《广州市旧厂房更新实施办法》条文释义

         第一条

  为进一步推进和规范本市旧厂房更新改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

  【说明】

  本条是关于本实施办法制定目的和依据的规定。

  本实施办法作为《广州市城市更新办法》的配套文件之一，目的在于保障《广州市城市更新办法》能够落地实施。广州市旧厂房更新改造需满足以下原则：

  一、完善城市功能。为实现建设国家化大都市和生态保护并行不悖，完善城市功能是城市更新的重要目标。

  二、优化产业结构。严格按照《广州市产业用地指南》的要求优化产业用地，促进产业用地的集约利用。按照未来城市发展战略要求，广州市要建设国际航运中心、贸易中心、物流中心、国家创新中心城市，合理制定土地更新计划，可以为产业结构优化提供强有力的土地资源支持。

  三、统筹城乡发展。广州市建设用地资源稀缺，实现土地资源节约集约利用，必须充分挖掘存量建设用地潜力，充分利用城市国有土地和农村集体建设用地。根据“三旧”改造标图建库成果统计，低效用地图斑达到588．96平方公里，其中旧厂占到188．03平方公里，分布在中心城区国有土地和外围农村集体建设用地上。统筹国有土地和集体土地上的旧厂房更新改造，可以优化城乡土地利用结构，改善空间布局和功能配套，促进城市和农村协调发展。

  四、实现城市有机更新。城市更新过程是对人居环境、文化传承、产业转型、生态保护长期持续改善的过程。在此过程中，必须把城市看作一个可持续发展的有机整体，满足城市一体化发展的需求，调动各方面有利因素，实现改造区环境与城市整体环境相一致。

  第二条

  市辖区内2007年6月30日前建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：

  （一）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地；

  （二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；

  （三）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

  2007年6月30日后建成或取得土地使用权的旧厂房项目，不适用本办法。

  2007年6月30日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的，不适用本办法。

  2009年12月前已列入我市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地，不适用本办法。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造适用范围的规定。

  《土地管理法》自1987年1月1日起施行，在此日期之前使用的厂房用地直接承认其用地现状。

  按照2007年9月12日下发的《国土资源部关于印发〈全国土地执法百日行动方案〉的通知》（国土资发〔2007〕210号），对2007年6月30日之前的土地违法违规行为进行清理统计，对“未批先用”行为进行整治。

  《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）规定，1987年1月1日以前实际用地的，如符合规划可直接确权；1987年1月1日至2007年6月30日的违法用地允许完善手续后纳入“三旧”改造的范围；2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述规定。

  粤府〔2009〕78号文件同时规定，下列土地可列入“三旧”改造范围：

  城市市区“退二进三”产业用地，城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地，不符合安全生产和环境要求的厂房用地。

  2009年12月31日，广州市人民政府印发《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号），其附件三《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》第三条第（六）项规定：“在本意见出台前已列入我市‘退二进三’目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。”

  《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）废止了穗府〔2009〕56号文件，为了防止该办法实施后与之前已经实施的旧厂房改造存在冲突，在本实施办法中强调对于2009年12月前已列入“退二进三”目录且已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的，不适合本办法。

  第三条

  旧厂房更新改造应当遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造基本原则的规定。

  旧厂房更新改造可开发潜力较大，蕴含巨大经济利益，涉及重大开发利益分配的问题。由政府主导、企业参与、科学规划、连片改造，可以更有效地平衡各方利益，充分挖掘更新改造的综合价值，实现更新收益社会共享。

  《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）第四点对“三旧”改造的责任主体、参与主体、利益分配等作了原则性规定。本条是在原有规定基础上，结合广州市近年更新改造工作实践经验，以发展的视角提出更全面的原则性要求。

  第四条

  旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。

  旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造规划计划原则的规定。

  按照《广州市城乡规划条例》第七条“本市城市总体规划、国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划应当相互衔接，协调一致”的规定，广州市对城市建设管理实行“三规合一”。旧厂房更新改造应当符合“三规合一”的管理要求，确保旧厂房更新改造的系统性和长效性。

