1、综合体建筑，用地性质商服／商住，使用性质为商业／商场，现局部改造装修为酒店／宾馆，请问各地资规是否规范改造类审批？有单体建筑局部改造为旅游住宿类的案例吗？不改变外立面，更不可能不改变建筑主体结构。

商业用地上做酒店，应该和原有功能无矛盾，无需规划部门审批，找住建部门办施工许可和消防审验就行了，前提是不涉及外立面。

比如一个商铺原来是开超市，现在要开餐饮，涉及内部装修（不改变建筑面积），难道需要我们去规划审查它的装修方案吗，它又不涉及办理规划许可证，规划管理不参与。我们这边商业统一写的商业或商铺，只要不写住宅功能就行，商业具体功能划分我们不管，标注宜粗不宜细，除非规划条件明确它要修建酒店。

规划管理只管外立面是不是改变，建筑的商业性质是否改变，是不是改扩建。这个案例中的酒店宾馆等都还是属于商业范畴，如果不涉及改建，只是内部装修，是不需要规划许可的。

各地既有建筑改变功能的文件一般都有相关规定，比如《江苏省既有建筑改造消防设计技术要点（试行）》规定如下情形不作为改变建筑主体功能：商业建筑内的业态调整或互换， 如： 商店、 超市、 购物中心、 专业卖场、综合商场、 商业综合体的商业部分等商业建筑内， 经营（ 服务） 内容、 店铺布置方式的调整或互换。

2、学校项目里面的教师宿舍，允许做每个房间设置厨房设施吗？12层楼。

这个消防应该会有大问题，遇到过一个案例，有个商业里面做宾馆的在专家会上都会拒了。

后期可能会使用电磁炉或者烧水壶什么的，那是后期的事，但不建议在方案中明确明火装置。

没找到说宿舍居住区域可以设置厨房的条文，只找到可以设置公共厨房，法无授权不可为，虽没明确禁止，但也没设置依据，所以我们可以建议集中设置公用厨房

公寓设计规范里可以设置厨房，但是宿舍设计规范里只有公共厨房概念，而且明确不能使用明火，另外要公共建筑的防火设计规范来执行，所以不能设置单独厨房。

3、20年前取得的一宗商业地，出让合同和规划设计条件的密度不一致，以哪个为准？确实存在一种情况，合同里2处都写了容积率，一处在合同中间，一处是在附件的规划条件，合同写的密度是38.3%，条件写得不大于25%，而且20多年前已经建成了绝大部分了。

虽然说解释权在主管部门，但是也应该保护受让方，这个38.3%应该有出处的，按照高的执行，当然如果与控规冲突就麻烦了。建议双方协商解决，重新签订补充合同。

无论按哪个都有点问题，因为这是合同出现了矛盾，我记得合同明确了容积率密度等指标，然后后面说了一句，其他规划指标严格按照某某文号的规划设计条件，但有些合同都加了一句，附件和合同同等法律效应。

4、走单选的项目还编详细规划吗？各地的空间总体规划都批复了，还能走开发边界外的单选？

单独选址论证报告-政府批准-单独编一个xxx地块详细规划-报政府审批-再进行选址-建设工程设计方案-建设用地规划许可-划拨-建设工程规划许可

编图则过规委会很必要，各地都有这个做法，如果不编详细规划作为依据，作规划许可的合法性就存在问题。

这个就是前几天讨论的，郊野地块详细规划，各省厅基本认可。xx郊野地块详细规划

这阶段的过渡期一定要保护好自己，国空体系尚未全部建立起来，凡是规划条件及许可必须有详规为依据，这是法，编了肯定不会错。

程序不要丢，不管以后怎样，该走的法定程序一个别丢，前天部里的会已经讲清楚了，下一步规划条件、许可和核实要纳入督察范围，以后少不了检查。

一般都以图则的形式，专家评审，规委会，政府一个不能少。

 单独选址最初的目的是为了解决土地问题，有时候实际建设项目和单独选址的项目是不匹配的，对于这种按照现有政策是不可能许可的。如果实际项目和选址阶段的匹配，是可以在选址的基础上进行许可的（单独选址有立项、论证等各环节的资料，保险起见可以补充一个控规图则）

在上面没有严查单独选址，或者说明文规定禁止单独选址的情况下，应该长期存在吧。反正省厅如果不认可，供地也供应不了，有省厅背书呢。

5、碰到很多村都这种情况，一个村在另一个村有飞地，但是为了想更好的解决这个问题，有的村就提出来想刨除那个飞地，让整个村域干脆点，目前在做村庄规划的时候碰到这种情况了，但是不知道怎么处理？

