另外要说一下的就是，随着我们群里同行越来越多，讨论的问题也越来越多，整理工作压力山大，所以近期讨论过3次以上的问题，不再重复整理或回答，建议大家到本公众号内自行翻找或搜索前期问答内容。

1、矿山企业（绝大多数位于城镇开发边界外，散布于县域），其在工业广场范围内兴建办公楼、职工宿舍、食堂等配套设施，用地性质为采矿用地。针对该类企业行为我们规划部门如何管理，需要核发用地证、工规证吗？还是不参与？在其取得采矿许可证申请用地时，由土地部门提出相关要求？还是在其申请核发安全生产许可证时，由安全部门把关呢？

云南省针对违法用地这块问题突出，出台需要办理用地预审与选址意见书的意见。

不在边界内属于独立选址项目，一样要进行一书两证的管理。

部分省份要求矿山企业所在地区，要编制村庄规划，然后再进行规划管理。

某省纯矿区不涉及乡镇用地，是国家国家几大矿区的那种情况。规划上对矿区内建宿舍楼，食堂办公室这些都不予规划许可。但是国土上按照对矿区内食堂办公楼等均是按照工业用地出让的，规划上只是对于矿区的项目出一个选址意见，会明确该项目矿区内。目前也面临企业要办理不动产权证，不做规划许可，就不能办理施工许可，同时也办理不了房建类的不动产权。

矿山企业之所以要办理规划手续，实质上是为了办理不动产，再然后就不动产买卖了。但是，矿山企业的建、构筑物及土地应随矿业权走，不应随便买卖。而且，资源采完后要进行矿山恢复的，到时这些配套的建、构筑物是要拆除才行。所以，我们目前针对矿山企业申请办理规划手续是不予受理的。况且，矿山企业的工业广场基本位于城镇开发边界外，相当于为城镇村规划区外。

2、一块住宅用地，现在控规初步拟定的指标体系为：1.0-1.8的容积率，32%的密度（居住区规范里多层二类7-9层的密度是30%），37%的绿地，限高36米，要求配比17%-22%的商业，除密度外都符合居住区规范。考虑因商业体量较大，多给了2%的密度。是否合理可行？

上限按照控规，也可以结合编研（简单的就按照强排方案）进行确定，而且现在很多居住小区的方案建筑密度都并不高的。

3、燃气、热力等线路工程具体咋办理建设工程规划许可，规划方案哪部门审，方案内容有啥规定？

由规划部门牵头，各部门参与联审，按照综合管线规划，结合各地规划技术规定和各种规范。

如果是老旧小区里边或者小区链接段可以免于办理。市政就正常办理，要注意管线与构筑物建筑物间退让距离。

4、工业用地的容积率上限怎么设置？

工业用地一般不设上限，只有下限。

落实城市建设用地主要控制指标。城市规划区内的住宅、商服用地容积率不得低于1.2，工业用地容积率一般不得低于1.0，特殊行业用地不得低于0.8。鼓励工业区集中设置公共绿地，严格控制企业在厂区范围内修建大广场、大绿地，确因生产工艺等特殊要求，需要安排一定比例绿地的，绿地率一般不高于15%，建筑密度不得低于40%。提高重点镇以上城镇规划区土地开发强度，城市住宅项目容积率不得低于1.0，城镇规划区内不得批准因功能结构有特殊要求以外的单层建筑用地。

各省城市规划管理技术规定，有个容积率上限可以参考。

规划条件按控规出，但条件中明确，容积率等指标按某个地方文件执行，地方文件里写工业用地容积率不设上限。

要有个上限管控，例如现在出现了很多工业地产项目，用上限约束比较稳妥，哪怕2.0或者3.0。看到很多地方设置了1.2-2.0，后期如果确有需要，可以个案提高容积率，审查时严格把关。

5、地是租的国有公司，用地证，工规证可以办建设单位公司名吗？

不能。只能办理成原土地的权利人。

6、6000住宅用地加上600零售商业，修规只设计了住宅，没有商业，可以吗？

不可以，算没有执行规划条件，而且之前多部门发文要求做好商业配套，不低于10%。

7、有个工业地块，地块北侧、西侧、东侧都不临城市道路，且三个方向距离城市道路中间土地未出让。南侧规划上是城市主干路（近期升级成公路），目前这个在哪边能开口？南侧和公路之间还有绿地，如果开口需要破坏绿地。