  《广州市城市更新办法》第二十八条规定：“市城市更新部门对申报项目进行统筹、协调，经征求国土规划、住房城乡建设、发展改革和财政等部门意见后，拟订年度城市更新项目计划，报市城市更新领导机构审定……城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报市城市更新领导机构进行定期调整……”本条第二款是对《广州市城市更新办法》第二十八条规定的具体细化。

  《广东省土地利用年度计划管理办法》（粤国土资规划电〔2011〕99号）第二条规定：“土地利用年度计划管理应遵循以下原则：

  （一）严格执行土地利用总体规划和国家下达的土地利用年度计划；

  （二）促进土地节约集约利用和区域协调发展；

  （三）优先保障交通运输、能源、水利等基础设施以及现代产业体系、民生工程、抢险救灾工程、保障性住房、农村宅基地和产业转移等建设项目用地；

  （四）禁止“两高一资”（高耗能、高污染和消耗资源性外资项目）、产能过剩、低水平重复建设和违反国家产业政策的项目；

  （五）实行差别化的土地利用政策。”

  第五条

  市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定旧厂房更新改造项目实施方案。

  市城市更新部门负责研究起草旧厂房更新改造政策，组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划，负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。

  各区政府负责组织本辖区旧厂房更新改造的具体实施。

  土地储备等机构依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。

  各相关主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策办理旧厂房更新改造项目的行政审批。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造相关部门职责分工的规定。

  本条是对市级城市更新部门参与旧厂房更新改造工作职责的详细规定，同时对区级城市更新部门、土地储备等机构、其他相关职能部门参与旧厂房更新改造工作的分工安排作出规定。

  第六条

  市城市更新部门负责汇总市本级投资的城市更新改造项目基本情况，报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库，并下达市本级政府旧厂房更新改造项目投资计划。

  市财政部门每年安排一定专项资金用于政府主导项目的土地征收、收购与整理，并依法对资金使用进行监督管理。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造项目管理和资金保障的规定。

  本条一是明确了市本级政府投资旧厂房更新改造项目需纳入市政府投资项目储备库，二是规定了旧厂房改造中城市更新资金的用途，主要用于政府主导项目的土地征收、收购与整理。同时，对资金使用的监督管理主体予以明确，有利于资金使用的阳光化监管。

  第七条

  按照旧厂房土地处置方式划分，旧厂房改造方式分为政府收储、自行改造以及政府收储和自行改造结合三种。

  【说明】

  本条是关于旧厂房更新改造方式的规定。

  在一级土地市场上，经营性用地处置分为公开出让（招标、拍卖、挂牌方式）和协议出让方式。

  为坚持政府主导，同时充分发挥权属人积极性、鼓励通过市场运作方式参与城市更新改造，本条按照不同土地处置方式，将旧厂房改造分为政府收储组织公开出让、自行改造申请协议出让以及二者兼而有之的三种类型。

  第八条

  国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2．0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2．0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2．0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2．0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

  权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的，每年按补偿款的10％扣减补偿款。

  【说明】

  本条是关于国有土地旧厂改造为居住用地后收益及补偿的规定。

  国有土地上的旧厂房改造为居住用地（保障性住房除外）的，需交政府收储后组织公开出让。本条规定政府收回土地使用权后，对原土地使用权人给予适当补偿。

  具体补偿以市土地储备机构相关测算报告为基础制定，不同区域位置土地出让价格不同，结合本市行政区划调整，对补偿比例不“一刀切”，同时对某些区域适当予以政策性支持，符合当前本市实际情况。

  比如，在白云区对某旧厂房用地进行更新改造，规划为商品住宅用地，地块容积率为2．5，由政府收储后进行公开出让，成交价5亿元。因为地块容积率超过2．0，超过部分不计算补偿，因此，原权属人可获得的补偿是：5亿元×2．0÷2．5×40％＝1．6亿元。

  再如，在花都区对某旧厂房用地进行更新改造，规划为商品住宅用地，地块毛容积率为1．8，由政府收储后进行公开出让，成交价1亿元。因为地块毛容积率低于2．0，成交价全部作为计算补偿的基数，因此，原权属人可获得的补偿是：1亿元×50％＝5000万元。

