关于加强全区农村宅基地和住房建设管理的实施意见

为深入贯彻习近平总书记关于“三农”工作重要论述，大力实施乡村振兴战略，规范我区农村宅基地和住房建设管理，保障农村村民户有所居，提高农村住房品质，改善农村人居环境，加快美丽海门建设，根据南通市《关于加强全市农村宅基地和住房建设管理的指导意见》的通知要求及有关法律法规和政策规定，结合本区实际，提出如下实施意见：

一、总体目标

（一）村庄建设规范有序。农村村民宅基地和住房建设合法合理需求全面满足，适度集中居住，不搞大撤并，村庄布局更加合理，基础设施和公共服务不断完善，乡村风貌彰显江海田园特色。

（二）农村建设用地稳步减量。到2025年，农村闲置宅基地和住房有效盘活利用，农村建设用地规模减少1%以上。

（三）村庄环境持续提升。农村垃圾、污水治理水平和村容村貌明显提升，乡村环境更加美丽宜居，群众满意度和获得感明显提高。

（四）管理体系更加完善。农村宅基地和住房建设管理的政策制度、体制机制基本健全。到2022年，管理更加稳定有序，体制机制更加成熟完善。

二、重点举措

（一）积极稳妥编制村庄规划

1.加强实用性村庄规划编制。自然资源和规划部门以及农业农村部门要组织、指导各乡镇园区积极稳妥推进“多规合一”实用性村庄规划编制，两年内稳步实现全覆盖。坚持按需编制，有农村村民建房实际需要或较多公共服务设施建设需要的村，要提高规划编制效率，避免因规划编制滞后影响宅基地审批和公共设施建设。

2.保障宅基地审批。在村庄规划编制完成前，初步确定为规划发展村庄的，按规定审批农村宅基地；一般村庄范围内的，优先引导到规划发展村庄内审批宅基地。镇村布局规划优化和“多规合一”实用性村庄规划编制完成后，按规定审批宅基地。

3.引导适度集中居住。规划发展村庄要尽量依托现有村庄进行整治扩建、集聚提升,合理优化原农民集居区。新建农民集居区选址应优先布置在村公共服务中心、老集镇、城镇附近。要加强规划发展村庄的详细设计，科学合理确定宅基地、住房、道路交通、公共服务设施、公用设施等布局。

（二）明确宅基地和住房建设审批条件

1.宅基地和住房建设标准。1人户宅基地为90平方米，建筑占地不超过63平方米；2-3人户宅基地为115平方米，建筑占地不超过80.5平方米；4人以上（含以上）户宅基地为135平方米，建筑占地不超过94.5平方米。宅基地面积由房屋占地面积及房前屋后占地、山墙两侧通道面积所组成。建楼房的，其楼层面积不另折算宅基地面积。

2.宅基地和住房建设资格。农村村民一户只能拥有一处宅基地，资格条件可参照海政规【2012】5号文执行，镇、村在符合法规政策前提下，经民主协商，可实行“一镇一策、一村一策”。注意分户的合理性，做好与户籍管理的衔接，不得设立互为前置的申请条件。

3.可批准宅基地的情形。城镇规划建设用地范围外规划发展村庄内的农村村民，可申请翻建、改（扩）建、新建住房；允许在行政村内跨村民小组调整安排宅基地；符合分户建房条件的，可申请新增宅基地。城镇规划建设用地范围外一般村庄，原则上不再审批新增宅基地，村民可到规划发展村庄内申请新增宅基地；不愿意去规划发展村庄的，可按规定标准申请翻建，但不得超过“原址、原高度、原占地面积”、不得超过两层。城镇规划建设用地范围内的农村村民，原则上不得翻建、改（扩）建和新建农村住房，积极引导实行预搬迁。

4.不予批准宅基地的情形。不符合村庄规划的；已列入土地征收范围的；依法划定的需要禁止、控制建设范围的；搬迁撤并类村庄范围内的；原有宅基地未承诺退出，申请新建的；有转让、出租宅基地和宅基地上房屋行为的；不符合分户条件以分户名义申请宅基地的；离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利，再申请的；自愿退出原有宅基地和房屋，再申请的；已实施搬迁安置，再申请的；法律法规规定其他不得批准建房的。

5.农村住房设计要求。区住建部门要提供农房设计方案图集，免费提供给农户选用。农房设计方案图集要强化生活功能配套，注重生活污水生态化处理，适当考虑农户生产性需要。农户原则上应选用住建部门提供的农房设计方案图。对按照住建部门提供图集实施建设的农户，有条件的区镇可安排一定的专项资金给予激励。

