河南省漯河市人民政府办公室关于漯河市房地产领域问题楼盘化解工作的实施意见

(2019年9月9日)

为深入贯彻落实全省房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚工作推进会议精神，积极化解房地产领域问题楼盘信访突出问题，切实维护群众合法权益，确保社会大局和谐稳定。根据省委、省政府工作要求，结合我市实际，提出以下实施意见。

一、基本原则

(一)尊重历史，实事求是。房地产领域信访突出问题

楼盘化解工作，其出发点不是为给房地产开发企业“解套”，而是通过对历史违法行为进行处罚和纠正，推动一批房地产停缓项目尽快完善相关手续，加快交付，切实把保护群众的合法权益放在首位。

(二)明确主体，落实责任。严格限定在深河市城市规划区范围内国有建设用地上开展工作，按照“属地办理”的原则，各县区承担信访问题化解工作主体责任，党政主要负责同志为第一责任人。各相关部门承担部门责任，共同推进。(三)疏防并重，民生优先。当地政府从维护群众利益出发，经集体研究做出决定的，以当地政府意见为准。符合条件的可采取“证缴分离”“容缺受理”模式提升化解处置效率。在化解遗留问题的同时，要堵住制度漏洞、强化监督管理。(四)依法依规，维护权益。牢固树立“一盘棋”思想，各部门充分发挥职能作用，密切配合，形成化解攻坚强大合力。严格把握政策底线，使处置结果经得起审查检验，确保问题顺利解决

二、化解措施

(一)土地供应问题化解措施对符合土地利用总体规划和城乡规划，因“未供即用”形成的违法问题楼盘，各地应按照“一类一策”原则，报经市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组(以下简称“市专项小组”)集体研究决策。

1.土地未供即用的问题楼盘，由项目所在的区政府(管委会)依法予以处罚，地上建筑物和其他设施一并移交辖区管理。土地供应时，地上建筑物和其他设施按照评估价随同土地一并处置，土地成交后，由竞得方向辖区缴纳地上建筑物和其他设施价款。

2.对未经批准改变土地用途或容积率的问题楼盘，应先完善规划审批手续，再按照项目建设期的土地价格，结合银行利率，补缴土地出让金;对已经批准改变用途或容积率，但未及时办理土地使用条件变更手续的问题楼盘，可不予处罚，按照项目建设期的土地价格，结合银行利率，补缴土地出让金。

3.对欠缴土地出让金，但业主已入住的问题楼盘，经属地政府研究同意，由属地政府作出书面承诺，按照“证缴分离”原则，将群众办证问题与对开发商违规行为的费用追缴进行分离，已办理购房手续的，先行为业主办理不动产登记。同时，由属地政府作为追缴主体，并依法对开发商所欠出让金进行追缴。

(二)规划审批问题化解措施

1.在解决规划管理历史遗留问题方面，符合《深河市人民政府关于解决中心城区规划管理历史遗留问题的意见》(深政[2016]56号)文件规定的，继续执行。2.对未办理规划许可手续，且设计方案未经审查而擅自开工的问题楼盘，属违反城乡规划强制性内容的依法拆除不能拆除的没收违法实物或违法收入。不违反城乡规划强制性内容的，在执法部门依法查处到位后，可采用“容缺办理”模式，将“使用土地的有关证明文件”“建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件”“建设用地规划许可证”列为“容缺后补”材料;材料能够满足技术性审查要求的进行“容缺预审”、批前公示，对通过技术性审查和公示的出具预审意见;建设单位可持预审意见先行申办施工许可等下一环节手续，待补齐容缺材料后，正式核发规划许可证。

(三)建设管理类问题化解措施

1.对已开工建设但未办理质量、安全、施工许可手续的在建工程，建设单位应委托有资质的鉴定机构，对已建成部分进行鉴定并出具鉴定报告，鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，在土地、规划等条件具备的情况下，由执法部门按照建设同期法律法规最低标准处罚后，依法补办施工手续。

