注规考试实务难还是工作中的问题难？
当然考题和实际工作的问题完全是两码事！
很多问题如果依法依规回答其实很容易，比如依照控规、对照规划条件、按图施工、抄告执法局等等，其实实际工作中很多无奈和办不到，所以很多问题都想知道其他地方的同行是如何处理的。
我没有刻意去控制一个文章里的问题是多少个，这次和上次一样又是31问。这些问题某个规划管理qq群里今年以来的所有的问题的汇总：
1、商业性质用地，建商超、商业公寓有具体的比例规定吗
答：
1、都是商业性质的还需要设置比例规定吗？那只有从城市设计角度加以控制了。
2、出让条件有就有，没有就随便
3、没有相应的技术规定，控规里不可能明确这个，公寓限制很多地方会有规定禁止建设。
2、过期的规划条件需要收回吗？
答：条件里直接加上这一条，该条件自核发之日起有效期一年，过期自行作废。
3、有对建成多年一直未办理规划验收的建筑办理规划验收的法律法规规定吗？
答：一般都是在省条例里有明确。
4、请教港口用地的规划指标怎么出。编地块控规的时候因为港口用地不是城市建设用地没有标注任何指标，但是又在城市规划范围内，现在有港口项目落地需要出规划指标。
答：应当纳入规划区内，然后编制控规。编控制性详规后，规划条件就解决了
5、地下停车场算商业面积吗？
答：1、大部分地方不计算。
2、目前还没有遇到计的城市。
6、在宅基地上盖铁皮结构的简易房，该不该审批？
答、需要审批，算建筑物的，无论多简易都要的。
7、广场建设用地指标该怎样出具？有部分管理用房，我们这边有个市民广场兼地下停车场的项目。还有绿地率该怎样出？
答：首先是符合控规，其次是结合实际需要出具，按照初步方案估算，不会有原则性问题，如果与控规有出入，建议先调整控规。
8、对工业用地上的醇基燃料项目如何审批？
答：关键是你们那边按照石化规还是建规来审查建筑间距和设备间距，其他都是次要的。这个问题至少要在市级层面统一，不然很容易出问题。多征求上级部门和消防应急部门的意见，形成书面材料。
9、敬老院属于居住建筑吗？他的间距问题是按照居住建筑控制还是非居住啊？因为我们这边垂直间距非居住要求比居住高。
答：敬老院属于老年住宅，不低于3小时。
日照要求肯定是得满足，垂直布置时也要按照居住建筑来对待。
10、搅拌站属于工业用地还是商业用地？
答：工业项目。
11、有没有批过危险废物处理的项目呢？在对他的规划设计方案审批前，有没有需要什么注意的地方或者前期需要准备哪些必要的文件呢？比如环评和安全评价报告？
答：1、先做选址环评和安评，做好各种公示，这种敏感类项目严格按照程序和规范就行。
2、在方案阶段要注意满足消防要求和卫生防疫的要求
12、临时建筑许可期满后，可以在不拆除原有建筑的情况下，重新再申请一次临时规划许可证吗？
答：规划博客xhut.cn有推荐南京做法，大家可以去看一下。
13、工业园区企业退让道路红线和用地红线之间的用地权属属于企业还是政府？
答：
1、属于代征部分，权属属于政府，企业仅仅可以通行。
2、一般企业用地界和道路红线重合才是常见的。
14、热电联产项目做不到工业用地1.0的容积率要求，有么有特殊规定予以支持？
答：不仅仅是这种项目，很多化工企业和特殊工艺项目都很低，只有在规划条件出具的时候拉低下限。原因就是特殊工艺。
15、2.5产业用地可以放工业项目吗？
答：2.5产业还是算工业，所以可以的，控制好非生产性用地比例就好。
16、有块地要提升容积率你们地方流程是怎么样的？
答：建议按照《建设用地容积率管理办法》执行，如果是工业用地，可以稍微简化一点，但是会商讨论加公示抄告还是需要的，关键是审查是否符合控规和补缴土地出让金。
17、一个项目的规划设计方案法规规定最多可以做几次方案调整？
答：1、只要企业有正当理由，也符合程序，符合开发期限，可以无限次。
2、调的太多就说明你们审定的方案就是个笑话了，失去规划的严肃性了啊
18、屠宰场的用地性质是什么？
答：工业用地。
19、人防门开启范围内是否可以划车位？
答：不可以。
20、一块地，上面有几个楼，能否给他分土地，按照每一栋楼的面积进行划分？
答：分期供地，各地很普遍的做法，但是非常不规范，以后巡查中你都没有办法解释。而且一般都是工业用地才能分期，三产类项目千万不好这样搞。
21、工业用地指标出让各地市根据什么出具啊？