（三）规范宅基地和住房建设审批管理

1.农户申请。向村民小组申请，没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，直接向村级组织提出申请。农户持申请书、承诺书向村民委员会申请，符合原地建设条件的，同时提供选定的农房设计方案图；不符合原地建设条件的，可自行与其他农户协商转让宅基地，然后提交申请，也可直接提交申请，由村民委员会协调选定新宅基地。

2.村级审核。村民委员会接到申请后，对照规定组织审查。同意原地建设的，经村民小组会议或村民代表会议讨论通过并在拟建房位置周边显目位置公示无异议后（四邻意见不一致的，由村民委员会形成是否同意建房的意见），由村民委员会签署意见，报送乡镇政府。同意到规划发展村庄建设的，按当地标准选择新宅基地，再履行前述程序。村民委员会要积极引导农户退出宅基地进城入镇，乡镇政府可对村民委员会和农户作出激励。

3.乡镇审批。由乡镇政府指定牵头部门，相关部门参与联审。牵头部门要在乡镇为民服务中心设立宅基地和住房建设审批窗口。牵头部门要在接到村民委员会报件后，及时会同相关部门开展现场查验、资料审核，提出审批意见，报乡镇政府批准。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核公示等。自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制要求等。乡村建设规划许可证由区行政审批局委托各乡镇园区审批发放，涉及占用农用地的，先行办理农用地转用审批手续。住建部门负责审核住房建设设计等。根据各相关部门联审结果，乡镇政府及时审批宅基地，发放批准文件。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报主管部门备案。

4.严格建房全程管理。经批准用地建房的农户，要在开工前向乡镇牵头部门申请划定宅基地用地范围和建筑范围，牵头部门要及时会同相关部门到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户要加强住房质量安全管理，注重地上、地下建筑的双重安全，对住房质量安全负总责，承担建设主体责任。乡镇要充分发挥基层网格队伍作用，加强施工质量和安全等监管。建房完工后，乡镇牵头部门组织相关部门现场验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划和住房设计要求建设住房，是否将拆旧建新的原宅基地和住房拆除到位，并出具验收意见。供水、供电单位可在建设过程中先预批准接水、接电管网建设，农户通过联合验收并取得不动产权证书后对新建农房通水、通电。区住建等部门要督促指导乡镇加强施工队伍、施工质量和安全、住房竣工验收等管理，制定具体细则。通过验收的农户，应向不动产登记部门申请办理不动产登记。审批流程见附件。

5.加强违法违规行为管控。自然资源和规划局、农业农村局等部门关于农村宅基地和住房建设管理违法违规行为执法事项委托乡镇行使，上级有新规定的，按新规定执行。乡镇政府要组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和依法处置涉及宅基地使用和住房建设的各类违法违规行为，防止产生新的违法违规行为。村民委员会要充分发挥基层自治作用，及时发现并制止宅基地和住房建设的各类违法违规行为，制止无效的，及时向乡镇政府汇报，由乡镇政府依法处置。

三、保障措施

（一）强化组织领导

把农村宅基地和住房建设管理作为乡村振兴的重点工作，建立健全区级主导、乡镇主责、村级主体的工作机制，成立由区政府分管副区长牵头，海门自然资源和规划局、住建局、农业农村局、行政审批局等部门主要负责人为成员的农村宅基地和住房建设管理领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，区住建局主要负责人担任办公室主任，海门自然资源和规划局、住建局、农业农村局、行政审批局分管领导担任副主任。海门自然资源和规划局负责指导、监督国土空间规划（村庄规划）、土地利用计划和规划审查、确权登记颁证等工作；区住建局负责指导、监督农村住房建设技术服务、施工质量和施工安全监管等工作；区农业农村局负责指导、监督农村宅基地改革和管理有关工作；区行政审批局负责建设规划许可证的审批。各部门要尽职尽责，全力合作，协同抓好这项工作。各乡镇也要相应成立领导小组，明确部门职责，落实工作责任。村民委员会要落实专人负责，切实把好农村宅基地和住房建设管理“第一道关”。要将农村宅基地和住房建设管理工作纳入年度管理考核目标，切实加强监督管理。

（二）强化用地保障

农户建房要优先利用村内空闲地，尽量少占农用地、耕地。确需占用农用地、耕地的，新增建设用地指标通过退出宅基地等形成的城乡建设用地增减挂钩指标或国家单列指标解决。农户建房经批准使用本村农户承包地的，由村民委员会给予调整，或者通过农户互换承包地解决。确实无地可调、互换的，可探索实行货币补偿。补偿标准由乡镇政府根据耕地一般农作物经营年收入、土地承包年限确定。

