1、下沉式广场是否算占地，计入建筑密度呢？

建筑密度是计算建筑物的占地，下沉式广场只是地面铺装，不算是建筑物，所以不算建筑密度。

2、新建酒厂，按工业项目控制指标容积率为1.0，规划条件给的是》0.8，设计方案为0.9，这种符合条件但是不符合控制指标的方案怎么审？

根据《工业项目建设用地控制指标》：地方各级自然资源主管部门要严格依据《控制指标》审核工业项目用地，对不符合《控制指标》要求的工业项目，要按规定核减项目用地面积或不予供地。因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求确需突破《控制指标》的工业项目，地方各级自然资源主管部门要根据建设项目节地评价相关要求开展建设项目节地评价论证。《控制指标》发布前已受理的工业项目，继续按照受理时的要求执行。

3、一宗工业用地是个老厂，有土地证，生产机械设备的。企业有翻建厂房需求，地块控制指标都没问题，但是在详细规划里是一类工业用地（机械设备制造应该是属于二类），这样的话就不能再建设维持现状吗，还是说只要环评能过得去就可以？

一类二类三类用地是按照排放标准来分类的，不是以前那样按照行业来分类，所以只要环评过得去，或者说实际排放达标就可以了。但实际上环保部门根本就不按照一二三类工业用地的排放标准来审核环评。

4、对开发经营类多宗出让地块实施统一规划的，建设工程设计方案相关指标应符合各宗地地块出让合同附具的规划条件，不得通过统一规划规避容积率等控制指标和配套要求。探讨一下：这个文件出了后，还能一次出让3宗地块，规划条件明确可以统算指标和配套吗？

每宗地块都需要一个独立的设计条件，另外江苏目前是地块之间有市政道路分隔的原则上需要分开出让；

应该不能说统一规划，因为出让合同已经按照一宗地一宗地的约定了；

总原则是不得突破出让合同约定，此类情况，可以在规划条件拟定时明确三个地块可以在不突破总量情况下进行一定比例内部平衡。不能在拿到地后再进行平衡，总得是以合同为准，各宗地也应该在合同和规划条件中单独设立相应指标，不能约定统筹指标。

5、有什么规范明确写了停车位到建筑的间距要求么？停车场设计规范，停车场（非停车位）间距建筑达到6米以上？

浙江消防指南明确是 可以贴着厂房布置 5个一组 一组不能超过5个 组与组要间隔6m

住建部有明确答复：

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》中的停车场是指供社会车辆提供服务的公共停车场。对于供住宅小区车辆停放的地面停车位、单位内临时道路或根据场地情况配置的停车位，该规范未做具体规定。

6、相邻两地块同一个开发商拍得，一个地块商住用地（商住比不大于10%），一个地块居住用地，能否合宗设计？

国有建设用地分宗或并宗应当满足变更后符合规划、独立成宗等条件，涉及改变用途、权利性质和规划指标的，还应当取得自然资源主管部门的同意，核定并补缴相应的出让金等土地有偿使用费，办理变更登记，领取变更后的不动产权证书。

房地产项目合并宗地设计不妥，容易导致用地面积突破限制用地目录要求，也影响土地招拍挂的公平。

指标统算问题挺大的，举个例子，通算前，每宗地独立设置物业用房，通算后，可能都集中另外一宗地了，另外一个没有了。

对房地产开发项目的合宗还是严格限制的，主要是针对工业项目由于不同时期报批，分期供地，然后整体合宗设计，整体许可，两工业用地的各指标都是一致的，合宗基本没有什么风险。

7、备案类的项目，各地是否发过选址意见书？

有的地方不用用地预审，直接核发选址意见书；有的地方只用出具选址意见，不核发选址意见书。

按《城乡规划法》36条外，其他不需要办理。但是实际上，到省级备案的项目，如果需要地方政府出具选址意见书的，肯定还是要出的，理由是到底是省级备案还是核准批准，类型由省级说了算，上报之前肯定是要出好选址意见书了。另外就是其实以前都是出具用地预审和选址意见，不是选址意见书，就可以，后来为了规范材料，直接把选址意见升级为选址意见书了。所以这个问题的关键在于省自然资源厅和省发改委对接，把材料清单进行规范化，下级政府说啥都没用。

