1、规划核实阶段发现施工图与规划设计方案不一致怎么办？怎么规避这种情况？

 申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：

（一）使用土地的有关证明文件；

（二）建设工程设计方案；

（三）建设工程施工图设计文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

首先区分各省份办理工规证收不收施工图的问题。如果不收的，那就不要管施工图问题，直接核实规划条件和设计方案，那样会轻松很多，后续矛盾纠纷也少很多。

如果收施工图的省份，只能将规划设计方案和施工图的一致性提高，很多地方规划部门是在施工图上盖章确认，而且倒过去，将规划设计方案与施工图搞一致，这样就问题少很多。然后批后管理要加强，多巡查，多宣传，让建设单位有变化主动提出规划变更。

2、树葬应该算林地还是殡葬用地？

树葬很少，如果严格一点，算殡葬用地，毕竟现在绿地都是建设用地。如果松一点，或者说原来就是林地，那么树葬以后还是林地。

3、城市更新项目，包括外立面改造 道路改造 老旧建筑改扩建 老旧建筑改变原功能等。这种如何进行规划许可？

部分城市对这些是豁免的，在没有豁免许可这个概念前，这些都纳入老旧小区改造，由物业主管部门牵头的较多，规划部门不参与。

管得精细严格一点，按照改建来批方案和办工规证也没有问题的。

4、一公司因用电需求，申请在项目红线外建设电缆管道，从红线外环网柜铺设电缆至项目内部配电房，请问这个手续谁来申请？供电部门还是用电单位？一般这种管线线路大家都是先办选址，再审方案，最后许可吗？

项目用地界外的，办给供电公司，而且因为土地权属问题，都是只做选址，给一个路由，确定一下线路定位就好了。

5、规划条件主要指标的确定，是依据控规就行吗？那控规图则确定的指标如果不科学呢？比如控规确定的住宅用地容积率，有没有可能因为地块实际原因做不到的情况？

依据控规还有规范，结合做个强排，出条件时在强排的基础上适当放宽一点。控规是底线不能突破。

6、土地核验都是核验哪些内容呢？有没有详细的细则？

对照土地出让合同进行比对，形式性的，比较简单。

7、单独选址的蒸汽管道，架空的支墩，需不需要办理用地手续呢，是在三区三线外。

影响土地使用，需要办理用地手续，但是往往办不下去，不符合的问题，走独立选址程序。

8、带方案出让或者说拿地即开工是新举措，大家谈一谈各地的做法，共同交流。

做过实操的同行其实都知道，带方案风险大，怕后面有改动，有矛盾，核心是涉及方案是出让合同的一部分，不能突破。而且即使要做也是做工业项目比较安全，而且也涉及到定向拍卖的问题。

拿地即开工其实就是模拟审批、预审批或者是提前服务的问题，风险较小，但是操作起来很累，而且需要建设单位配合，设计单位、图审、施工单位、资金、人员进库等等很多方面的进度调配，一般都是做典型案例的盆景。

在土地组卷报批阶段就开始搞设计，上会，等交地那天，同步核发，用地，工程，施工。所谓的五证齐发。

9、建设单位实际施工过程中未完全按照建设工程规划许可证执行，需要进行方案调整，请问调整方案之前需要城管处罚到位吗？目前是建设过程，还没有到规划核实阶段。

主要是看调整内容和现在的状态。如果是正常的方案调整，可以走调整程序啊。要注意跟住建施工许可和其他部门的对接。这个度的把握还是要看项目的具体情况，比如恶意的还是的正常理由改善的。

10、已规划核实的项目能改变功能吗？需要什么流程(例如商铺变公寓)

规划核实以后，不能办，商铺改公寓更是不能搞。

11、已经办理不动产登记的车库和门面，权利人想拆分，不动产要我们规划出意见，这个合理吗？现在合并不动产动不动就叫我们出意见，一会儿是同意用途调整，一会儿是同意分割，一会儿是以前的用地性质和房产性质不统一也要叫我们出意见。

回复不动产，请依法依规办理，规划原则上没意见。

土地分割合并的，不动产确实需要规划部门出具意见。主要就是判断宗地分割是否符合规划，规划能否出具分割/合并后的规划条件、

净地无所谓，非净地分割土地证得考虑建筑物退地界，间距，出入口等因素，所以需要规划部门的意见。

12、同一地块上一栋建筑一部分为住宅，一部分为办公，如何办理不动产证？

规划审批的时候是什么就是什么。依据核实时各种功能的分类面积进行登记的。

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