1、土地抵押后能否办理建设工程规划许可证？

没有限制，一般新改扩建都被视为增益的。

2、控规的图则到底应该由谁审批？是否有相关的文件明确了的？

控规图则属于控规的重要内容，根据规划法第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十条　镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

对中小城市来说，一次性编制全覆盖控规意义不大，使用中频繁修改，不如通过总规来控制公共服务和公共设施等用地，具体项目编制地块控规，用哪个区域编制哪个区域，用哪块编哪块。

控规的刚性内容、兼容性、修改程序都要结合实际工作需要进行明确。过分强调刚性对工作的影响非常大。空规系列的详细规划建议对这些做点补充完善。

批的时候就有很多考虑不够长远周到的，而且时移事易，一刀切的规划编制管理模式本身就不科学。批的时候就有很多考虑不够长远周到的，而且时移事易，一刀切的规划编制管理模式本身就不科学。

调整程序和周期太长，论证就是走走形式，让中介挣钱，不符合地方实际。

规划一经批复，任何部门和个人不得随意修改、违规变更，防止出现换一届党委和政府改一次规划。

3、住宅非法改商业用房是否违法？背景是住宅改民宿，全国这么多民宿，大家有没有什么好的建议？

物业管理条例第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。看下地方有没有细化的物业管理条例，提到改变建筑用途的。比如安徽省的地方规定就有规定。

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

《云南省房屋安全管理条例》第七条 房子使用安全责任人肩负以下房子使用安全责任:

(一)依据房子设计用途或许有关部门依法同意改变的用途合理使用房子。

各地省条例里应该提到了住改商需要另行出台相关规定，不能擅自改变，很多问题就是各地立法太慢了引起的，群众有需求，但是规定一直出不来，这是懒政。

民宿不算商业用房吧？只是用于经营的住宅？酒店旅馆也是住宿设施，但是是商业。

4、各地是否允许自建房超出用地红线批建阳台？在不动产登记环节会不会存在对超出红线的部分不予登记的问题？

不可以，土地权属是空间概念，三维的。

5、现在比如工业或者仓储用地已经都建设了，想把用地性质变更为商业，这个流程该怎么做！有人说是从国空开始变，用地，修规，工程证。需要这么复杂吗？

如果在控规里没有兼容性规定，是需要这样的，用地性质能否兼容除了控规，也可以打补丁出台指导兼容的文件。比如哪些地之间可以兼容，应该在控规里进行明确。