昨天看到一个新闻，某地某企业花了几百万元，通过司法拍卖购得一宗土地，并拿到了工业用地性质不动产权证。但在报批报建时，却突然被告知该土地早已被划进基本生态控制线内，无法开发。

企业不能建设，又不能退拍卖款，政府又不能进行收储，资金占用严重，被逼无奈。

规划部门意见很明确：

根据“一张图”平台法定分区管控要求，该宗地规划性质为山体、水体保护区，该项目不符合生态准入要求。

在该批复中，对于“项目不符合生态准入要求”还给出了解释：经核定，基本生态控制线内的原有项目也都要进行清理，该项目用地现已规划为山体、水体保护区，故不符合生态准入要求。

建设厂房、生产生活设施等，但被纳入基本生态控制线内的土地上是无法报建这些厂房设施的。

“根据政策规定，基本生态控制线内的土地绝不允许报建厂房。

让企业痛苦的是，无论是在该地块拍卖过程中，还是在完成土地过户、办理不动产权登记证时，都没有人告知过他该地块属于被划入了基本生态控制线内的事实。企业如果知道划入了生态控制线，肯定不会参加竞拍。

企业认为有关部门没有尽到告知义务造成的，

法院和拍卖公司没有告知土地的相关情况；

不动产部门过户时也没有告知土地限制开发情况；

有属地政府相关工作人员甚至口头向买方承诺，将协助办理在该地块上投资建设事宜。

找了几个房产拍卖公告竞买须知，一般有以下几条：

本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。

竞买人是否符合过户条件，请竞买人自行到当地相关职能部门进行了解，拍卖人不承担一切责任。

本院按拍卖房产现状交付，不承担瑕疵担保责任。

竞买人决定竞买的，视为对本拍卖房产完全了解，并接受拍卖房产一切已知和未知瑕疵。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。第十五条被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

根据法律规定

最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发[2004]5号）人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

上海有规定

人民法院在拟对土地使用权进行拍卖或者采取其他方式予以变现前，应当事先书面征询规划土地管理部门有关用地性质、容积率、开竣工日期、使用年限、出让金支付情况等规划和土地管理要求。相关规划土地管理部门应当在收到人民法院的征询函后15日内予以书面回复，明确相关内容。土地使用权有不适于拍卖和采取其他变现措施情形的，应当在书面回复中一并明确相关意见。

出让合同明确的开竣工日期以及出让合同约定的其他条款需要调整的，规划土地管理部门应当根据项目实际情况在回复意见时予以明确。

拍卖地块系工业用地的，规划土地管理部门应当在回复意见中明确产业类型、投资强度、环境保护等要求。

上海市高院：执行法院应当通过赴不动产所在地进行现场调查，由国土部门、不动产登记部门、税务部门等有关部门进行协助调查，委托不动产所在地法院进行事项调查，委托司法拍卖辅助机构、审计机构、鉴定机构进行辅助调查、审计、鉴定等方式查明上述情况。对于查明的情况，应当制作不动产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，并在拍卖公告中告知竞买人。如不动产存在已知瑕疵，权利负担，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定等需要引起竞买人重视的情形的，还应当根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台予以特别提示。

佛山市

《关于我市司法裁决中土地使用权转让有关事项的通知》明确要求，法院判决裁定处置土地使用权时，应先咨询规划、国土和发改部门意见。

问题的关键是，目前我反正没有找到一个全国通用的法律法规要求法院再拍卖前征求土地、规划、住建部门的意见的，其实你看到上海和佛山的要求，就知道其实在处置土地和房产时是有很多矛盾纠纷的。

不动产的性质决定了其复杂性，不仅仅是资产，而且往往跟随了开发权，加上土地和规划政策的复杂性和易变性，导致了如果征求相关部门意见，往往是不建议进行处置，但是政府又拿不出钱来收储，那么案子就没有办法处置了。经过一来二去，几次征求意见后，法院基本都不愿意再走这个流程了。

建议：

1、学习上海和佛山做法，法院应该先向各职能部门进行征询，有必须的更要进行会商，多为群众考虑一点。

2、各地政府应该充分考虑土地收储的经济性，很多有远见的城市都愿意通过司法拍卖形成土地收储实质，也是比较靠谱的。