某冷藏物流公司与某粮油进出口公司共同出资1200万元，2018年4月在某市的物流园区通过招拍挂公开出让竞得一宗面积为15亩的仓储、商务金融用地。办理不动产权证书时，双方约定土地使用权的份额按物流公司占51%、进出口公司占49%进行登记。物流公司2019年1月提出在地上建设仓储办公综合楼，进出口公司因资金周转困难无法出资建设，物流公司单独出资建设了一栋24层的综合楼。其中，1～4层为仓储用房，5～24层为办公用房。但双方对建成后的房屋如何分配产生了分歧。

 物流公司拿着不动产权证书、建设手续等材料向该市不动产登记中心（以下简称市登记中心）申请房屋所有权首次登记，要求将新建的综合楼房屋所有权登记在其公司名下。市登记中心受理后，按房屋所有权首次登记的程序进行了公示。公示期间，进出口公司对这项首次登记的事项提出了异议，要求市登记中心不予受理这项登记申请。 

各方对如何登记所占物权份额有分歧。 

物流公司认为，综合楼的仓储用房、办公楼等建筑都是按其业务需求进行设计的，也是由其出资建设，应登记为其所有。本着合作共赢的愿望，其可与进出口公司另行协商，通过分配部分建筑物产权换取土地份额的方式进行处理。 

进出口公司认为，虽然因为资金运营困难没有与物流公司出资建设，但物流公司自行在两公司共有的土地上建设综合楼时，未留有空余土地，使其已经无法通过建设实现自己所享有的土地使用权。综合楼应按土地份额对应登记，将49%即至少2.2万平方米的建筑物登记为其所有。 

市登记中心认为，两公司对按份共有的土地进行建设后，对于建成后的建筑物产权应友好协商进行分配。进出口公司对物流公司申请将宗地上唯一的建筑物首次登记提出异议后，该中心经审查暂停了此项登记。若按进出口公司要求仍按原土地使用权份额登记，就会导致房地权利不一致；若按物流公司要求将综合楼登记为其单独所有，根据房地一致原则将导致进出口公司享有的土地使用权份额49%转移到物流公司，矛盾难以解决。 

各方在行使土地使用权时，不得损害其他共有人权利。

 合作买地建房一般需要按照物权的不同状态，对利益分配作出具体约定，约定不清的难免会出现产权归属纠纷。因此，要避免此类不动产因纠纷导致登记错误，需要从几个方面进行分析。
土地为空地状态，权利人可约定按份共有。土地处于空地状态，物权体现为单一的建设用地使用权，按照《民法典》第297条（原《物权法》第93条）“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”，以及《民法典》第298条（原《物权法》第94条）“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的相关规定，当其归属于两个以上的权利人所有，且无法划分各权利人之间的使用权界线时，各方协商约定共有份额即形成了不动产权的按份共有。两个以上的土地使用者依法共同行使同一宗土地权利的，登记机构可按其约定共有份额进行登记。

本案例中，进出口公司与物流公司共同出资购买了仓储、商务金融用地的建设用地使用权，并约定各自享有的份额，这构成了主体的多主性。同时，地块不能按份额划分界线，这也构成了客体的整体性。在取得土地后，市登记中心按双方的申请，依法将该地块的建设用地使用权登记为双方按份共有。

 根据房地一致原则，建设可能改变物权份额。合作建房的各方一般会在合作协议中对出资比例、利益分配等作出具体约定，为保障各方利益，各自享有的土地份额通常按出资比例分配。土地开发建设后，按建设用地使用权与房屋之间物权关系的一致原则，一部分建设用地使用权比照建筑物区分所有权中的共有权调整为共同所有，一部分建设用地使用权则按建筑物所有权数量对应份额归为建筑物业主所有。对不动产专有和共有部分区分的变化，有可能完全改变了原来基于约定划分的建设用地使用权的物权份额。《不动产登记暂行条例实施细则》第33条规定，“依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记”；其第36条还规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”。据此，登记对象的调整就要求合作建房的各方有对应变化的明确归属的约定才能完成首次登记。

本案例中，因进出口公司与物流公司未约定在开发建设后物权的分配事项，建设仓储办公综合楼导致了建设用地使用权与房屋之间物权关系变化，按房地一致原则在进行建筑物区分所有权时，土地使用权份额已无法按建设前双方约定的比例进行对应。此时登记机构无论是按土地使用权份额标注房屋所有权份额而不具体细分各方享有的房屋所有权面积进行登记，还是按原有土地使用权份额标注享有的土地使用权方式予以登记，都难以明晰双方的权利。
权利的行使，应以不损害他人利益为前提。共同出资合作建房的各方都是地块的权利人，对共有土地都依法拥有使用的权利，但各方在行使土地使用权时，必须以不损害其他共有人权利为前提。在按份共有的情形下，虽然可通过约定明确各方享有份额，但份额具体对应的权利范围通常难以落地。因此，双方应在改变土地权利状况前充分协商，预先对建设后变化的物权约定分配方式，以便随后申请的不动产登记依据充分且无权属纠纷。本案例中，无论是建设的出资，还是新增物权的分配，双方均未能提前协商一致，导致了后期的权属纠纷。

 合作建房要约定出资及享有物权份额，更要明确各方的建成房产分配比例。

 合作建房是各方共同出资购地建房而后分配房产，不仅要在建设过程中约定出资及享有物权份额，而且要明确各方的建成房产分配比例，以便能够应对物权变动引发的利益重新分配。要对合作建房这类物权份额随着建设周期不断变化的情形进行登记，不动产登记机构工作人员以及其他相关人员必须理解建设用地使用权与房屋之间物权关系的实质并在实践中合理运用，才能避免房地权利不一致的情形，在操作层面全面落实统一登记的要求。 

本案例中，双方最终达成了和解协议，明确了综合楼产权分配：由进出口公司按综合楼16到24层的建设成本价向物流公司出资，这部分办公用房归进出口公司所有，其余用房均归物流公司。随后，双方按产权分配协议申请了不动产登记。

 作者单位：广西壮族自治区南宁市自然资源局 

《中国不动产》2021年第2期