1、已出让的商业用地改为居住用地，有没有哪个地方出台相关政策规划调整文件？现在为了去商业库存，市里出台文件可以调整为商品住房，包括未建和建成未销售的，但不知道如何进行调整程序。

答

依法调整单元控规，增加地块兼容性，没有依据审批就是违法行为

控规调整理由不是为了某个地块某个项目，是城区人民政府调整发展需要

这个事存在风险，居住用地是经营性用地，地价存在溢价率，补交出让金怎么补交，当时拍地的人和环境都不在了，会造成国有资产流失

单元控规这个工具就是给大家用了应对这种情况的，还是认真学习怎么用好这个技术工具吧

一般情况，除工业和公建类项目用地以外，特别是居住、商业、物流等用地，连调整规划条件都要求收回土地再挂牌出让，何况是调整用地性质呢？

2、现在规划和国土合并，原来的城乡规划法是不是作废了？

答

依然有效。

3、用地预审和选址是做什么用的？

答

《城乡规划法》第三十七条 按照国家规定需要有关部门审批或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关主管部门审批或者核准前，应当持建设项目选址意见书申报表、标明拟选址位置的项目区位图和地形图等材料，向城乡规划主管部门申请核发建设项目选址意见书。城乡规划主管部门依据城乡规划对建设项目拟选址位置进行审查，符合城乡规划的，核发建设项目选址意见

建设项目选址意见书应当载明建设项目依据、选址位置、用地规模和建设规模，并附建设项目区位图和地形

供地前准备工作，用地预审和选址意见书前就审查是否符合城乡规划和土地规划。

预审是要审它的地类有哪些，办了用地预审后才可以去报批土地，用地预审和选址意见书是前置条件

现在用地预审与选址已经合并了，按照城乡规划法需要核发选址意见书的项目就需要办理“用地预审与选址意见书”，其中土地如果已经是建设用地的，可以不考虑其中的用地预审部分工作内容而已。

符合批准的国土空间规划（含土规）确定的建设用地范围内的项目，已经不需要办用地预审。需要办理用地预审的，基本上都是能源、交通、水利等单独选址项目。其实还是要发这个证做选址哦。

强调：是办理建设用地审批程序可以不用办用地预审。但是并不是说不用办理“用地预审与选址意见书”

4、商务金融用地里面可以设计成酒店么？商务金融用地里面，房间布局能不能按照酒店来设计？商务金融用地和旅馆用地地价是不是一样的？

答

不可以，B1和B2的内容，还是区别开来好，以免踩雷。

地价看评估，看区位、容积率等等因素，并不是完全看用地规划用途。

商务金融项目里的房间和酒店房间，在建筑设计时，区别并不大，毕竟不是成套住宅，浴室什么的，都可以通过后期二次设计完成，所以你大可不必考虑这些问题。那是后期装修和运营的事情，矛盾后移，不要在规划管理上放水，风险太大。

规划核实后如果他们改装能过消防 拿营业执照是他们自己的事情。

5、一块用地分三期开发，本次只开发第一期，是不是一期的开发必须完全满足海绵城市的要求，还是可以把不足的部分甩给二三期去满足？请问规划审查时，具体把关海绵城市哪方面内容？

答

海绵城市和用地范围内的市政公用设施一样是按照整个用地范围进行规划，要按照规划实施到位，也要满足第一期项目的正常使用。

海绵城市如果不涉及到构筑物的，不涉及到规划许可和规划核实，一般由住建局管理。

规划审查时不看海绵城市内容，部门会审的时候住建局给意见。

部分地区海绵城市的内容对工业用地没要求

6、请问商业用地上可以全部修建成宿舍吗？

答

不可以，宿舍是居住建筑，如果是全部是宿舍，变相的改变了用地性质了。

如果设计的是公寓式酒店，还是商业，但是建议设计方案中不要存在概念模糊的词，你直接标注商业就行了，后期使用反正没有你的事了。

7、有一个项目，原来是3座批发市场附带4栋住宅楼。现在调整规划，变成了2座批发市场附带6栋住宅楼。在批前公示阶段，之前那4栋住宅楼的购房者提出异议，认为调整规划影响了其利益。如果认定规划调整对利害关系人的利益造成损失？

答

商业建筑占比都发生了重大变化，如果还符合当时的规划条件，那也无话可说，毕竟法无禁止。

对前期购房户是有影响，他们也确实是利害关系人，但是造成多大损失没法认定。普通市民也可以提出异议，这个规划方案变更存在较大风险。