1、游客服务中心用地性质属于什么？

商业用地，娱乐，康体用地。

2、哪些项目必须编制选址论证报告？变电站是不是必须编制？

开发边界外选址就必须编制，开发边界内的依详细规划选址不用编制的

3、化工项目是不是必须得在化工园区内，如果某个化工项目不在化工园区认定的范围内，需要怎么处理？

这个不是规划管理问题，规划只有是一二三类工业用地问题，化工项目进不进园区是立项和环评审批的问题。麻烦的是小化工，概念模糊的项目，这个要有发改委和应急管理局牵头认定。

4、有个工业用地，2010年就出让了，2010年在住建部门已经办理了报建，但是全部都是宿舍、食堂、办公这些非生产设施，而且原来的规划方案并没有规划部门审批，但办了规划许可证，而且有施工许可，还建好了。现在这块地转让到了另外一个企业，他们依然是沿用，现在想来办规划许可变更，还有规划许可验收工作。这个我们规划许可变更的时候，需要考虑工业用地的建筑占比问题么？还是说我们可以直接按变更办理？

转让的不可以进行许可变更，毕竟许可是不能进行转让的。重新审查方案的时候许可考虑用地和建筑占比问题。

5、有一房产项目审批问题向各位咨询：县城2019年审批一房产项目，规划为高层住宅建筑，目前已建3栋。现房产企业申请调整方案，主要是将高层住宅调整为联排洋房（2层），是否有政策方面的障碍？现在县城限高，再加上行情不好，开发商想着干脆调整别墅，但是别墅肯定不能批，就换个名字，搞成联排2层洋房。 

高层是R3，联排是R1，用地性质不符合吧

土地证中不会按规划性质给，一般都写城镇住宅用地，一般规划条件明确到二级，不到三级，因为三级太细了，把自己都束缚了。

上海违建别墅清查整治范围是15米、4层、容积率1.0。建议不要批这种

别墅在上级层面就没有明确的概念和标准。独栋，双拼，联排，叠拼，包括层数界定，没有明确标准。上海别墅的概念是四面或三面临空，带花园的低层独立式住宅

在地块没有容积率下限规定的前提下，整个地块R2兼容部分联排低层没问题，且主动降容属于适应市场的正向调整，不应该限制权利人的正当权益，把握好程序

联排别墅和2层洋房有区别：联排是独立式住宅，没有分摊公区；洋房一般指4层及以下单套140平以上的公寓，不是独门独院的。

普遍的认知是独栋、双拼是别墅。

别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。（2006年7月，原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）给出了官方标准），可能后期各地方根据实际发展又进行了明确，各地稍有不同。

国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。

违建别墅清查整治的范围包括商办项目，比如商业用地里独栋的2层300平左右商务楼也在清查范围。

6、控规图则里的完整规划地块，包含了延道路边有几十公分的条状地没有征转，出让不了。这种情况怎样依据图则出具用地范围与规划设计条件？

要么报批，要么扣掉，用地范围不能包括代征用地。

7、餐饮店加装烟囱需要办理规划许可吗？有个企业加装了一个大烟囱，老百姓认为是违章建（构）筑，要求拆除？

应该属设备 就好比空调外机支架，不是建构筑物就无需办理规划许可。

8、规划了29层 实际建了26层 这种情况下需要处罚吗？

要走批建不符的处罚程序，罚款可能不处或者少处，然后先调整方案，再规划核实。前提是符合规划条件。

9、地块是商业用地，原来是建有酒店，现在内部改建成了民营医院，这种需要报建？是内部大空间分隔改建了病房。

有一个中国医院建设指南很全

要考虑病房日照，要考虑医院的设计规范，消防规范等，也要考虑环评审批问题。但单就规划而言，都是商业用途，不冲突，视作内部装修不需要报规，如果要视为改建来进行申报，也可以。

酒店是已有建筑物，它的消防肯定是往年的审批标准，改建成医院的话按照消防新规肯定很有难度，且层高和设备空间不太够，疏散通道净宽也不一定够啊。最好还是分析论证一下，盲目投资上马，后续手续办不下去，很痛苦的，这种例子屡见不鲜。

部分地区认为这个算改变建筑功能，需要重新办理工规证，主要是消防审查是属于建筑物改变用途，住建是可以拒绝审查，除非提供新工规。