一个私立幼儿园，2018年办理的规划许可，出让方式供地，用地性质是居住用地，容积率为1.13（控规是居住兼容商业，控规容积率是5.0），层数为地上三层，地下一层。地下室施工图设计功能为仓储用房。目前。该项目已全部验收完毕。建设单位申请，要求将地下室功能改为商业，请问下规划上如何办理？是永久改变建筑规划用途。

一般同行的第一反应就是：

都已经验收完了，和控规没有关系，应该严格执行规划条件，开发类项目调整容积率的程序基本不会启动。

规划核实结束后，原则上不要来找规划部门，来就是跟原方案不符，不予变更。另外可以从开发期限已经过了，无权进行改变。

在符合容积率和土地性质的情况下，我们讨论一下

湖北省城乡规划条例 第四十五条 建设工程使用人不得擅自改变规划许可确定的使用性质。确需改变的，应当向市（县）人民政府城乡规划、国土资源、房产主管部门申请办理变更手续，有关部门应当征求规划地段利害关系人意见；未办理变更手续的，不得擅自改变建设工程的使用性质和用途。

《广东省城乡规划条例》

第四十七条　房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续。

《江苏省城乡规划条例》第五十条 房屋权属登记时记载的房屋用途应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。涉及改变土地用途的，应当依照土地管理相关规定办理手续。

从几个省的规划条例可以看出来，其实还是可以有路径的，但是各地暂时没有具体的操作办法。

也可以从简单一点方向来考虑，比如一个工业用地，一栋厂房，后续通过申请改造，变更为仓库，这是完全可以的，那么居住小区里的商改住为啥不行？难道仅仅是因为开发期限问题？哪为啥住改商又可以？

《浙江省城乡规划条例》第四十七条：房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。

申请临时改变房屋用途的，应当征求相关利害关系人的意见；其中，将住宅改为经营性用房的，应当征得相关利害关系人同意。

临时改变房屋用途影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等的，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得批准。

按照临时改变后的用途使用房屋的，应当依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批、备案手续。

临时改变房屋用途的期限不得超过五年。期限届满确需延续的，可以在期限届满前六十日内向原审批机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过两年。

永久改变房屋用途的，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规执行。

《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

济南市《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见（征求意见稿）》2019年

自然资源和规划部门加强建筑物使用的规划管理。任何单位和个人都应当按照规划部门批准的建筑物功能使用建筑物。建设用地的规划使用性质和已建成的建筑物的规划使用性质不得擅自变更。确需变更建筑物规划使用性质的，应当依法办理规划变更手续。科学规划社区商业用房，开发建设单位在开发新建小区时，应当合理配置小区居民所需的公共配套设施，满足居民的日常消费需要。依法对建筑物的规划使用性质作出认定。

规范“住宅商用”程序。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，必须按照《中华人民共和国物权法》（除法律法规和市以上人民政府文件规定外）的规定，向全体有利害关系的业主（即本栋建筑物内的其他业主以及建筑区划内本栋建筑物之外，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。下同）详细说明情况，告知可能带来的危害或影响，同时向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经全体有利害关系的业主书面同意后，对住所（经营场所）产权权属、使用功能及法定用途做出符合事实和规定的承诺，方可凭住所（经营场所）承诺书，依法向有关部门办理相关手续。采取承诺制登记的市场主体的承诺要全部上网进行公示。

上面都是提到的住改商，没有提到其他其他方向的，是不是商改住是不支持的呢，可以思考一下，如果整栋的商业公寓楼，loft那种，销售结束以后，提出来要商改住，或者是那种独栋商墅申请改为住宅，能不能参照上述几个办法来走程序变更建筑规划用途呢？

2012年《建设用地容积率管理办法》

第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

结论

居住商业用地的容积率调整的要求就非常高，用途调整也是如此，就是怕失控，怕利益输送吧，纪委对于规划调整类的内容一般都是作为办案线索的，可见一斑。

建议还是按照各省条例执行，如果省条例有允许的，也建议等省级操作办法出台以后再执行，比如上面提到的济南文件，经过2轮征求已经好像现在都没有看到正式出台，可见是非常慎重的。

有立法权的城市，出台了正式操作办法，经过了司法审核，还是可以的，不过这种邻里矛盾估计也是非常多的，谨慎再谨慎吧！