（三）强化环境提升

规划发展村庄要按照美丽宜居村庄的相关标准要求整治提升村庄环境，新增公共服务设施优先配置在规划发展村庄，吸引留乡村民向规划发展村庄集聚和适度集中居住，建设更多江海田园特色的美丽乡村。新建农房必须同步建设生活污水处理设施，有条件的，必须接入污水管网，无条件的，必须建设分户生态化处理设施。各乡镇要建立有效激励机制，吸引社会各界支持规划发展村庄公共服务设施建设。一般村庄要合理确定村庄环境整治的目标和措施，满足农村村民日常所需的基本生活服务需求，保证基本公共服务能够覆盖。

（四）强化政策引导

各乡镇要积极开展农村闲置宅基地和住房调查，积极盘活利用，出台政策措施，引导农村村民集中居住、退出宅基地。对盘活利用闲置宅基地和住房成效显著的镇、村，区级财政可给予资金激励。农户退出宅基地到规划发展村庄农民集居区建房，住房可建三层。农户退出、合法转让宅基地的，可享受当地搬迁集中安置购房政策。对宅基地权利人自然消亡的，要依法及时做好宅基地收回工作，不得翻、改（扩）建房屋，鼓励有偿退出。对因项目建设等原因需要跨村申请宅基地的，由乡镇政府通过城乡建设用地增减挂钩机制协调解决。对历史形成的农村宅基地和住房问题，各乡镇要坚持“尊重历史、兼顾现实、依法依规”原则，探索妥善处置办法。

附件：农村宅基地和住房建设审批流程图

《关于加强全区农村宅基地和住房建设管理的实施意见》政策解读 

一、《关于加强全区农村宅基地和住房建设管理的实施意见》（海政办法〔2021〕38号)文件出台的具体时间：2021年5月9日。

二、《意见》文件实施的具体时间：2021年5月9日起实施。

三、背景依据：根据《南通市委办公室市政府办公室印发<关于加强全市农村宅基地和住房建设管理的指导意见>的通知》（通办发（2020）26号）文件要求。

四、目的意义

为深入贯彻习近平总书记关于“三农”工作重要论述，大力实施乡村振兴战略，规范我区农村宅基地和住房建设行为，引导农民节约利用土地资源，保障农村村民户有所居，提高农村住房品质，改善农村人居环境，优化村庄风貌，建设美丽宜居乡村，助推美丽海门建设。

五、制定程序

在制定《意见》时，履行了以下程序：

1．起草时，征求相关职能部门和各区镇意见，并听取意见建议，进行研讨后修正，形成共识。

2．经区长办公会议讨论，通过后印发文件

六、适用范围

本办法适用于海门区行政村范围内集体经济土地上有翻建、改（扩）建、新建住房需求的农户。

七、操作方法

海门自然资源和规划局负责指导、监督国土空间规划（村庄规划）、土地利用计划和规划审查、确权登记颁证等工作；

区住建局负责指导、监督农村住房建设技术服务、施工质量和施工安全监管等工作；

区农业农村局负责指导、监督农村宅基地改革和管理有关工作；

区行政审批局负责建设规划许可证的审批。

镇（区、街道）人民政府指定牵头部门，相关部门参与联审。

牵头部门要在区镇为民服务中心设立宅基地和住房建设审批窗口，要在接到村民委员会报件后，及时会同相关部门开展现场查验、资料审核，提出审批意见，报区镇政府批准。

农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核公示等；要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报主管部门备案。

经批准用地建房的农户，要在开工前向区镇牵头部门申请划定宅基地用地范围和建筑范围，牵头部门要及时会同相关部门到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户要加强住房质量安全管理，注重地上、地下建筑的双重安全，对住房质量安全负总责，承担建设主体责任。区镇要充分发挥基层网格队伍作用，加强施工质量和安全等监管。建房完工后，由牵头部门组织相关部门现场验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划和住房设计要求建设住房，是否将拆旧建新的原宅基地和住房拆除到位，并出具验收意见。供水、供电单位可在建设过程中先预批准接水、接电管网建设，农户通过联合验收并取得不动产权证书后对新建农房通水、通电。

八、文件的主要内容：

1．加强村庄规划的编制，积极引导农户适度集中居住。

2．明确宅基地和住房建设审批条件。

3．明确宅基地和住房建设审批流程。

4．明确相关职能部门和各区镇具体工作职责，加强部门合力管控。

九、农村宅基地和住房建设审批流程图。(详情见PDF)