城市规划管理问答20230821
1、既有建筑改变使用性质办理消防审验,你们需要资源资源部门出具规划许可文件吗?国家对这方面有没有什么文件政策?
既有建筑改变使用性质确实是规划管理的重要内容,各地都出台了相关文件,不过文件里一般也就三层意思,第一是不需要征求意见,不需要办理相关手续,默认使用性质的通用性,直接去办理消防手续;第二是禁止改变使用性质的情形;第三是其他比较复杂的情况,需要一事一议或者办理相关手续的。
城乡规划法第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
各省城乡规划条例中对建筑使用性质的改变有相关规定,特别是住改商。
不要应该有一个共识,严格执行工规证载明用途是常态,改变使用性质是特例。所以各地应该出台符合各地实际的操作文件。
上海的做法是房管局牵头,征求规划、消防等部门。汇总后报区政府同意,然后直接变产证。
改变建筑使用性质是有增益的,所谓临时5年不改变土地性质其实会造成改变无成本,导致管理的混乱和国有权益的流失。
建议在当地有相关法律法规和规范性文件的前提下再做这件事。
我办过一个存量工业用地转型商办的。就是当成审核设计方案或者工规证一样审查。是否符合国土空间规划,土地是否已转性等等。
当时房管部门征询了很多部门,比如民防办啥的,原来工业免缴,改成商业后也没法配建民防工程的,需要缴费。一旦漏掉点啥,后面审计都是问题,吃力不讨好。
2、小区住宅楼沿街底商属于人员密集场所吗?
新消防法(09版)第七十三条:(四)人员密集场所,是指公众聚集场所,医院的门诊楼、病房楼,学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍,养老院,福利院,托儿所,幼儿园,公共图书馆的阅览室,公共展览馆、博物馆的展示厅,劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍,旅游、宗教活动场所等。
GA 653-2006《重大火灾隐患判定方法》第3.3条:人员密集的室内场所。如:宾馆、饭店等旅馆,餐馆场所,商场、市场、超市等商店,体育场馆,公共展览馆、博物馆的展览厅,金融证券交易场所,公共娱乐场所,医院的门诊楼、病房楼,老年人建筑、托儿所、幼儿园,学校的教学楼、图书馆和集体宿舍,公共图书馆的阅览室,客运车站、码头、民用机场的候车、候船、候机厅(楼),人员密集的生产加工车间、员工宿舍等。
GB 35181-2017《重大火灾隐患判定方法》第3.4条:公众聚集场所,医院的门诊楼、病房楼,学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍,养老院,福利院,托儿所,幼儿园,公共图书馆的阅览室,公共展览馆、博物馆的展示厅,劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍,旅游、宗教活动场所等。
3、住宅可以配备一定的办公用地吗?
住宅一般都是兼容商业,毕竟商业的适建性和适用性最强。住宅和办公兼职是没有问题的,就是很少见,很少看到控规里是这样的。
只要通过控规进行明确,混合用地和兼容性规定都行。