纳入拆除重建类城市更新单元计划项目土地分宗审批操作规则(试行)

 

第一条 为规范已纳入拆除重建类城市更新单元计划项目的土地分宗，提高审批效率，依据《深圳经济特区土地使用权出让条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策，制定本规则。

第二条 本规则适用于更新项目在本规则实施前已纳入我市拆除重建类城市更新单元计划(以下简称“已批计划项目”)，因规划统筹、项目实施等原因确需进行的土地分宗。

在本办法实施前未纳入我市拆除重建类城市更新单元计划的项目(以下简称“未批计划项目”)，其土地分宗不适用本办法。未批计划项目确需进行土地分宗的，应在城市更新单元计划批准前完成土地分宗。

第三条 已批计划项目应在城市更新单元规划批准后、申请建设用地审批前完成土地分宗手续。已批计划项目在完成土地分宗手续及确认实施主体前，不得进行建筑物拆除。

已批计划项目的土地分宗，由市规划国土委辖区管理局办理。

第四条 已批计划项目的土地分宗，应满足以下要求：

(一)申请分宗的宗地已取得土地使用权出让合同、不动产证或其他用地批准文件。

(二)申请分宗的宗地内全体权利主体同意分宗，对分宗边界无异议。

(三)分宗后用地的土地性质、土地用途和土地使用权使用期限，按照原权属证明文件的约定执行。

(四)分宗后位于拆除范围外的用地应具备独立使用、独立成宗的条件，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求。

第五条 已批计划项目的土地分宗，按照以下程序办理：

(一)区城市更新职能部门组织对全体权利主体同意分宗的意愿达成进行认定。属全体权利主体委托单一主体开展后续工作的，区城市更新职能部门还应组织对单一主体的资格进行认定。分宗意愿达成和单一主体资格的认定部门、认定标准和认定程序，由各区自行制定。各区城市更新职能部门还应对申请分宗宗地的城市更新情况进行确认，对分宗的必要性和分宗边界的合理性等提出明确意见。

全体权利主体或由全体权利主体委托单一主体持分宗意愿和单一主体资格认定材料、区城市更新职能部门书面意见及相关材料向市规划国土委辖区管理局申请土地分宗。

(二)收到申请后，市规划国土委辖区管理局拟定分宗方案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站进行不少于20个自然日的公示，公示内容应包括：宗地位置、原宗地号、申请人、分宗原因、分宗方案等。

(三)宗地内存在抵押、预查封和查封等情形的，由市规划国土委辖区管理局书面征询涉及的抵押权人和查封机关的意见，征询意见时间为20个工作日。

(四)公示无异议或者有关意见经处理符合规定，且涉及的抵押权人和查封机关未提出反对意见的，办理土地分宗手续。位于拆除范围外的用地，应按程序完善用地手续，签订土地使用权出让合同或其补充协议。

(五)位于拆除范围内的用地，按照《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则(试行)》(深规土规[2016]3号)办理房地产注销登记。位于拆除范围外的用地已办理不动产证的，不动产登记部门根据原宗地权利主体的共同申请或土地主管部门的嘱托文书办理宗地信息变更登记;如有抵押登记的，抵押权人一并提出抵押权变更登记申请。

第六条 本规则自印发之日起试行。本规则解释权归市规划国土委。

 

 

 

《纳入拆除重建类城市更新单元计划项目土地分宗审批操作规则(试行)》起草说明

一、起草背景和必要性

2010年，市规划国土委发布《深圳市规划和国土资源委员会关于土地分宗、合宗的办理规则》(深规土[2010]127号，以下简称“深规土[2010]127号文件”)，对土地分宗、合宗事项进行规范。该规则提出，已建成房地产并已转让的土地的分宗、合宗，应有利于城市更新，有利于提高土地利用效率。在近年的已纳入城市更新单元计划的拆除重建类更新项目(以下简称“已批计划项目”)实践中，陆续出现了因规划统筹、项目实施等原因需进行土地分宗的现象。尤其是在强区放权以后，针对已批计划项目的土地分宗的审批权限及审批流程的问题，市规划国土委辖区管理局和区城市更新职能部门已多次要求予以明确。为规范已批计划项目土地分宗的审批，根据已批计划项目的实际情况，结合深规土[2010]127号文件的精神，开展了《纳入拆除重建类城市更新单元计划项目土地分宗审批操作规则(试行)》(以下简称《操作规则》)的政策制定工作。

二、起草过程

2017年4月起，我局对已批计划项目涉及土地分宗的案例进行了梳理，对已批计划项目如何开展土地分宗进行了研究讨论后，最终形成《操作规则》(征求意见稿)。

2017年7月7日至2017年7月14日，《操作规则》(征求意见稿)征求市规划国土委各部门意见，并同步征求各区城市更新职能部门意见，共收到有11个部门反馈35条意见, 另有3个区城市更新职能部门反馈无意见。反馈意见中，解释说明8条，采纳22条，部分采纳5条。

在综合各部门意见后，形成本《操作规则》。

三、主要内容

(一)关于《操作规则》的适用对象和条件

对于本《操作规则》提出的已纳入城市更新单元计划的项目涉及的土地分宗，经梳理主要为现状工业区，权利人较为集中。同时也有部分已批计划项目为旧工业区、旧商业区和旧住宅区混杂的情况，权利人分散，情况较为复杂。具体以下几种情形：

