不符合用地性质不符合消防规范但已办工规证的如何进行规划核实案例分析
1、工业项目办理工程规划许可，项目备案企业和土地不动产权利人不一致的，这个备案是不是可以用？乙租用甲的土地，备案是乙名称的项目，工程许可办甲的名称，备案可以是乙么？还是需要把备案企业名称变更成甲？
项目备案有两种，一种是租赁厂房使用，备案主体是承租人，另一种是有新改扩建的，那么备案主体必须和土地权属人一致。而规划许可手续由土地权利人来办。
地物一致，工规证按租赁方为建设单位办工规证也没意义。甲方的地，甲方申请报建手续，乙方整体租，甲乙之间签订协议约定就行。
2、有个企业（淀粉制品公司）租了某企业原来丁级的单层厂房，根据加工工艺需要现在要增加夹层（厂房的局部）等级提高为乙级，如何办理？另一栋10米高厂房要调整为12米高，如何办？
厂房增高属于改建，需要办理工规证。部分消防等级需要提高的问题，记得消防部门对一定面积以内是不需要整体提高建筑物防火等级的。另外丙丁升级到甲级乙级在结构上有难以逾越的问题，所以无法升级。以前我们发过专题文章：
3、甲13年取得用地规划许可，工业用地，面积1万，工程规划许可未办理，18年被乙收购，办理了已建房屋的不动产权证，现在需要改建并办理建工程规划许可，该地块现行控规中有1千用地规划成了绿地，请问，现在的规划方案，用地面积应该是1万还是9千呢？
用地面积1万，规划工业用地9千。容积率指标按9千平计算。
理论上先进行部分收储，再对9000平方米调整规划条件，再批方案和工规证。但是一般政府都不愿意花钱收储，所以就采用上述变通方式。
4、房地产开发企业下设分公司，能否以分公司的名义拿地开发房地产，进行房屋销售？
分公司不具备独立法人资格，不能进行报建。一般都是在竞拍时规定摘牌后多少时间内，可以成立新公司子公司，然后新公司子公司签订土地出让合同，后续进行报建。
5、建设工程规划许可证有效期一年这个，是怎么理解呢？目前是一个项目一个证（附表所有建筑），是一栋楼开工，工程证就长期有效吗？按说是不是办了一栋楼的施工证，开始建设了。就不再受工程证一年有效期的限制？
整体办证后，如果有的单体没有建设，到期后，没有延期，也应该失效了。因为可能存在办理的时候工规证与控规是符合要求的，但是过了几年控规调整用途，工规证许可内容不符了，还继续建设，就会影响规划的实施。
赞同工规证部分失效的观点，这样有利于规划实施，毕竟规划成果是动态变化的。
6、有一宗工业用地，位于园区内，周边无村庄、居民点。13年规划部门出了设计条件和红线图，10亩左右，后来原国土部门因为用地指标问题在红线内只报批了6亩，并且已经完成出让，并办理6亩土地证。企业近期申请于土地权属内新建厂房一栋，但是因为原设计条件提的早，建筑密度、绿地率等指标与现在规范及控制指标相冲突，可否按照现行详规要求出具项目用地规划意见，用于设计方案审批。
土地分期供地本来就应该按照当期可供面积出具用地红线和规划条件，可以协调各期的红线和规划条件，但是谁也没有保证后期土地能顺利供应。案例中的情况，可以根据当前控规，调整规划条件，毕竟只是工业土地，风险不大。
7、土地权属人是石英加工公司，但是在现行的详规里这块地规划是一类工业用地，其他科室就提出了产业和一类工业用地不符，这个是否影响审批呢？
一直强调的规划控制的是土地和建筑物，不是项目。先有一类工业用地二类工业用地，后上项目，按照用地性质去控制项目的排放标准，这个感觉一直没有理顺逻辑。
石英加工如果采取先进技术，污染很小，符合一类工业用地标准。但是有些石英加工是要加入铅粉的，这种污染和风险很大，不能放一类工业用地，核心的问题是一类工业用地周边常常布局了居住用地。
8、河道管理范围线和河湖岸线管理范围内的建设项目，自然资源部门是否可以办理规划许可手续，如何办理规划许可手续？
水工用地上的建筑物构筑物要进行规划许可么？水利工程需要办理规划许可么？
9、申请补办某高速扩容用地规划许可证。该工程2020年动工，2023年6月建成通车。该项目已取得自然资源部用地预审及建设用地批复，省发改委工程核准的批复，省环保厅环境影响报告书的批复。没有违法用地查处的资料，直接办证，存在哪些法律风险？
建设用地批准手续都取得了，而且这个是国家基础设施工程，仅仅对照省条例上的收件进行审核就可以了。
10、规划报规原来是一个设计院，到规划验收阶段可以换另一个设计院进行方案调规吗？有哪位遇到这种情况吗？
验收阶段不随便同意调规。
工规证的附件里一般有载明设计单位，变更设计单位或者再加一个设计单位就要变更工规证了。
11、有一个酒店式公寓这类物业，以前批的时候按照一份地方园区的标准，参照住宅批的机动车和非机动车配建指标，但是不按照住宅执行日照，按照非住宅执行防火间距了，实质整栋楼商业办公来。国内对酒店式公寓当时也没有具体的执行规范，所以就参照酒店，住宅，宿舍，办公四类标准执行审查，现在的问题是方案是商住，施工图是办公，地是二类住宅用地，楼已经建起来了，整栋办公只有四部疏散通道，但是方案商住是八部疏散，现在业主要申报验收，怎么处理？
问题是很复杂，1、土地是居住用地，必须要考虑适建性，建筑物的性质应当是住宅；2、目前已经建成，日照间距都不够，达不到住宅标准；3、消防问题很大，这个不符合规范的一定要整改到位；4、原来已经发了工规证，建设单位如果按图施工，不进行规划核实都没有道理。建议：消防和建筑物用途是底线红线，原来发工规证的附件施工图是一个重要依据（方案可以放一放了），消防部门的意见是重要依据，规划可以进行适当调整，整个方案需要深入磋商，应当到高一点的层面去讨论，经办人员按照政府决定去执行吧。
想想办法分解责任，跟开发商按照规定说清楚，哪里不符合让他们要跟政府去协调，然后政府有个会议纪要或指示再走调规、补交出让金、施工图变更、最后验收。不过风险也很大，毕竟到了验收阶段，实话就是政府帮着开发商重新走了一遍程序。