  对原权属人的补偿是以熟地公开出让市场成交价为基数，按一定比例计算的，实际已包含土地整理成本，因此，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

  本条对土地收储出让时限进行了规定，明确交地后一年内应当组织出让，如未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款。鉴于最新公布的基准地价已较为接近市场评估价，按基准地价的40％预支补偿款相当于按照公开出让起始价给予了补偿。公开出让有溢价的，在出让成交后原权属人还有出让后溢价部分40％的收益。

  第九条

  国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：

  （一）位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

  （二）位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

  （三）其他市政府明确规定纳入储备的。

  在本条第一款规定的收储范围外，旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应按照用地比例由旧厂房权属人无偿配建公建配套设施。政府收储部分用地，按本办法第八条的规定取得补偿。

  在本条第一款规定的收储范围内，符合以下情形之一的，企业也可申请部分用地用于自行改造：

  （一）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50％的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施；纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。

  （二）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积不足3公顷（含3公顷），但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30％无偿移交政府统筹安排的，原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积，按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。

  【说明】

  本条是关于国有土地旧厂房改造为商业服务业用地的规定。

  本条对第七条“旧厂房改造方式”进行了具体明确，分别规定改造地块必须纳入政府收储、可由企业自行改造和可由企业申请部分用于自行改造的三种情形，并对自行改造涉及的土地出让金缴交、利益分成及配建公建配套设施等作出规定。

  本条第二款在收储范围以外的自行改造用地，如原旧厂房用地为划拨用地，应按规划新用途的基准地价，扣减原土地征收补偿和整理成本后，补交土地出让金。

  自行改造时以规划新用途的基准地价为基数计收补交地价，方法较为简便，数据获取公开透明，有利于旧厂房权属人在编制项目实施方案进行经济测算，实现更新改造经济平衡。

  本条第三款按照允许“工改商”自主改造、政府参与分地的思路做出具体规定。放开自主改造，同时由权属人交一定比例土地给政府收储，是一条既能解决政策衔接，又能保护改造主体积极性、保障公共利益的思路。

  旧厂改造主体保留一定比例地块，通过变“平面”为“立面”、改变土地用途，享受土地增值收益。

  政府不再收储整块土地，也不用出让后分成土地出让金，减少了收储成本，缩减了改造时间。

  旧厂改造方案规划中公建配套如何安排，可以通过明确一定的公建配套分摊系数来平衡项目内各主体、各地块的承担比例。

  第十条

  国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房的，可不增收工业厂房土地出让金；用于建设科技企业孵化器的，按照《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）及我市有关科技孵化器建设等有关规定执行。若其配套的办公和商业服务业设施用地面积超过总用地面积7％或建筑面积超过总建筑面积14％的，应当按规定缴纳土地出让金。

  旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，应当符合城市规划布局，符合产业导向。

  【说明】

  本条是关于国有土地上旧厂房用地不改变用地性质升级改造的规定。

  为鼓励企业实行“工改工、工改科”升级改造，引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展，本条对国有土地上旧厂房企业自行升级改造给予一定的优惠。

  符合城市规划布局、符合产业导向的，允许其自行改造，工业厂房新增建筑面积不增收土地出让金。

  第十一条

  对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行。

  对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，需进行升级改造的，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，先进行全村范围内的规划建设统筹，明确村集体复建安置用地、经济发展用地、公益设施配套用地和融资用地以及政府储备用地后，在不影响后续更新改造的情况下，可以允许集体旧厂房先行改造，并同步进行整村整治。

  【说明】

  本条是关于集体土地旧厂房更新改造的规定。

  集体旧厂一直以来存在要不要放开先改的问题。现行做法是必须纳入旧村全面改造才能改，但如果旧村不改，旧厂也不能动，由此造成土地闲置，无法发挥效益。为促进城乡建设协调发展，改善人居环境和社区功能，维护村集体经济组织和村民的长远利益，为全面改造预留足够的可开发空间，本条对近期或中期拟全面改造的旧村庄，明确提出集体旧厂房升级改造，应当纳入整村全面改造一并实施的原则。