答：规划博客有一个文章介绍江苏的，基本情况就是有只控制上限的，也有只控制下限的，也有控制上下限的，推荐采取上下限双控。
22、有没有土地不收回，工业改商业的情况？
答：深圳有。城市规划杂志上介绍过。
23、已建成的小区，业主委员会可否改变小区绿化变为停车场，需要如何审批？
答：这不是规划部门该管的事，这个应该城管来管。
24、工业用地里的非生产性用地怎么定义，包括哪些？内部道路、绿地、地面停车场等等这些算非生产性用地吗？
研发中心、实验楼、科研车间属于非生产性建筑吗？
答：正确领悟原国土部文件，但是确实很难，特别是要把附属绿化道路都算进去，很难掌握，能把建筑占地算进去就不错了。掌握建筑物非生产性是关键，直接参与生产要素环节的算生产线，包括动力和仓储，其他都是非生产性。
25、建设单位申请将已出让的商业用地变为居住用地，除了修改控规外，需要重新挂牌出让吗？
答、1、看地方政策
2、没有特殊政策的 是必须重新挂牌的
3、商改住，不需要
4、我们这里商改住控得很严的，相当于变相调容，而且配套设施的要求也不一样，一般是禁止随意调整的
5、根据以前文件来看，商业改住宅，是只能改租赁性住宅，原用地性质是不变的，也就是说，用地性质还是商业
6、如果需要调整用地性质，是需要收回，重新挂牌的
7、建议大家办事的时候多考虑下巡查的时候怎么解释。。。
26、对于有外挂楼梯的建筑，间距该如何计算
答：1、建议看突出部分尺寸，和突出部门是否为建筑主体，突出部位占纵墙大面的比例
2、一般占大面超过1/2，这个突出部位根本不是悬挑结构，是主体承重结构里的，那就从突出部分开始计算
27、控规批复后，根据实际情况，只需要调整建筑限高，该如何流程？
答：1、参照容积率调整程序。
2、控规中居住地块调整限高，居住地块还未出让，出条件前调整过来，还需要什么特殊流程吗
3、非强制性条件规划部门把关就可以，开会定一下，纳入修改控规程序。
4、非强制性条件的改，主要看各省的具体规定，如重庆市就分别出台了强制性条件和非强制性条件修改的相关规定。
28、不涉及土地划拨，但需要有关部门批准或者核准的建设项目，得不得发选址意见书？是否可以以选址意见代替？
答：1、直接咨询审批的有关部门，很多不统一，能不发选址意见书就不要发。
2、现状集体土地上是可以核发选址意见书的
3、选址意见书不属于行政许可 本身就是意见书 依据二号文 选址与用地预审已合并 而不涉及新增国有建设用地 是不需要用地预审的 所以 集体土地可以发选址 但一是要符合规划 二是需要在后续过程中征地 转变行政吧
4、选址意见书是行政许可
5、规划师考试指定教材中说明的
6、针对一书两证 许可是注明的 规划许可证
7、本身就是一个意见书 有倾向性 而行政许可是确定的 有确定性
8、属于行政许可事项，法定的
9、但目前 全国都在推一体化 在一体化梳理时 确实把它入为行政许可 但其实它都够不上行政权力 如果说 它有非常强的行政权力的话 用地规划许可就没有意义啦
10、这个不是法定的 是一体化的人定的
11、]广东省行政许可事项通用目录（2018版）
12、如果说 它是行政许可 完全可以叫 建设项目选址许可证 而不是叫意见书 我现在手头没有 你可以看下实务教材 规划师考试也是国家组织招考 一个东西不能在不同的地方有两个答案
13、你列的 那个就是一个事项库 我们的事项库也是那么列的 因为十大行政权力里 如果对应 最接近的 也是行政许可 所以在录入时只能这么考虑 但作为事项 他的效力是没有那么强的 如果说 选址是行政许可 用地证的意义是什么？
29、居住区里配套的幼儿园权属应该归政府 还是归建设单位所有？
答：1、现在规定产权应该归政府，出让条件必须明确配套幼儿园产权归属问题的
2、在土地出让合同或规划软件中，没有约定的，属建设单位；有约定的按照约定执行
30、有违建别墅的权威解释吗？
答：以各省厅意见为准。
31、有企业原有证件都已经办好了，又调整的规划方案，单层厂房增加面积，从22轴增加到30轴，现在办规划许可，能不能直接办增加部分的工程规划许可，还是说必须把以前的证撤销重办？
答：1、建议变更规划设计方案和工程规划许可证。
2、按改扩建新办增加部分的
3、最好的办法是把原证注销后重新办理，这样的好处是事情的过程很清楚，不会产生异议