1、国保单位在永久基本农田上，是个古城遗址，现在要开发，城墙内是在耕种，要建设博物馆，现在文旅部门征求意见，怎么处理和永农的关系？是按程序直接报国务院批吗？

这种情形太少了，建议咨询省市自然资源部门。

大家要习惯整理中只有问题，没有回答，规划管理中经常会出现非常罕见的问题，大部分规划管理人都没有遇到过，各地的差异也非常大。而且很多时候有问题，有思考就可以了。另外希望更多没有加入讨论群，在本公众号下面留言，后续会继续整理！

2、村集体同社会企业以集体建设用地入股联营，合同中约定土地使用期限一般是多久啊？

国有建设用地都在提倡以租代让和弹性出让了，集体建设用地以租赁为主，1-5年为宜。

3、水库水面要建光伏发电升压站和综合楼，如何办手续？

在规划中或者现有的建设用地按一般正常流程报建，其他的都走水利工程条线，前面有详细的文章介绍了，自己翻本公众号文章。

4、在原来合法宅基地上面只有一栋一层的坡屋顶房子，拆除后在不改变建筑面积的情况下，修建一个二层的平屋顶房屋，这种行为属于原址翻建行为吗？

云南省这边只有原址翻建、改扩建、新建这三种类型。

拆了部分的算改建。拆完了的算重建，本质是新建。

翻建不是规范用语，只有新改扩建，或者可以理解为翻建也是一种改建。本质是一样的，不要纠结于这个词。

5、单一产权商业楼，需要办理外挂电梯，怎么办理审批手续？

如果是独栋独宗土地，就是简单的改建，符合各项经济技术指标和景观，还有相邻关系和技术规范就可以啊。如果是整个房地产开发项目中的一栋商业建筑，因为开发期限和侵害相邻关系等原因，一般不批准。这个不同于既有居住小区多层建筑加装电梯，这个出发点不支持。

6、水库、高速、国省道需要办理建设工程规划许可证么？有没有依据不用办理？

水库的不用再多说了，涉及水工用地。高速公路和国道，一般他们只认开工报告，不会到你规划部门申请工规证的，而且如果他们符合办理条件，比如取得土地权属证，愿意分段来报建，你按照城乡规划法，完全可以办理。记得是依申请办理就是了。

第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

不办的理由是，在规划区内才办工规证，符合控规才办理。

线性工程，一般都不供地，一般都是只发选址意见书。

7、用地规划许可可以依据划拨决定书同步核发 但工程规划许可可以凭划拨决定书办理么？

可以，完全没有问题，都可以按照用地预审办理。

8、临时工业建筑需要审图吗？超过多大面积要办理建筑工程施工许可证？

临时建筑可以申请审图，不过一般通不过，比如施工工棚。

没有超过多大面积要办理施工许可的规定，因为建筑法和施工许可管理办法都不涉及到临时建筑。当时如果办理了临时工规证，又办理了图审，还有办理了质监安监手续，而且施工合同里有这个临时建筑，那么完全可以办理施工许可。

9、10年多前出让某一宗商业用地时，规划条件提出需集中设置大型商业中心，总建面不少于6万平米。现该用地建设方案报建，方案如算上公寓，总建面可满足6万平方米，如公寓不算入商业体，建面则不足6万平方米。问1，各地公寓是否可纳入商业综合体计算；2.如建设方案的商业综合体总建面达不到6万平方米，规划指标都不变，应该怎么走程序推进项目建设呢？

第一是10年了，你们的开发年限问题居然还能解决已经是很牛了。然后不同的年代，对大型商业中心的定义也是不同的，而且规划条件一般都会有一条，解释权在规划部门，作为规划部门可以解释一下什么是大型商业中心，大型商业中心和大型商业综合体还不同，知网上有很多关于商业综合体方面的博士论文，你可以仔细看看古今中外对于商业综合体的定义。一般来讲是超过2种用途的就是商业综合体了，一般就是零售、办公、餐饮、酒店等，所以从这个角度是没有问题的。但是一般理解公寓对商业氛围是有很少加成的，估计但是的本意是不包括这种公寓的。解决这个案例问题的关键在于在当地政府对这个事情要有一个共识，并报政府同意。