三侧都有未出让地，那就限死了只能南侧开了。

说明该工业地块出让红线分割的不合理！红线范围是否还可以调整了？

如果不能，想降低后期的担责风险，就让编一个交评。

地块开口属于控规控制内容，如果不符合，建议调整用地红线。

首先，开口不是你想怎么开就能怎么开。其次，开口是哪里能开就在哪边开。第三，要考虑开口位置和道路交叉口之间的距离。第四，开口可以占用部分道路红线内外的绿地，但要考虑对道路的直接影响，如不能占用，就需要用地块内部路进行优化，或者再继续征地。

临公路看下公路等级，是否是快速路之类的。我们这边如果临两条以上道路，开口需开设在等级较低的那条道路上。然后距离交叉口有距离要求。其次就是工业项目一般都不少于两个出入口，要看两个出入口之间的间距是否符合要求。然后看看当地有交评文件不？对项目有没有需要做交评的要求。

破绿地办理相关手续就可以。关键要核实一下绿地的土地现状，我们就遇到好几次项目红线临绿地需占用绿地开出入通道。但绿地未报征结果整块地就成了糖心蛋。

8、仓储用地可以批办公楼吗，有什么限制，占地面积不让超7%吗，参照工业用地批准可以吗。

可以参照工业用地要求。

9、堆场需要办理规划手续么？

用地规划许可的。工规证一般不办，如果消防非要要求的，可以按照构筑物办理。

10、项目办土地手续分的一二三期拿的地，现在办用地规划许可证想直接办一个证，这样可以操作吗？项目名称一致，就是后缀了一二三期。

合宗后方可操作。

不可以，用地规划是按照土地出让合同来出的，三个土地对应三个指标。

集体土地上规划新建的乡村民宿，其用地性质和乡村规划许可的房屋性质应该是什么？

看你取得的土地是宅基地还商业性质的集体建设用地。不要以建筑物去倒推土地性质。

民宿等同于酒店、旅馆、公寓，但是部里有文鼓励利用宅基地发展民宿。

鼓励利用宅基地是鼓励利用既有宅基地…新分的也鼓励，但你要符合一户一宅才能批下来，不能说因为鼓励利用宅基地发展民宿，你就违反一户一宅规定来批宅基地。

民宿是业态，我们管好土地和建筑物就好了。学习好《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》。积极吸引农户、村集体经济组织、合作社、企业、能人创客等多元投资经营主体参与乡村民宿建设。鼓励农户和返乡人员开发利用自有房屋自主经营乡村民宿，在规划布局、质量标准、建筑风格等方面加强指导。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励农村集体经济组织通过注册公司、组建合作社、村民入股等方式整村连片发展乡村民宿。鼓励城镇居民等通过租赁产权明晰的闲置宅基地房屋、合作经营等方式开展乡村民宿经营。发挥乡村民宿就业渠道多、方式灵活等优势，鼓励和引导村民参与经营服务，提升劳动技能，促进增收致富。（文化和旅游部、自然资源部、国家乡村振兴局等按职责分工负责）

11、一个改扩建项目，拆除原建筑1万平，新建共2万平（超出原面积1万平），这种情况下，问题一规划许可是按2万平办还是扩建的1万平；问题二城市基础设施配套费是按2万平办还是扩建的1万平收取，有没有相关依据。

按照2w平方米的来办理工规证，配套费用按你们地方规定，一般也是按照2w平方米来收取。

按2万算合适，拆除了就不存在了，拆了以后的2w本质上是新建。

12、请问规划条件指标里是否需要明确商住比？

如果是住商混合用地就需要明确。

如果是纯居住用地，有些地方也明确可以配建多少商业。

13、住宅用地在设置规划条件时，停车位是怎么要求的？

我们是按地上建筑的比例和户均车位数双控。

省里有规定，住宅百平米不少于一个，各地出台更高一点的标准，比如0.8-1.5个/百平方米。