《协议出让国有土地使用权规范》解读
2006年5月31日，国土资源部发布《关于印发＜招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范＞ (试行)和＜协议出让国有土地使用权规范＞(试行) 的通知)》（国土资发[2006]114号），自2006年8月1日起试行。
（一）
协议出让规范的架构
1、协议出让的适用范围
2、引用的标准
3、政策依据
4、总则
5、供地环节的协议出让
6、原划拨和承租土地使用权人申请办理协议出让
7、划拨土地使用权转让中的协议出让
（二） 协议出让规范的适用范围 1、境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范； 2、以协议方式租赁国有土地使用权，参照本规范执行； 3、以协议方式出让国有土地他项权利，参照本规范执行。 （三） 协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况： 1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外 4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； 5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。 （四） 协议出让价格争议裁决机制 1、设置的原因。随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施将逐步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。为此，《协议规范》进行了明确。 2、对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。 3、实行争议裁决的土地具有特写范围，不是所有协议出让的土地。 （五） 协议出让的类型 1、供地环节的协议出让 土地所有权人（政府）—土地使用权人 2、划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 土地使用权人 3、划拨土地使用权转让中的协议出让 土地使用权人—土地使用权人
（一）
供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
1、公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式； 2、编制协议出让方案； 3、地价评估，确定底价； 4、协议出让方案、底价报批； 5、协商，签订意向书； 6、公示； 7、签订出让合同，公布出让结果； 8、核发《建设用地批准书》，交付土地； 9、办理土地登记和资料归档。 （二） 公开出让信息 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网公布。 （三） 接受用地申请 1、市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。 2、需要使用土地的单位和个人（简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。 （四） 确定供地方式 1、在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 2、对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。 （五） 编制协议出让方案 1、市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。 2、协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。 （六） 地价评估，确定底价 1、市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。 2、出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。 3、市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。 （七） 协商，签订意向书 1、市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。 2、双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。 （八） 公示 1、《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。 2、公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。 3、建立协议出让公示制度的背景：落实中办厅字[2005]14号文件要求。 （九） 签订出让合同 公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订出让合同。 （十） 公布出让结果 1、《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。 2、公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。 （十一） 出让合同签订后的工作 1、核发《建设用地批准书》，交付土地。 2、 办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。 3、 资料归档 。 （十二） 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 1、处理原则 （1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县政府批准后，可以采取协议出让手续； （2）经规划部门同意可以改变土地用途等用地条件的，报经市、县政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地公开出让的除外。 2、申请材料 （1）申请书； （2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》； （3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明； （4）原土地使用权人有效身份证明文件； （5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件； （6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。