城市规划管理问答20230927
1、地方着急卖地但镇总规控规都还没批复,规划调整也被暂停了,大家是怎么走控规评估的?
要挂牌土地,出规划条件,起码编制一个地块的控规或者图则出来,经过公示和政府批准,不然后面被信息公开和复议诉讼,材料都没有办法写。
2、科教文卫用地的容积率、建筑密度一般控制指标准多少,有参考文件吗?
按控规,结合地方建设用地指标规定,再结合编研成果。
3、各地出让地块都做地块图则吗?不做图则的,控规都做到啥深度?会有单独地块容积率,高度,退线什么指导吗?
基本都是要做图则的,而且调整是常态,没有图则连载体都没有。
只到单元。没到地块。只有几十块地的单元总建筑容量。
那就得编制地块开发细则明确每块地的指标,报有审批权的政府批准后,作为规划管理的依据
4、工规证分期办理有什么前提条件吗? 是建设条件里面明确分期建设才能分期办理? 还是只要申请就行?
房地产的分期管理部门是在房产主管部门,但是会同规划部门协商确认。一般是考虑同一批建筑单体后续配套使用。其他类项目一般由规划管理部门确定,特别是工业和公建类项目。部分地方分期要在立项文件里进行明确。
5、类似道路项目采用划拨供地,地规证——供地——工规证(这个是城乡规划法里要求的顺序);还是供地-地规证-工规证?
因为考虑到建设用地规划许可证基本失去了实际意义,只要让建设单位方便就行,另外就是各地都有工改要求,有些地方在签订土地出让合同的时候就发建设用地规划许可证了,也有一些是在工规证同时发一下。
新土地法实施后确实没啥用,不过根据《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》“多证合一”里写的是“用地规划许可证”。所以保留了该证,取消了“建设用地批准书”。现在该证的主要内容都是用地批准书的,就当成是原来的“建设用地批准书”好了
6、房地产项目规划审批时一楼没有小院子,做绿化施工图时增加了小院子,小院子没有参与绿地指标计算,绿地率与报批时相比没有减少,需要走什么程序?
按图施工,拆除小院。
除了别墅类项目明确有庭院的,一般小区公共区域属于全体业主共有。
小区交付后业主自发圈院是业主和物业管理的问题。规划错的在核实时同意设庭院实际侵害了其他业主利益。
7、控规的限高弄太低了,如果土地已经出让了,有可能调得了限高吗?
控规变更,要公示,算是控规调整了。前提也是因为公共利益,参考《建设用地容积率管理办法》的相关规定。
原则上土地已经出让了,不应该变更规划条件。如确实不合适,首要保证土地价值评估的要素不变,然后做控规调整。
搞过几个工业变更规划条件的,都是局里开会讨论一下,然后发个公示。我们这儿工业一般控24米,一个是早年的土地控12米的,提到24米;一个是24米提到36米。但是前提是没有违反控规的。
其实容积率和建筑限高没有必然的联系,建筑限高更多考虑建筑组合空间、文化和地形地貌等的一些原因,当然也不能限制太低,太低了,容积率就是个摆设。
容积率和建筑限高没有必然的联系?不敢苟同
一个地块给定建筑密度,给定建筑限高,直接反推就可以知道容积率极值了。
建筑密度,容积率,高度是相辅相成的体系,如果不仔细去考虑,会闹出笑话的。
8、商业用地容积率和建筑密度设置依据是什么?
按控规,开发类项目没有意向单位,不需要编研。
控规水平不高,还是编研一下比较靠谱。
9、如果有个项目,在办理建设工程规划许可前,就建了地下室应该怎么处理?有没有什么文件依据啊。
按规划法,移交执法局。