规划管理中其实很多工作，并非规划许可和规划核实等常规内容，而是处理很多千奇百怪的历史遗留问题。有些问题按照当前政策规划可以解决，而更多的是不能解决且无法理解如何会发生，必须要翻阅当时的审批档案，并了解当时的政策和规范，然后按照一定的原则来判断解决。

今天我们要举一个山东同行求助的复杂案例，大家可以一起参与到文章后面评论留言。

    2005年左右，私企a取到一宗土地，当时的土地出让合同上载明土地用途为商住用地，没有具体的商住比，没有各项经济技术指标，仅仅写了一句话，根据建设局出具的建设开发意见书这类。。但是翻遍所有档案，并没有发现有这个材料。

   2006年，私企a进行报建，开发建设完成，当年通过政府协调取得了房产证，载明三栋建筑房产用途为非住宅，实际用途为酒店。

2009年，政府收购b公司该项目，在过户后，重新办理房产证，变成5栋建筑，房产用途未填写。

    2019年，政府公司a名称变更为c公司（全资国有，属地政府的），将房产证和土地证进行合并，5栋建筑，三栋载明未非住宅，另2栋按照实际的功能写为门卫房、展厅。

    2020年，c公司对原有建筑进行装修，实际功能还是酒店，在申报装修工程的消防设计审查的时候，消防部门提出上述建筑物并不能确定是商业建筑，而且他们发现在2006年发改部门某文件里有项目中建筑为商业和居住建筑的表述。

 

    通过分析，该土地为综合用地，但其中仅仅包含商业、居住两种用地性质，地面以上建筑物规划用地应该根据土地性质判断，所以不如居住建筑就是商业建筑，而通过两份房产证，一份不动产权证，特别是最后一次不动产登记，据说当时翻阅了房产初始登记的材料，房产性质应该是准确的。

   根据以上情况，规划同行的意见是，事实很清楚，上述土地未经规划审批，没有规划条件，也没有规划许可，应该就根据土地出让合同和房产登记信息直接得出5栋建筑物的房产性质是商业就可以了。

   消防部门的意见是房产性质是应该规划部门来确认一下，如果你们觉得没有问题，你们确认一下也没有什么大不了，不然以后万一出了什么问题，倒查责任也是很大风险的。

   经过几轮讨论，有两个办法：

     1、属地政府出具一个情况说明，请规划部门签署一个情况属实的意见。

    2、属地政府、消防部门（其实现在就是住建局）、自然资源局形成一个会议纪要，然后由住建局直接按照纪要来办理。

 

大家觉得选哪个路径？有没有其他更好的操作办法？

 

   以上这个案例中，好在土地证、房产证都是明确的，建筑的用途之前在上面都已经很明确拆除了居住性质，而且这个权属是政府公司所有，不然更加难以推进。

   大家对这类复杂问题有没有好的建议，或者有其他更复杂的案例，可以拿出来给大家讨论！