8、道路红线接出入口问题，实际道路都是比较窄的道路红线内与实际道路想接部分都怎么办理手续的，卫片执法跟我们天天掰扯，道路有的还没手续旁边不是林地就是天然牧草。

道路项目按照土地权属（地籍）和控规范围许可。地籍与控规不一致的，如果地籍大于控规范围，道路业主单位可以申请放弃多余部分土地；地籍小于控规，只能按照地籍范围许可。

以后用地红线考虑到项目用地红线与道路用地无缝拼接就好了。这个是近几天管理严格以后的情况，要与时俱进啊。

9、把入户门堵上，旁边间隔一米的位置把墙开了准备做门，都不是承重墙，都在我的房子范围内，门也是一样大小，没有打公共的墙，这样算不算违建？如果是的话，交罚款就行还是一定要恢复原状？是住宅楼内部，不是外墙，周边邻居也没有反对意见。

按照清远市的核实办法可以认定为不影响规划实施

不算违建，有些城市的建筑物外立面只管到重要街道两侧。

首先，该方案是否影响他人利益。入住以后的肯定是规划核实以后的，由住建局管理装修的来，发生以后由物业主管部门管理。

有过一个案例，门是内开门，被业主改成外开门，邻居去法院告他，法院判决恢复原状，因为影响他人利益

这个问题很有争议，这个涉及公共区域的改变，原则上在满足安全装修的前提下还需要利害关系人同意。既然是入户门，肯定涉及面向公共空间的墙体，按照不动产测量的标准，这部分墙体是公摊部分，视作外墙。而且实际上也就是邻居举报才会存在这个问题。

门的位置变了，对于公共通道的相邻关系肯定也会有影响，建议征求同层业主意见。

(九) 与规划许可内容不一致但可视为不影响规划实施的情况

建筑单体局部有合理调整且符合相关技术规范，并属于下列情形之一的，可视为不影响规划实施:

1.建筑内部增加或减少非承重隔墙:

2.建筑内部房间尺寸变化:

3.楼梯间、电梯间等因设备设置要求空间加大或减少

4.经消防部门同意的建筑内部增设或减设楼梯、消防疏散通道、电梯、自动扶梯等:

5.建筑内部公用设施、物业管理用房及架空平台等在不减少面积、不改变位置前提下的平面形状调整:

6.不影响建筑整体立面效果的前提下，建筑门窗移位增减,建筑外轮廓尺寸局部调整，阳台造型局部调整;

7.其他与规划无影响的合理调整。

建筑工程因结构、设备安装及施工误差等原因引起墙体厚度、内部墙体位置等与规划许可的建筑施工图不一致的情形，在不影响建筑整体外立面，不改变建筑内部整体平面布局且不改变不动产登记单元数量的，视为符合建设工程规划许可要求。

最新《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:

(一) 建筑物的基础、承重结构外墙顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

10、司法部门认为业主在主体建筑外的占用园区绿地建的亭子，执法部门拆除应确认都周边的影响。从法规关系上，依据城乡规划法，已竣工的私搭乱建行为，属于无法采取改正措施啊，既然是违建，为啥要考虑对周边的影响呢？

如果有地方规定这种行为明确为无法采取改正措施的，确实无需考虑对周边影响。考虑话只是为了更好解释为啥是无法采取改正措施情形。

11、像桃李春风这样的低层带院的项目，是如何获批的？能不能冲破1.0以下的容积率？有没有相关政策？四层以下怎么突破？开发商想建设2-3层？

不是典型的高低配，高层冲容积率，低层作为高端产品。

各地都不敢批准院落， 怕公共绿地和后期纠纷。

其实是联排，在左右建筑构架上有特殊设计，具体去考察一下。

也有一些用地压根不是居住用地，商业用地不受容积率不大于1.0的限制。

独栋肯定不行，院子没有问题只要不计入公共绿地就行，层数的话建议联排和多层多层洋房搭配吧，没有法律条文规定不可以做，政策文件明确说不能做的也没有看到过，一般都是地方管控措施。

1.0以下，目前肯定不可以。上面政策也只是说的远郊区，除了几个一线城市，其他地方哪来的远郊区。1.0以下的规划条件不能出的。

联排加洋房，把容积率做到1.0以上，也有地方通过容积率计算方式，部分地下通过与地面联通、露天、玻璃板等方式，要求地下算容积率，客厅挑高算双倍容积率，增加商业配套、公建配套等做到1.0以上。