  对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄范围内的集体旧厂房，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，允许其进行升级改造，并同步推进村容村貌等综合整治，打通消防通道、断头路、增加公园、绿地、配套设施等，解决旧村安全隐患，完善相关配套，改善人居环境。

  对旧村庄范围内的集体旧厂房进行微改造前，也应当论证对后续整村改造的经济平衡及实施无不良影响

  第十二条

  用地行为发生在1987年1月1日前，或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地或完善征收手续的建设用地，符合本办法第十一条第二款规定的，可以按照本办法第八条、第九条、第十条的规定实施改造。

  【说明】

  本条是关于集体土地旧厂房改造的范围和方式的规定。

  本条规定对于用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得相关用地批准文件的集体土地旧厂房以及按政策已完善征收手续的建设用地，符合先行改造条件的，可以按照本办法第八条、第九条、第十条的国有土地旧厂房改造方式相关规定推进实施改造。

  第十三条

  对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造的，可以按照以下方式改造：

  在规划承载容量允许的前提下，按现状用地面积和容积率1．8（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2∶1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地，或没有可抵扣留用地指标的，须将该部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积，按照4∶3∶3的比例，由市政府、区政府、村集体进行分配。

  对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地，纳入旧村全面改造的，按规划用途市场评估价的20％缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的，按规划用途市场评估价的30％缴纳土地出让金；其余的按规划用途市场评估价的40％缴纳土地出让金。

  【说明】

  本条是关于集体旧厂房、工业园区升级改造的规定。

  本条对经市城市更新领导小组审定，不纳入旧村全面改造的有合法用地手续的以及按政策已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目单独实施改造时，具体权益面积的计算、留用地指标的抵扣标准以及无留用地指标时须无偿移交用地交政府的具体比例等方面做了相应的规定。

  本条同时对申请转为国有土地的集体旧厂房，土地出让金的缴交标准进行了说明，区分全面改造、微改造及其他改造类型，分别按照市场评估价的20％、30％、40％等不同的标准缴交。

  我市村级工业园区数量较多、产业低端、土地利用效率低下，迫切需要通过改造盘活园区土地、进行产业结构升级。本条提出按“权益法”计算建筑面积，处理“三旧”改造完善历史用地手续问题。历史用地按毛容积率1．8核算权益面积，不再核算融资建筑面积，避免出现按现状建筑量的“成本法”核算对村集体物业改造的复建面积，形成“老实人吃亏”的困局。规划道路、公共绿地和其他市政公共设施，合计公益贡献比约为40％，毛容积率1．8折算为净容积率3．0。上述权益面积核算办法，符合近几年农村留用地的容积率审批以及《广州市提高工业用地利用效率试行办法》及《广州市城乡规划技术规定》的相关规定。

  为进一步兑现我市留用地欠账，本条提出对有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2：1抵扣留用地指标。对于抵扣后仍有剩余的旧厂房用地或没有抵扣留用地指标的，参考深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）对于用地手续不完善的建成区（拆除重建类项目），处置土地的32％无偿移交政府储备的做法，规定剩余部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。

  第十四条

  旧厂房改变功能是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。

  旧厂房改变功能应符合控制性详细规划。旧厂房改变功能项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴土地出让金。

  纳入政府收储范围的旧厂房不适用本条规定。

  【说明】

  本条是关于旧厂房功能改变的定义及管理要求的规定。

  本条对于旧厂房改变功能的概念和内涵进行诠释，并提出了相关工作要求。在城市发展的背景下，对旧工业厂房进行功能改变，有利于延续城市文脉，节约建设成本，减轻环境负担。功能改变应该在保留原有建筑灵魂、尊重原有架构，辅以人性化改造的原则上进行，可以通过局部拆除、保护性改建扩建、合理利用外部空间、提取工业符号、融合新旧功能空间、协调新旧元素、整合周围空间等方式实施，促使旧厂房及工业园区改变功能，推动企业转型升级。

  旧厂房改变功能，应当坚持原主体结构、原权属主体、原使用期限不变的原则。纳入政府收储范围的旧厂房，不适用自行改变功能的改造方式。

  第十五条

  旧厂房改变功能的更新项目应当缴纳的土地出让金按照以下规定确定：

  （一）原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以基准地价标准计算应缴纳的土地出让金，并扣减原土地用途及剩余期限以基准地价标准计算的土地出让金；因改变功能增加的建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应当缴纳的土地出让金。