1.宗地范围内部分建筑物需要保留或者整治，拆除范围未包含完整宗地，导致拆除用地范围线横跨宗地的;

2.按照原有更新政策，国有已出让用地的建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，无法整宗地适用城市更新政策纳入城市更新单元拆除用地范围。因此，宗地内未建设的用地不纳入拆除范围，导致拆除用地范围线横跨宗地的;

3.其他原因导致拆除范围未包含完整宗地，拆除用地范围线横跨宗地的;

4.历史上实际已进行产权分宗，但由于档案数据管理等历史原因，现阶段状态仍为原始宗地状态，需再次确认其分宗行为的;

5.拆除用地范围内因分期或者分项目实施的原因，同一宗地的拆除时序不一致，需要进行分宗的。

其中情形5属于拆除范围内的分宗，实际操作中可以通过同步拆除并办理房地产注销登记予以解决，不建议进行土地分宗。情形1-4均属于因为项目实施或者规划统筹的原因，需要对拆除范围内与拆除范围外的权益进行分割的情形。因此，本《操作规则》设定的适用对象为更新项目在本规则实施前已列入我市拆除重建类城市更新单元计划，因规划统筹、项目实施等原因确需进行的土地分宗，其目的主要是解决存量的已批计划项目的分宗历史遗留问题,推动已批计划项目的实施。

本办法实施前未纳入城市更新单元计划的项目，按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》(深规土告[2010]16号)，其申报的拆除范围原则上应包含完整的产权边界。如申报的拆除范围如涉及跨宗地需要进行分宗的，应在城市更新单元计划批准前完成土地分宗，不适用本《操作规则》 。

(二)关于办理的时间节点和主办部门

已批计划项目进行土地分宗，其目的是将拆除范围内与拆除范围外的土地进行分割，在保证拆除范围外土地权利人权益的同时，使拆除范围内的项目能够按照城市更新政策进行注销和协议出让。因更新单元规划可对拆除范围进行调整，为确保分宗边界的准确性，办理时点设置在规划批准后;同时为保证在建设用地审批前理清相关经济关系，与已批计划项目的土地出让环节紧密衔接，要求在申请建设用地审批前完成分宗手续。

因已批计划项目存在计划清理的可能性，为保证更新项目的有序实施，《操作规则》要求在完成土地分宗及确认实施主体前，不得进行建筑物拆除。

考虑到已批计划项目的土地分宗涉及拆除范围外的土地及建筑物的行政审批事项，建议已批计划项目的土地分宗由委员会辖区管理局办理。

(三)关于办理要求

本《操作规则》结合深规土[2010]127号文件和已批计划项目的特点，要求已批计划项目的土地分宗必须满足以下要求：

1.申请分宗的宗地已签订土地合同、房产证或其他用地批准文件，是为了保证申请分宗的土地权属清晰无争议。

2.申请分宗的宗地内全体权利主体同意分宗，对分宗边界无异议，充分保障全体权利人的权益。

3.分宗后用地的土地性质、土地用途和土地使用权使用期限按照原权属证明文件的约定执行，保证分宗前后的用地的相关要求前后基本一致。

4.分宗后位于拆除范围外的用地应具备独立使用、独立成宗的条件，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求，保证分宗后不影响保留部分的土地和建筑物的使用要求。

(四)关于办理程序

本《操作规则》提出的办理程序，主要是根据客观情况对深规土[2010]127号文件确定的审批程序进行了适当的优化调整，并根据已批计划项目的特点明确了各部门的职责，具体分为五点：

一是由于已批计划项目的分宗行为因城市更新而引起，考虑到区城市更新职能部门作为各区城市更新的主管部门，了解辖区城市更新的具体情况，而且各区政府有着丰富的基层治理和管理经验，因此本《操作规则》明确全体权利主体同意分宗的意愿达成、单一主体(涉及全体权利主体委托单一主体开展后续工作的)的资格由各区城市更新职能部门组织认定，具体的认定部门、认定程序和认定材料由各区结合自身实际另行制定。同时，还要求区城市更新职能部门对申请分宗宗地的城市更新情况进行确认，对分宗的必要性和分宗边界的合理性等提出明确意见。在申请人方面，既可由全体权利主体提出，也可由全体权利主体委托单一主体申请。

二是公示的要求，按照深规土[2010]127号文件的要求，公示期限为20个自然日。本《操作规则》还对公示地点和公示内容作出了明确的规定。

三是涉及抵押、预查封和查封的，要求辖区管理局书面征询相关抵押权人和查封机关的意见。征询意见的时限设定为20个工作日。

四和五是分宗手续的具体办理，要求在公示意见处理后，且涉及的抵押权人和查封机关未提出反对意见的情况下，可办理分宗手续。对于已批计划项目拆除范围内的土地及建筑物，不再要求其签订土地使用权补充合同，直接按规定办理房地产注销登记，按程序实施。对于拆除范围外仍予保留的土地及建筑物，为明确土地范围和相关权益，要求按程序完善用地手续，重新签订土地使用权出让合同或其补充协议。拆除范围外的已办理了房地产的，不动产登记部门根据原宗地权利主体的共同申请或土地主管部门的嘱托文书办理宗地信息变更登记;如有抵押登记的，抵押权人一并提出抵押权变更登记申请。