部分土地法拍后规划核实如何处理?
北方某地,有一个企业a,共有两个合伙人甲乙两人,各50%股份,取得了一宗工业土地,用地面积为10万平方米,办理了不动产权证,后续通过正规流程报建了车间一二三,三栋车间,取得施工许可证,住建部门也参加了监管。
2018年,乙因为个人债务问题,将上述资产进行了法拍,当然和全国各地一样,法院一般是不征求规划部门意见的,反正是通过拍卖处理了5万平方米土地和车间三(建成,但并未规划核实及五方验收),通过法院相关手续,5万平方米土地和车间三到了丙城里的b企业名下,b取得了5万平方米土地的不动产权(有明确的四至,非共有土地,但是规划条件维持原来10万平方米的),当然其上车间三是在建工程,未能办理产权登记。
大家可以想象一下么,左边用地5万平方米上建了车间一二,右边5万平方米建设了车间三,没有跨宗的建筑物,所有建筑物和场地都是按图施工的。
现在的问题就是:
1、企业b要对已经建成的车间三申请竣工验收,住建部门认为原来的手续都是建设单位a的,不能由丙来申请,建议丙采取安全鉴定报告方式,包装房屋安全,进而替代五方责任主体验收。
2、企业b申请规划核实,自然局认为规划条件是原来10万平方米土地,现在必须要车间一二三一起来申请核实,而且现在土地分属企业a和b,要求一起申请。
3、企业a觉得自己也是受害方,好好的10万平方米被分割成了5万平方米,要求企业b进行一部分补偿等不合理要求。
其实这个事情非常简单
1、规划核实的本质核心要求,就是要求建设单位按图施工,按施工图建设,按总平面图做绿化和场地,至于企业a的报建手续,由企业b来申请规划核实,在已经分割土地,并由b取得不动产证的时候,就应该没有问题了。
2、同样的,住建局凭原来的报建手续,和现在的竣工资料可以验收,当然车间三的五方责任主体中建设单位要换成企业b(毕竟企业a是不配合的),因为没有合同关系是有一点问题,也可以按照当地住建意见,以安全鉴定报告来替代。
3、也可以参考《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》自然资发【2021】1号文的精神,有部分省份是将这个文件精神拓展到了工业项目和公益项目的,是比较务实的。可以由住建部门出具一个确认意见,规划部门直接对照规划条件和工规证施工图出具一个核实意见,就可以直接产权登记。
大家还有没有其他好的办法?
如果有差不多的案例拿来大家参考一下!