1、法院认为限期拆除不是行政处罚，而根据省文件，城管只有规划法的行政处罚职能，所以限期拆除决定应由规划部门作出，大家怎么看？

根据《行政处罚法》第二十三条规定，行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。根据此条，可以明确，责令当事人“限期改正违法行为”不是行政处罚行为。而我们依法作出的“限期拆除”其实质就是责令当事人“限期改正违法行为”。所以，依据《行政处罚法》我们也可以得出限期拆除不属于行政处罚的结论。

另一种认识认为属于行政处罚的一个种类。

理由是在《行政处罚法》第八条第七项规定了法律、行政法规可以规定其他行政处罚。同时《中华人民共和国土地管理法》等法律法规中也有规定，“建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。”由此可见，至少在《中华人民共和国土地管理法》中，限期拆除肯定是一种行政处罚。所以，完全认为限期拆除不属于行政处罚的观点也是错误的。

通过上述分析，我们发现，片面的判断限期拆除属于行政处罚或者不属于行政处罚都是错误的。既然《行政处罚法》第八条第七项规定了法律、行政法规可以规定其他行政处罚，那么，只要是法律、行政法规明确规定了限期拆除属于行政处罚的，我们就可以在适用这部法律或者行政法规时把它视为行政处罚的一种;而法律、行政法规没有明确规定的，我们则不能把限期拆除视为行政处罚。

行政执法的概念 行政执法是指具有行政执法主体资格的部门或者组织，在执法依据赋予的职权范围内，直接针对行政管理相对人实施的影响其权利义务的具体行政行为。主要包括：行政处罚、行政许可、行政强制、行政确认、行政征收、行政给付、行政裁决、行政补偿、行政奖励、行政监督等。

目前理解，综合执法在当初划转规划执法权的时候，应该是有权力做出限期拆除决定的。当然，如果地方遇到不明确的时候，可以再由政府部门发文确认一下。

各地省城乡规划条例也基本都有明确，比如　第八十三条 县级以上人民政府确定的城乡规划执法部门作出责令停止建设、限期拆除违法建设工程、临时建设工程的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，有关部门应当报告本级人民政府。县级以上人民政府应当自收到有关部门的报告之日起三日内，责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施，并在实施强制拆除前发布公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，县级以上人民政府有关部门可以依法强制拆除。

2、规划核实的时候，使用功能是规划部门核实的么？改变了使用功能依据哪一条处罚？

得看是怎么改变！如果和批的一样（按图施工），就是改变用途，如果和批的不一样，就是未按照批准建设。和批的一样，就是总图是住宅，建的是住宅，实际使用是办公，这叫改变用途。从内部装修、设备、实际使用情况进行判断，不是所有建筑都是毛坯报验。

部分省规划条例有明确，比如 第四十七条 房屋所有人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处2000元以上2万元以下罚款，对单位处1万元以上10万元以下罚款。

可惜的很多地方的省条例是没有这个规定的，导致了后期执法没有依据，甚至城管部门认为这个不算违法，因为这种情况非常多，已经失控。现在规划和土地合并后，妥妥的也改变了土地用途，但是还是没有人管。

比如江苏，某地就明确表示：关于使用功能与现划许可不一致问题，《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》《某市城乡规划条例》均无处罚规定，我局对此处理没有法律依据。

3、规划核实要不要进入建筑物内部进行查验？

容积率管理规定，阳台，飘窗，设备间设备隔板，首层下越和顶层上越，至少这些是必须进去看的。

建筑内部要标注功能，核实的时候需要确定一下，这样如果后期项目单位改变，就和核实没关系。

对于已经进行了工改，或者是办理工规证不收施工的城市，甚至明确了工规证阶段只管哪些的地方，他们只管规划负责的内容，其他部门的由各部门自己负责，有些只审总图和立面，其他不管的。

比如东北和广东都出台了工改文件，明确：工程建设许可阶段只审查控制性详细规划、规划条件或选址意见书及相关技术规定确定的规划控制要求，不审查建筑内部平面及剖面，建筑内部平面及剖面以施工图审查为准，“联合审