2.对建设主体灭失(消失)的已建成入住的项目，可不再补办《建筑工程施工许可证》《竣工验收备案证书》，不再进行处罚，可以由属地政府委托有资质的鉴定机构出具鉴定报告，鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料。

3.对存在工程款纠纷不能竣工验收且已建成入住的项目，由行政主管部门先行协调解决，协调不成的，引导企业履行司法程序。法院立案后，施工单位拒不配合验收的，建设单位可委托有资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定报告经相关部门确认并出书面意见，由执法部门按照建设同期法律法规最低标准处理后，依法办理不动产登记。

4.对纳入问题楼盘的开发企业代收维修资金未归集到账且确有资金困准的，可为其办理不动产首次登记，待业主申请办理转移登记时，审查维修资金缴纳情况，凡已向开发企业缴纳维修资金的，可为其办理登记;未缴纳的，应当依法补缴后再予以办理登记。

5.对于因资金链断裂导致的烂尾项目，企业在限期内无力恢复建设且无企业接盘的，按照法定程序进行破产重整，厘清项目和企业的债权债务。具备重整条件的，可以引导政府下属投资公司进行重整，也可以通过招商引入有实力的房地产开发企业接盘;对于不具备重整条件的，坚决进行破产清算，依法保护购房人、债权人的合法权益。

(四)不动产交易登记问题化解措施

1.申请人提供房屋产权证办理不动产登记时，无法提供土地证且不动产登记机构经查询无土地信息的，不动产登记机构可以按单纯房屋为其办理转移或抵押登记，不动产权证上不记载土地信息，按房地产交易价格缴纳税费，相关机关保留待土地信息明确后追缴相应土地价款的权利。

2.住宅用途的划拨土地上建设的自建楼盘竣工后，应及时办理首次登记并完成土地分摊，购房人申请办理产权证的，凭收益金缴纳凭证办理登记。收益金标准参照《深河市人民政府关于市区内个人独院(独立)住宅交易划拨土地收益金征缴标准的通知》(深政[2016]48号)，按深河市住宅用地级别对应现行基准地价的 4% 缴纳。

3.划拨土地上建设的自建楼盘未办理分摊手续的，不动产登记机构应通知开发建设单位或个人提供土地产权证书为业主办理土地分摊。建设单位或个人不主动申请、拒不配合或因其他原因无法配合分摊的，列入失信名单;经权籍调查确认宗地面积，经公示无异议，不动产登记机构可直接注销土地证书，并为业主办理土地分摊。

4.多块划拨土地联合开发的自建楼盘，个人已取得房屋所有权证的，不动产登记机构不再进行合宗，直接办理土地分摊。

5.非住宅用地上改变用途建设的住宅小区并配建部分商业的，申请人已办理房屋所有权证，或开发建设单位已办理首次登记但购房人未办理产权证，现申请办理转移登记的，由自然资源和规划部门直接补办出让手续，不再逐级上报市政府审批，按房屋现状用途签订出让合同。同一建筑物内的第一套房屋上市出售时，由原房屋产权所有者与自然资源和规划部门按现状签订出让合同，其他各套房屋上市出售时原房屋产权所有权人在缴清土地出让金、签收了自然资源和规划部门签发的《通知单》后，即视为认同该宗地的《国有

土地使用权出让合同》，注明其权利义务的《通知单》即作为原房屋产权继受人取得土地使用权的权利来源文件。登记时，购房人缴纳出让金后方可办理过户。住宅部分出让金缴纳标准为:(申请时点的住宅用地基准地价标准减去对应非住宅用地基准地价)X土地分摊面积(m)，商业部分出让金缴纳标准为:(申请时点的商业用地基准地价标准减去对应非住宅用地基准地价)X土地分摊面积 (m)。

6.同一建筑物内的第一套住房产权人和第一间商业房产权人未签订过《土地出让合同》的，其任一来办理登记业务的，与其按房屋现状用途签订《土地出让合同》，其他用途不再分别签订，土地使用年限以《土地出让合同》签订日期起算，终止日期按用途住宅、商业分别顺延至70年、40年，在合同补充条款中注明。

