动产登记清单资料中明确规定，需要有权部门出具土地分割或者合宗的意见后，不动产登记部门才予以受理该事项。建议参考江苏省相关文件：完善土地分割转让政策。建设用地使用权分割转让应符合规划、出让合同约定或划拨决定书规定，分割转让部分应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害相关权利人合法权益。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。

18、精装修交付的项目，室内局部做改造了，客厅部位增设墙体（一个客厅变成一个客厅和一个房间，南侧阳台由一变二，其中一个需全面积计容，致使容积率增加）。建设单位不愿整改也不愿意计容。一方面增设墙体是业主同意的，二是现在交房在即整改没有时间，三是上面给的压力太大。说实话，这样改造，开发企业确实未获利且增加了成本和投入，业主也获得实利。各位有啥高招？

前文中提到过，部分地区“建筑内部增加或减少非承重隔墙，建筑内部房间尺寸变化”可视为不影响规划实施，但是该项目擅自调整户型导致“容积率增加”，建议做实际测绘，通过违法查处后，核定增加计容建筑面积补缴土地出让金及相关费用。

做好政策宣讲，必须按照工规证的施工图恢复，不然就是进行违法查处，视情况进行方案变更和许可变更。原则就是规划核实一定要和规划许可内容一致。

19、 点状供地的规划条件设置时能不能不考虑建筑退距？

可参考其它城市的技术管理规定：因城市建设需要与相邻地块联建的，在取得相关权益人同意的情况下，自然资源和规划主管部门可核准按以下方式进行建设:一是若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距;二是若相邻地块采用建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定,拼接建筑必须整体设计、同步实施、同步验收。

20、土地出让金还没有缴清，分期付款，缴清第一期之后可以先给他办理建设用地规划许可证吗？

根据《自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》，鼓励同步核发规划许可。对市政基础设施和标准厂房建设项目，在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。其中，以出让方式配置国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权出让合同签订后，一并核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；以划拨方式配置国有建设用地使用权的，一并核发国有建设用地划拨决定书、建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。鼓励地方探索同步发放不动产权证书，依法依规实行“交地即交证”。但在实际工作中应按照省级政务服务网中确定的收资清单来办理。