定”是以政府内部协作代替单独审查，由自然资源局牵头，将各部门分散的设计方案审查整合为联合审定。各参与部门在“联合审定”环节只审查和规划总平面相关的内容，其他内容在施工图联审环节审查。

住宅楼内部面积故意计算错误或者偷面积的问题，统统由建筑师负责。核实的时候也有测绘公司负责。报工规的时候，都不审内部面积了，如果造假了，图审公司也配合放水，核实的时候，测绘公司也配合造假，都靠后期发现了追责。

设计院造假，工规不审内部面积，第三方图审机构配合造假，核实的时候测绘公司配合造假，规划批后监管真空，最后就是实际建设和审批不一样，无法不动产登记，追责，后果自负。

但是更多的城市是规划部门不确认施工图， 施工图住建部门都不给审。

违法违规问题不能得到有效处理，对规划刚性不重视，建设单位违法违规成本极低，最终全部都能由政府兜底进行合法化。

4、只有平立剖，出现顶层造型封顶的情况，而且有些建设单位很有心机，在效果图，鸟瞰图上加上顶了，平立剖根本看不出来。

本来平立剖面图就要包含屋顶图，效果图在方案本文里也是必须的，各地都会规定方案文本应该包括哪些内容。

设计图纸应当包括：

1总平面设计图纸

1场地的区域位置

2场地的范围(用地和建筑物各角点的标或定位尺寸)

3场地内及四邻环境的反映 (四邻原有及规划的城市道路和建筑物、用地性质或建、层数等，场地内需保留的建筑物、构筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与水体、不良地质情况等):

4 场地内拟建道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物勿与各类控制线(用地红线、道路红线、建筑控制线等)、相邻建筑物之间的距离及建尺寸，基地出入口与城市道路交叉口之间的距离:

5建主要建筑物的名称、出入口位置、层数、建筑高度、设计标高，以及主要道路的控制标高;

6指针或风玫瑰图比例

7根据需要绘制下列反映方案特性的分析图:功能分区、空间组合及景观分析、交通分析(人流及车流的组织、停车场的布置及停数量等)、消防分析、地形分析、竖向设计分析、绿地布置、日照分析、分期建设等。

5、一宗用地划拨或出让用地，应为其他原因要将局部用地回购，想咨询下原规划条件需要拆分吗？

我们这边基本都是不改原来的条件，用地性质不改变，容积率这些一般也不改变。

关于土地分割和合并办理程序及审查要点，《城乡规划法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》《不动产登记操作规范(试行)》等法律法规已明确了相关要求各地可按照下列程序操作:首先对企业提交的分割或合并有关资料进行审查，经审查分割、合并后符合国土空间规划、地块产权

清晰、备独立分宗条件的，变更规划条件或出具宗地新的规划条件;其次是评估补缴土地出让价款，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同:最后办理不动产登记。审查要点主要有三方面:一是分割、合并后是否符合规划:二是分割、合并后地块产权是否清晰;三是分割、合并后的地块是否具备独立分宗条件，即符合不动产基本单元的要求。

我认为如果不涉及剩余土地的再开发建设，规划条件是不需要变。

两种方式

一是整块地收储，重新征求规划条件重新拍

二是将现有土地分割，走分割手续后，把该收储的再收回来。

分割后条件必变化，退地界的要求就该提了。

容积率指标等内容没有改变，但是一块土地变为两块土地，建设时需要考虑的相邻关系就多了。

一块划拨地，建了一部分，因政策变化，另一半不继续建设了，需要收储回来改出让，流程走起来好麻烦的因为涉及到已经建设的部分对未建设地块影响，收储回来的地块退线增加很多。

前段时间就碰到过这个问题，

过程没有我们规划参与，直接部分收储，不动产权证直接割减掉。默认规划条件不变。业主拿剩余的用地来报方案变更。