1、工业用地的一座已建办公楼屋顶漏水，想从原平屋顶改坡屋顶，规划需要办手续吗？

不符合三原原则了，平改坡是典型的改建，需要办理工规证。

改变外立面应该需要办理规划手续吧，还有就是改顶的话如果不是闷顶或者起脊类型的，还要考虑下增加建筑面积后，非生产性建筑面积占比15%的事情。

2、各地的停车位能办预售么？

不能，部分地区停车位都办不了产权证。

除了人防车位，都是可以进行预售的，这个是房产部门的事情。

3、这种装置楼如何核算建筑面积？是否需要办理建设工程规划许可证？这边现在工业项目的要求是，有建筑面积，单体名称才体现在工程证上。所以对于这种单体很棘手，企业要求办理工程证，能否只写单体名称，建筑面积一览写0？

无论是建筑物还是构筑物都需要办理工规证，构筑物没有建筑面积，区分是不是建筑物，看正常使用时，有没有工人在里面操作，看图片这个是构筑物，没有顶，框架是为了固定管道设备，平时没有工人在里面，现在很多化工企业的自动化水平非常高。

构筑物的建设规模是写长宽高，或者占地面积是多少，没有问题的。现在涉及消防和应急管理部门都要查构筑物的工规证。

4、商服用地有什么文件规定了容积率下限？有个项目是做驾校考试中心，但想走商业的，怕商业有容积率下限要求……

地方一般都出台过节约集约用地的意见，比如陕西的规定：落实城市建设用地主要控制指标。城市规划区内的住宅、商服用地容积率不得低于 1.2，工业用地容积率一般不得低于 1.0,特殊行业用地不得低于 0.8。鼓励工业区集中设置公共绿地，严格控制企业在厂区范围内修建大厂场、大绿地，确因生产工艺等特殊要求，需要安排一定比例绿地的绿地率一般不高于 15%，建筑密度不得低于 40%。提高重点镇以上城镇规划区土地开发强度，城市住宅项目容积率不得低于 1.0，城镇规划区内不得批准因功能结构有特殊要求以外的单层建筑用地。

《河南省人民政府关于进一步加强土地开发利用管理的若干意见》豫政(2011) 27号文件规定：大城市和区域中心城市的城市建设容积率原则上要达到0.7以上,中等城市达到0.6以上,小城市达到0.5以上:所有城市规划区内的房地产开发项目容积率要高于1。

5、在城市规划中，国道的宽度往往规划的比实现宽度宽，而同时根据规划要求，国道两侧20米范围内禁止建设，但实际情况中，往往该片区域中均建满了建筑，该部分建筑在后续的规划控制中如何管理？

这个要严格控制，按控规，一般是在城镇开发边界内，过境公路两侧建筑退道路红线按城市道路管理，在城镇开发边界以外，按公路保护条例进行退距管理。具体范围可以征询当地交通主管部门，同一条路的不同路段的控制宽度可能是不同的。

6、有没有碰到过普通商业层高5.1m到6.1m，容积率算1.5倍，6.1m以上的算2倍的规范规定？

各地都有地方性规定，比如：建筑面积小于 150 平方米的商业建筑，层高不宜超过 5.0米。对于建筑面积小于 150 平方米，且层高超过 5.0米的商业建筑，按外围水平投影面积的 2倍计算建筑面积并计入容积率。

7、辅道可以画到公路的防护绿化带里吗？

一个是道路与交通设施用地，一个是防护绿地，还是分分清比较好。

8、此类吊脚架空层建筑的建筑基底面积怎么计算？

吊脚架空部分的顶板顶面可以视为±0，所以基底面积应该是±0外墙围合面积。

按首层建筑面积算，且参与建筑密度计算。

9、什么是混合用地？一直以来认为城乡规划对混合用地的管理与土地对混合用地的管理是不同的，但机构改革后有的文件政策对混合用地管理虽然文字表面说鼓励土地混合利用，但其实偏向于采用原土地对混合用地的管理模式，这其实是背离了规划管理的初衷。不知各地对混合用地是怎么管的？

原土地部门一般有混合这么说法，和规划一般对不上，原住宅用地一般不含商业，但混合用地可以配建商业，控规一般10％，国空批了应该能 统一叫法。现在不动产已经把居住和商业已经写清楚了，所以按条件和不动产证控制商业就行了吧

比如原城乡规划确定的商住用地，我认为地块的用地性质整宗就是“商住用地”，但到了土地环节就变成了按比例分割拼起的“商业用地”+“居住用地”。土地的理由是登记系统没有“商住用地”，只有“商业用地”和“居住用地”，所以要得按比例分开。

主要是因为原来规划和国土的用地分类不同导致的，是两个标准，一般土地是按照公用宗来考虑，规划是按照用地性质不变的建筑性质兼容或者是用地的混合利用表示。