地可以条，图可以话，人也要划转才行吧，a村的人划到b村去，存不存在群众矛盾呢？这个不仅仅是规划的问题。

6、负责方案审批的各位同仁，你们那里近两年有批过低层住宅嘛？类似联排、合院

建议到浙江去看看，一直在批。合院的矛盾比较大，建议多去看看交付三年以后的项目去看看，听听当地管理部门的经验，包括第四代住宅批后有没有坑。多在群里点对点问问同行，建议大家在群里自己改一下昵称，我们不推荐实名，但是建议标注城市。

7、一个历史遗留问题，房照是划拨城镇住宅用地，建筑面积75平的危房，现在来申请翻扩建，该如何审批啊？发工程证，是不是批独栋别墅啊？

拆翻建要土地审批和规划审批，如果控规符合，那么三不变，危房拆建。如要扩建，要看土地线态度，是补还是收回重新出。关键小地块，周边情况复杂，很难符合当前的技术规范，比如日照和消防间距。

鼓励成片开发，小地块独栋如果可以翻建（哪怕是三原原则），问题就大了，基本这个建筑就不可能被征收，不可能成片开发了。一般只有鉴定为危房以后才能按照住建部门给定修缮方案进行修缮，不能重建、改建、翻建。

如果成危房，建议提前征收，异地安置或者货币安置，有条件的城市建议不是危房的也提前征收，不要到了要开发的时候采取谈征收，代价很大，而且还延误项目开发。

如果是符合农民建房资格的，建议是不是置换出来去享受农民建房政策，更顺一点。如果推不下去的，最好乡镇能有个说明：后续在村庄规划里计划保留。

对这种中心城区外国有划拨土地的个人危旧房改扩建，应充分保障土地权利人合法权益，个人觉得作为规划部门核心是要找到核定建设条件及许可的依据（可以是控规或通则式管理的村规）。符合依据规划核定条件后交由土地部门完善手续后作出许可，不符合报告政府研究置换，收回等补偿措施，解决群众合理住房需求。

8、工业用地修建四至围墙，有什么法律界定和明文规定吗？案例1:某工业企业不愿修建围墙，与相邻企业用绿化隔离，导致卫生死角和安全隐患。案例二：某工业企业沿道路一侧未修建围墙，改变办公建筑使用用途，租赁他人作为商业门面。

这个更多的是批后管理问题，如果能防止改变建筑功能擅自改变，就没有不愿意建围墙的问题了，毕竟工业企业也要考虑生产安全性问题，防盗问题。

除了有地方明确规定的除外，改变建筑物使用性质，不属于规划管理内容，毕竟部里给的文件也是土地性质，而不是建筑物使用性质

9、工业用地土地在抵押期间能不能办理工程规划许可证？

咨询过律师，抵押可以办工程证。

只要不涉及到原有建筑拆除或改造，就是保证了物权就没有问题。

10、工业项目子公司的备案文件，能用母公司名下的土地报建工程规划许可吗？

不可以，主体不一致，你这个得先让母公司把土地转给子公司才行。

11、怎么看待人防作为建设工程规划许可前置条件的问题，实际是怎么操作的？

江苏也是人防是工规证的前置，操作的时候是同时，人防工程很重要，后续又不能追加，一并考虑很必要。

参考江西省《关于建立健全人防规划融合与建设管理联动机制的通知》（赣人防发〔2021〕14号）：各市、县（区）自然资源主管部门或行政审批局在批准的项目建设工程规划方案总平面图经济技术指标中应明确地上总建筑面积，便于人防审批主管部门据此计算项目人防“结建”面积。

12、各地批前公示都是哪种形式？

各省普通有规划公示管理办法，一般都是要求城市规划展览馆、公示栏等固定的公示场所、新闻媒体或政府、规划局网站、修建性详细规划还应在地块现场公示。

规划公示由规划部门实施。

13、企业报二期的时候，总图上体现了一期的门卫超了红线，请问二期的总图能批吗？怎么处理比较好？

 一是如果违建的话抄告城管，总图暂不体现或根据城管处理后补办手续后体现，一般应该占道路红线了，应该局部拆除后补办手续；二是若有不动产权证，又没重大安全隐患，直接要求拆除不合适，建议设计单位提出门卫整改或调整方案后审批，至于什么时候整改，建议路扩宽时按拆迁政策处置！

14、一个建筑物验收后拆除了，重新建，需要办工规证吗

依法是应该办理的。