  （二）新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收土地出让金；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应基准地价标准的50％计收土地出让金。

  （三）非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应土地出让金。

  【说明】

  本条是关于旧厂房改变功能补交地价的规定。

  国家依法实行国有土地有偿使用制度。在城市更新旧厂房改造中，对不同类型、不同时期旧厂房进行分类处置，分别明确其土地出让金缴纳标准，是广州市旧厂房更新改造核心政策之一，体现了政策的公平性，最大限度保障了业主的利益。改变功能后，原有建筑面积部分以基准地价作为计收基数，新增加建筑面积部分以市场价作为计收基数，再扣减原已缴交地价剩余使用年限的相应出让金。为鼓励和扶持新型产业，本条规定对于新型产业用房或产业配套设施，按照相应公告基准地价标准的50％计收地价。

  第十六条

  旧厂房用地规划为道路、绿地、政府保障性住房等公益性用地的，由政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本市农民集体所有土地征收补偿办法依法进行征收。

  【说明】

  本条是关于旧厂房用地公益征收的规定。

  本条规定对于规划为道路、绿地、政府保障性住房等公益性用地的原旧厂房用地实行公益征收，并明确法律依据及执行标准。此前全市范围内的公益征收工作，曾经存在不同的补偿标准，在“三旧”改造范围内的公益征收按商业用途基准地价的一定比例进行补偿，在“三旧”改造范围以外的公益征收按现状用途市场评估价进行补偿，两种不同的补偿标准在实施过程中容易造成被征收人互相攀比，对工作造成被动。

  为了统一全市范围内公益征收补偿标准，本实施办法明确按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》统一处置。

  第十七条

  旧厂房改造项目原址建筑经市文化、规划、工业和信息化部门认定属工业遗产且有保留价值的，应当按规划要求保留使用。

  【说明】

  本条是关于工业遗产保护的规定。

  广州作为悠久的历史文化名城，在城市建设发展过程中也有一定数量的工业遗产，为了保存城市记忆，传承历史文脉，需要对珍贵的工业遗产予以保留。

  第十八条

  有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地再开发利用时，出让前应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作，确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。

  【说明】

  本条是关于土壤污染调查和评估的规定。

  搬迁后的工业企业遗留场地可能存在固体废弃物、工业垃圾等化学污染物及部分重金属残留造成土壤污染的情况。污染物进入土壤并积累到一定程度，引起土壤质量恶化，造成某些指标超过国家标准的现象，称为土壤污染。土壤污染可能对人体健康产生危害，且具有隐蔽性和滞后性，一般需要专门检测才能发现。为落实环保、绿色发展理念，推进污染治理，发展循环经济，本条规定有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地在再开发利用时，出让前应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作，确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。

  《环境保护法》、《农业法》、《土地管理法》等法律法规对土壤污染防治均有规定。《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2015〕15号）规定：“涉及改变用途或变更使用权人的工业企业遗留场地，应先开展场地环境调查和风险评估，并明确土壤治理修复责任主体，确保土壤环境质量符合开发利用要求。”

  第十九条

  旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后，再向城市更新部门提出改造申请。对实际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。

  【说明】

  本条是关于权益人不一致时如何处理的规定。

  土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之上的排他性权利，包括土地所有权、土地使用权和他项权利。

  土地征收补偿的对象是被征收人，一般特指依法取得登记的土地使用权人或所有权人。

  在现实中，经常存在旧厂房土地使用权人或所有权人与实际使用人不是同一人（含自然人、法人）的情况，这时需要土地权属人与实际使用人就补偿问题协商达成一致意见。

  如不能达成一致，容易引发纠纷并影响搬迁。为避免发生这种情形，本条规定旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，需在向城市更新部门提出改造申请之前，由土地权属人与实际使用人协商一致、达成补偿协议。

