城市规划管理问答20230927

admin1年前城市规划管理698

1、地方着急卖地但镇总规控规都还没批复,规划调整也被暂停了,大家是怎么走控规评估的?

要挂牌土地,出规划条件,起码编制一个地块的控规或者图则出来,经过公示和政府批准,不然后面被信息公开和复议诉讼,材料都没有办法写。

2科教文卫用地的容积率、建筑密度一般控制指标准多少,有参考文件吗?

控规,结合地方建设用地指标规定,再结合编研成果。

3各地出让地块都做地块图则吗?不做图则的,控规都做到啥深度?会有单独地块容积率,高度,退线什么指导吗?

基本都是要做图则的,而且调整是常态,没有图则连载体都没有。

只到单元。没到地块。只有几十块地的单元总建筑容量

那就得编制地块开发细则明确每块地的指标,报有审批权的政府批准后,作为规划管理的依据

4、工规证分期办理有什么前提条件吗? 是建设条件里面明确分期建设才能分期办理? 还是只要申请就行

房地产的分期管理部门是在房产主管部门,但是会同规划部门协商确认。一般是考虑同一批建筑单体后续配套使用。其他类项目一般由规划管理部门确定,特别是工业和公建类项目。部分地方分期要在立项文件里进行明确。

5类似道路项目采用划拨供地,地规证——供地——工规证(这个是城乡规划法里要求的顺序);还是供地-地规证-工规证?

因为考虑到建设用地规划许可证基本失去了实际意义,只要让建设单位方便就行,另外就是各地都有工改要求,有些地方在签订土地出让合同的时候就发建设用地规划许可证了,也有一些是在工规证同时发一下。

新土地法实施后确实没啥用,不过根据《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》多证合一里写的是用地规划许可证。所以保留了该证,取消了建设用地批准书。现在该证的主要内容都是用地批准书的,就当成是原来的建设用地批准书好了

6房地产项目规划审批时一楼没有小院子,做绿化施工图时增加了小院子,小院子没有参与绿地指标计算,绿地率与报批时相比没有减少,需要走什么程序?

按图施工,拆除小院。

除了别墅类项目明确有庭院的,一般小区公共区域属于全体业主共有。

小区交付后业主自发圈院是业主和物业管理的问题。规划错的在核实时同意设庭院实际侵害了其他业主利益

7控规的限高弄太低了,如果土地已经出让了,有可能调得了限高吗?

控规变更,要公示算是控规调整了。前提也是因为公共利益,参考《建设用地容积率管理办法》的相关规定。

原则上土地已经出让了,不应该变更规划条件。如确实不合适,首要保证土地价值评估的要素不变,然后做控规调整。

搞过几个工业变更规划条件的,都是局里开会讨论一下,然后发个公示。我们这儿工业一般控24米,一个是早年的土地控12米的,提到24米;一个是24米提到36米。但是前提是没有违反控规的。

其实容积率和建筑限高没有必然的联系,建筑限高更多考虑建筑组合空间、文化和地形地貌等的一些原因,当然也不能限制太低,太低了,容积率就是个摆设

容积率和建筑限高没有必然的联系?不敢苟同

一个地块给定建筑密度给定建筑限高直接反推就可以知道容积率极值了

建筑密度,容积率,高度是相辅相成的体系,如果不仔细去考虑,会闹出笑话的

8商业用地容积率和建筑密度设置依据是什么?

按控规,开发类项目没有意向单位,不需要编研。

控规水平不高,还是编研一下比较靠谱。

9如果有个项目,在办理建设工程规划许可前,就建了地下室应该怎么处理?有没有什么文件依据啊。

按规划法,移交执法局


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