机械车位停车楼属于建筑物?构筑物?特殊设备?算不算建筑物密度?

admin1年前城市规划管理1847

1、一个历史遗留项目之前已经给过规划条件,容积率为4。现在其中一栋楼征拆不下来供不了地,开发商申请把这栋楼先刨除,先供已征拆的地,这样的话就来申请变更规划条件:把一栋靠边缘的楼的占地范围刨除,用地面积缩小,按原有方案重新核定容积率(会超过4)。按照现行规范,已经突破规范要求的2.8了,像这种情况,要解决信访问题,让楼建起来,有什么好的办法?可以在原有规划设计条件上进一步拆分而不变更条件吗?比如能拆的一期用地为一期条件,二期单独作为二期条件?当时出的是规划意见,其中明确了整体的容积率和用地面积。方案已通过规委会,有整体方案修详规的,并且已经审批建设了部分楼。一共是三个地块,现在剩最后一个地块了,拆不掉了,想申请变更规划条件。部分建设已销售,但位于不同的地块内,拟变更的规划条件,属于一个整体方案,但是挨着的地块。想抛掉的地位于边缘,对方案的影响应该是不大。原规划审批方案涉及4个地块,1.2.3已经出让并建设完成,剩余4号地块现在拟调整用地范围出让。

已销售的与本次要切割的不是同宗地块,属于同一整体方案。

容积率和用地面积没有必然的关系。不是说用地面积减小了就要增大容积率的。

地块四至边界是规划编制层面研究的内容,不是规划实施层面研究的。

再上一次规委会吧,部分建设了,有没有销售。注意程序到位,公示、听证。

换个角度看,不算调整出让红线,而是分期给条件供地,分期建设。拆不掉的算作最后一期呢?当时规委会审的确实只是个整体方案,连修详规都算不上,符合控规可以调整范围和调低容积率。

现在第4宗地没出让(规划条件还没出),是结合实际扣除暂时拆不了的用地,重新核定拟出让面积(这是内部行为),不会公示(有类似的案例)。但是要管控住容积率(超4.0是不可能的)和保证配套。

已经供地的,不能调整容积率了,按照《建设用地容积率管理办法》不属于公共利益的,而且是开发商角度思考是不可以的。

没有供地的,先调整控规,再去出具新规划条件是没有问题,当然要考虑整个片区的合理性,而且不一定非要调高容积率或者达到原有方案的开发强度,也是可以调低的。

2、既有建筑符合下列情形之一的,可认定为建筑使用功能未发生改变:虽改变使用功能但消防安全危险性没有提高,可视同建筑使用功能未发生改变。如何理解?

地方规定,不需要规划部门确认的就不要管。

3、乡镇在城镇开发边界外的范围,可以办理集体经济建设用地吗,能办理的话需要发一书两证不?

仅仅针对单独选址项目,上海规定,集体建设用地不办建设用地规划许可证,一书一证管理,

规土意见书和乡规证。

江苏是一书两证。

4、建设单位建设时和规划审批不一致,擅自更改后并建成后还能申报规划变更么?可以走规划变更补办么?

情形恶劣的走处罚流程,轻微的可以通过自行改正,申请规划调整来处理。

5、土地核验是哪个科室管?土地利用科,还是不动产中心?

利用科。

也可以让规划科办规划竣工认可时一块土地核验。

6、居住标准,住宅限高80m,是指最高点,还是檐口。怎么执行的,有依据么?

不建议使用《建筑设计防火规范》GB50016-2014 附录建筑高度和建筑层数的计算方法,建筑高度计算的6种形式,建议使用《民用建筑通用规范》为国家标准,编号为GB 55031-2022,自202331日起实施。本规范为强制性工程建设规范,全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的,以本规范的规定为准。

7、有一个医院在院内拟建机械车位停车楼,钢架结构,多孔铝板围护,距离一幢商住楼较近。这类属于建筑物?构筑物?特殊设备?规划部门怎么审批呢?算不算建筑物密度和建筑面积?

一般都是有基础,按照构筑物来发工规证。没有人在内部活动的。没有围护结构,就是构筑物,不受采光影响。

为了缓解老城区停车难,进行改造增建这些停车设施,都会造成居民反映。我定义为机械设备,既不算建筑物也不算构筑物,不予受理审批,提议政府几部门实行联席会议制度商定,实施前提是取得周边居民同意。

无论形式如何,立体停车库按照新建筑面积计算规范

3.0.10立体书库、立体仓库、立体车库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m及以上的,应计算全面积结构层高在 2.20m 以下的,应计算 1/2 面积。

即使是立体停车库,也都是有顶的,所以理论上要算建筑密度。



8、拟出让地块准备建研学基地 是属于科教用地还是商业用地?

科教用地或者商业用地都可以,按控规。

9、如果不依照规划和相关规定进行不动产确权登记行为,取得的不动产权或者据为己有不能登记为专有的财产的行为,是不是属于未依法登记。对不动产登记来说是可以诉讼的行政行为?

行政确认可诉

10、废品收购站容积率怎么给,有规范要求么?

废弃资源综合利用业,大于1.0

场地很大,做不到1.0的容积率,应属其它商服用地,大片场地用于堆放废旧物资。


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