  第二十条

  旧厂房改造项目，征收、收购主体与土地权属人已签订收地补偿协议，在完善用地结案和原权属证书注销后，可申请办理土地使用权确权登记给征收、收购主体。旧厂房权属人交地后，应当按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号）第（十九）条规定加强管理。

  【说明】

  本条是关于征收、收购确权及交地管理的规定。

  本条明确了旧厂房改造项目土地使用权转移的前置条件：已签订收地补偿协议、已完善用地结案和原权属证书注销手续，满足以上条件可申请办理土地使用权确权登记给征收、收购主体。

  对交地后的管理应参照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号）第（十九）条规定：“加强实物储备土地的管理。已办理用地结案的政府储备用地，直接划拨给土地储备机构并办理国有土地使用证。

  建立储备地块标准化管理机制，对已完成实物储备的土地，土地储备机构应采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。采取自行管护、委托管护的，应达到通水、通电、通路、平整土地和场地围蔽的要求。

  采取临时利用方式管护的，原则上用作社会公共停车场，避免建设临时性建筑。市、区（县级市）土地储备机构应建立动态巡查制度，对侵害储备土地权利的行为做到早发现、早制止、早处理。”交地后，新的土地权属人应当按照以上规定加强管理。

  第二十一条

  各相关部门应当依法查处土地权属人擅自变更旧厂房实际用途和使用功能，将工业用地和建筑用于商贸服务业经营的行为。

  【说明】

  本条是关于查处擅自变更旧厂房实际用途和使用功能问题的规定。

  建设单位应当依法按规定用途使用建设用地，不得擅自变更用途和使用功能。有关职能部门对此类行为应当坚决查处。

  第二十二条

  旧厂房更新改造项目由土地权属人自行改造的，自取得项目实施方案批复之日起，未在批复的时限内办理出让手续的，批复自动失效；旧厂房更新改造项目用地交由政府储备的，自取得项目实施方案批复之日起，如未在批复的时限内完成土地移交，批复自动失效。

  【说明】

  本条是关于旧厂房改造退出机制的规定。

  为加快旧厂房更新改造工作，在实施方案的批复文件中需要明确批复的失效条件。自行改造的旧厂房以办理土地出让手续为节点，政府收储的旧厂房以完成土地移交为节点，失效时限在旧厂房实施方案的批复中按各项目实际情况进行规定。实施方案批复失效后应按本办法规定，重新启动实施方案的编制与申报工作。

  旧厂房更新改造由政府储备的，已签订储备协议但未在批复时限内完成土地移交的，批复失效后，原协议及补偿款按本实施办法第八条规定处理。

  第二十三条

  市城市更新部门负责依据本办法，起草具体项目行政审批程序指引、专项资金管理办法、旧厂房改造补偿标准等相关配套文件，报市政府批准后组织实施。

  【说明】

  本条是关于授权制定相关实施细则的规定。

  《广州市城市更新办法》第四十二条、四十三条、四十四条分别就城市更新多渠道筹集资金来源和资金用途作出了详细规定。为落实资金管理规定，需制定相关配套指引文件报市政府批准后实施。

  第二十四条

  本办法自2016年1月1日起施行，有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化，根据实施情况评估修订。

  本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的，或已签订收储协议的，不适用本办法。

  【说明】

  本条是关于本办法实施时间及适用衔接的规定。

  《广州市行政规范性文件管理规定》第三十一条规定：“行政规范性文件应当规定有效期。有效期自行政规范性文件发布之日起最长不得超过5年。

  有效期届满，行政规范性文件的效力自动终止。行政规范性文件有效期届满前6个月，制定部门认为该文件需要继续实施的，应当对行政规范性文件的实施情况进行评估，根据评估情况重新修订。

  政府规范性文件的评估，由原起草部门负责，也可以由政府法制机构负责。经评估需要继续施行或者修改后继续施行的行政规范性文件为新制定的行政规范性文件，其制定程序依照本规定执行，并重新编文号发布。在有效期内的行政规范性文件可以根据法律、法规、规章和有关政策以及实际情况的变化予以修改或废止，其程序参照本规定执行。”

  基于行政管理中对公民信赖利益的保护，本条规定在2016年1月1日之前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的，或已签订收储协议的，不适用本实施办法。