对商业中心的业态应该有更具体的规定，可以翻看当初的投资协议、出让合同予以明确。

规划方案审批不予通过，重新修改。规划条件明确要求总建面不少于，没有达到。

如整宗用地都为“商业用地”出让，且明确需集中配建不少于XX平方米的大型商业中心，那公寓应该就不是当初意向的业态…

以一般人的智商和认知水平，商业综合体就是大盒子，比如中央广场、大润发、摩尔玛、万达广场这种，你用那么多公寓楼糊弄群众和开发商竞争对手不可以的。

当时招商一定是有意向要做到多少以上的商业综合体的，但是呢也十多年过去了，现在方案的业态是否更符合现下的需求，就是通过什么流程来确认一件不该规划管的事情来防止风险。

10、审批的物业用房等配建面积，是房间净面积还是含公摊面积？

各地规定不同，可以是墙内净面积。

公摊的概念是房屋测绘办证的规程。从规划上来说，物业用房的面积就是他实际的建筑面积。

比如说一栋两层的独立小楼，一层是商业，从楼梯上来整个二层都是物业，这个楼梯也是物业配套，独立使用的面积，一般也包含在物业用房面积里，也是合理的。

开发商提出他们的建筑面积包含走廊、楼梯面积。总平图中只是在技术经济指标中有一个物业用房面积，没有具体的房间位置。

11、有一个电力公司的值休房，已审查方案值休房位置离北侧民房(住宅)11米，建的时候由于各种原因导致值休房往北平移2米，离北侧民房(住宅)距离变为9米，平移后仍然满足日照间距的要求。目前该值休房主体已竣工。

我们的初始意见是让建设方取得北侧相邻利害关系人的谅解后申请规划变更，但现在的情况是北侧相邻厉害关系人不同意，我们现在应该如何查处该违法行为，能否根据该建筑平移后不影响规划实施，按照城乡规划法六十四条单处建设工程造价百分之五到百分之十的罚款，还是又要罚款和拆除或没收。

直接一点，按照执法局处罚决定书执行，就怕会商的时候同意变更方案，完善手续，方案公示出去以后，相邻利害关系人有强烈反对意见，然后就是听证，听证后还是规划部门自己判断，符合各种规范，你批了，就是各种信访、复议、诉讼，你只能接招，走完救济途径。

拖拉策略：对于部分符合规划的，主管部门可以对符合规划部分先行核实，并出具核实意见。对于不符合规划的部分，验收的时候不予核验。

只核验符合规划的部分，不符合规划的部分，保留不保留，让政府去决定。部门的责任明显减轻。

陕西，依托部里的一号文，省、市、县都出了细则，意见一致：部分符合规划的，规划部门先行对符合规划部分进行核验，并出具核实意见。后续满足相关前提条件下，由不动产登记中心提案政府。政府同意后，处罚、交涉及的土地价款，然后按认定的现状办理不动产登记。

一号文件的执行，各地都不相同，大部分历史问题仅仅指民宅，还有就是公建类，而且是因为政府原因，基本不包括纯粹的违建，规划管理很多时候要充分考虑共识，矛盾很多，造成不公平的做法，还是不要做。

出一个不予规划核实意见，让建设单位去行政复议和行政诉讼，这样分险小一点。

在自己的地界内，满足日照，消防，退距。最多算没有按照规划建设，但是处罚到位后，属于尚可改正。

现在很多规划条件把不该刚性的都给刚性了，凡是拍脑袋指定的数字，都不能算作科学，不应具有强制性效力，既限制了设计，又限制了使用，还带来了纠纷矛盾。这种在用地范围内，只要符合日照、消防、视线卫生要求，就属于不影响城乡规划实施，对周边相关利害人无实质性影响，罚款后调整方案，完善手续。规划是服务部门，要改变重管理轻服务、重书本轻地气的作风，只要不出格，尽量要考虑怎么能行，少研究怎么不能行。只要不是为了谋私利，不造成实质性损失，简化程序审批、容缺审批、承诺制都应该提倡，有关部门也要真正为敢于担当者担当，为敢于干事者撑腰。