(五)税费、行政规费问题化解措施

1.因原产权单位已注销、吊销、下落不明、被税务机关列为非正常户且拖欠税款及其他相关费用，导致购房人无法办理不动产登记的，按照“证缴分离”原则，由税务部门负责税款征缴工作，相关部门负责其他费用的收取，同时购房人可凭纳税完税证明及其他费用缴纳材料和不动产登记材料单方申请办理不动产登记。

2.对于进入破产程序且拖欠税款及其他相关规费的企业，保留税费及行政规费债权，在不动产清算程序中依法主张，由税务及梵惨唉版挨板敌弹哎饱版底查沮侮挨布测膀蔼胺馋标班鲍哀狼多发讣窜缠构丢扼脊破产管理人申报债权，同时购房人可凭纳税完税证明及其他费用缴纳材料和不动产登记材料单方申请办理不动产登记。

(六)行政处罚问题化解措施

1.行政执法部门作出罚款处罚的行政处罚决定后，当事人因经济因难，需要延期或者分期缴纳罚款的，由当事人提出书面申请，属地政府(管委会)出具经济困难认定证明，行政执法部门可以批准暂缓或者分期缴纳。延期或者分期缴纳罚款的，当事人可凭延期或分期履行决定及首次履行证明文件，申请补办手续。延期或者分期缴纳罚款期满，当事人应足额缴纳罚款，未足额缴纳的，每日仍按未缴纳罚款数额的百分之三加处罚款。逾期不缴纳的，行政执法部门依法申请法院强制执行，法院依法受理强制执行申请。

2.行政执法部门作出行政处罚决定后，当事人因经营困难，没有履行能力但未进入破产程序的，由当事人提出书面申请，属地政府(管委会)同意后，报市专项小组办公室审核同意，可暂时保留行政处罚的追缴权利。行政执法部门申请法院强制执行，法院依法受理后可视当事人的具体情况作出中止执行的裁定，待当事人恢复履行能力后再执行。法院作出中止执行裁定的或当事人进入破产清算、破产重整无法履行处罚决定的，可先行办理相关手续。

3.经市、区政府(管委会)同意建设的非营利性公共类重点项目，对符合规划方案但未取得规划许可证，或虽未按照方案建设但符合控规要求的实体性建设违规行为及建设手续不全的违法施工行为不再处罚，由相关职能部门依法补办规划、施工、消防等相关手续。

三、工作保障

房地产领域信访突出问题楼盘化解工作是关乎人民群众切身合法权益和社会和谐稳定的重要工作，各部门要通力合作，有效化解相关信访突出问题楼盘，保障群众合法权益。(一)制度先行，行之有效。由市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项小组牵头，不定期召开会议，针对复杂和个性问题楼盘研究化解方法。

(二)建立台账，分类施策。各县区、功能区党政主要负责同志牵头，建立问题楼盘台账，细化分类，明确责任单位，制定解决方案，明确解决时限。

(三)定期接访，确保稳定。各县区党委和人民政府功能区党工委和管委会要建立定期接访制度，负责领导与责任单位负责人定期与信访当事人见面，具体经办人及时向信访当事人通报进展情况，确保问题解决过程依法依规且透明公正，增强政府公信力。

(四)权责清晰，保障到位。市委政法委负责牵头依法处理信访问题化解工作中的涉法涉诉问题，公安、法院、检察院对问题楼盘化解过程中的违法违规问题积极处理，保障问题楼盘顺利处理。市纪委监委严格履行职责，切实保障问题楼盘化解工作依法依规进行，对按照信访问题化解政策开展工作不力、不敢担当造成不良社会影响的单位和个人，将严肃追责问责。

四、适用范围

本意见适用于深河市城市规划区范围内国有建设用地上2016年12月19日前开工建设的楼盘。

本意见自印发之日起实施，有效期至2020年12月19日。

临颖县、舞阳县参照本意见执行。