无锡市规划局将农房建设管理权限委托给属地镇政府
农村住房建设必须坚持规划先行。农村住房建设必须依据村庄规划进行实施。为此，规划部门正抓紧与相关区、乡镇街道沟通，确定试点村庄，指导组织编制村庄规划，为试点村庄的农房建设提供规划引导和支撑。目前，我市部分试点的村庄规划已形成初步成果，如阳山镇桃园村的村庄规划，为农房建设管理提供规划依据。
权限下放后，规划部门还将进一步加强对乡镇街道规划管理工作的业务培训、加强过程监督检查，以确保各地按村庄规划要求做好农房建设管理工作，真正把好事办好，让群众满意。
关于加强和改进农村住房建设管理的意见(试行)
锡委发[2017]36号
为加强和改进农村居民住房建设管理，优化农村空间布局，改善农村人居环境，提高农民生活居住条件，加快建设美丽乡村，现提出如下意见：
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
为推进以人为本的新型城镇化和城乡发展一体化，加快补齐农村住房建设短板，清楚安全隐患，保障农村居民的合法权益，改善居住条件，通过规划引导，因地制宜规范农村住房建设管理，全面改善农村居民的居住环境，促进社会主义新农村建设，加快城乡发展一体化进程。
（二） 基本原则
1.科学规划引导。农村住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划、镇村布局规划和村庄规划，坚持先规划后建设，切实发挥规划的控制和引导作用。
2.节约集约用地。严格土地管理，严禁占用基本农田，引导农村居民合理用地，盘活农村宅基地资源，实现土地的节约集约利用。
3.严格规范管理。农村住房建设必须严格执行城乡规划、土地管理、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，依法审批，规范操作。
4.彰显风貌特色。农村住房建设应与乡村风貌融合统一，在满足农村居民生产生活需求的同时，充分彰显乡土建筑景观特色。
二、加强农村住房建设的规划引导
（一）完善镇村布局规划。各市（县）、区人民政府要充分尊重农村居民的主体地位，根据已批准的镇村布局规划明确的村庄发展定位，探索城乡“多规融合”机制，积极推进乡村建设发展。按照城乡发展一体化的要求和经济社会发展的需求，适时推进镇村布局规划修编工作，进一步优化城乡空间布局，提升村庄发展水平。
（二）优化农村居住点布局。各地要根据镇村布局规划，优化农村居住点布局，引导农村居民严格按照规划要求进行住房建设。
在城市总体规划、镇总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的农村居民，不得改（扩）建和新建住房；住房经鉴定为D级的农村居民，可以申请纳入城镇社区统一安置；不能统一安置的，经市（县）、区人民政府批准，可以申请按照“原址、原高度、原面积”翻建住房。在城市总体规划、镇总体规划确定的城镇规划建设用地范围外一般村村庄内的农村居民，不得新建住房；住房经鉴定为C级或以上的农村居民，可以申请纳入城镇社区集中安置，或在原宅基地范围内按照《江苏省村庄规划导则》的规定翻建住房；对于原址翻建确有困难的兵营式农村住房，在不新增建设用地前提下，经批准可按照村民一致原则，在原村落内翻建住房。
在城镇规划建设用地范围外规划发展村庄内的农村居民，可以按照村庄规划申请翻建、改（扩）建和新建住房。一般村村庄内符合分户建房条件的农村居民，可以申请在本行政村辖区的规定发展村庄内新建住房。
（三）加快编制村庄规划。规划发展村庄应当以行政村为单位编制村庄规划，引导村庄建设发展。村庄规划由镇人民政府（涉农街道办事处）组织编制，经村民大会或村民代表会议讨论同意，按照相关报批程序，报市（县）、市人民政府审批。
规划发展村庄的建设，应严格按照村庄规划实施。鼓励村集体经济组织引导农村居民统一组织实施新建住宅，其中涉及的公共服务配套设施应由村集体经济组织按照村庄规划统一建设，确保配套设施建设到位。
三、强化农村宅基地管理和用地保障
（一）规范界定宅基地用地条件。各地要加强宅基地申请资格审查，坚持“一户一宅、建新拆旧”的原则，户用地面积控制在135平方米以内，且房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%。现在宅基地面积超过上述标准的，申请改（扩）建和新建房屋时，宅基地面积须按上述标准核减。
（二）创新宅基地用地保障基地。农村居民住房建设应尽量使用原有的宅基地和村内空闲建设用地。对开展农村居民住房改造的，在符合土地利用总体规划的前提下，可安排纳入省同一乡镇范围内村庄建设用地布局调整试点予以保障，以优化农村建设用地布局。
规范实施城乡建设用地增减挂钩试点工作，挂钩指标应重点保证项目区内拆迁地块农村居民安置和农村公共设施、公共服务建设用地，有节余的按规定有偿调剂城镇使用。大力推进土地整治，实施耕地占补平衡政策，实现建设用地占用耕地占一补一、占优补优。
（三）建立节约集约用地机制。引导、鼓励农村居民进城进镇集中居住，积极稳妥开展农村集体建设用地整理，大力开展空心村整治和危房改造，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，盘活农村宅基地资源。对主动退出宅基地的，可以给予实物或货币形式的补偿。相关标准由各市（县）、区人民政府自行制定。
四、完善农村居民建房审批管理机制
（一）规范农村居民住房建设审批程序。各市（县）、区人民政府应当制定具体实施方案，明确农村居民建房的申请条件、审批程序、审批时限和审批权限等，严格落实农村居民建房公开办事制度，做到农村居民建房的用地指标公开、申请条件公开、审批程序公开、审批结果公开。
（二）规范宅基地申请审核。改（扩）建和新建住宅使用本集体经济组织土地的，由农村居民提出用地申请，经村民会议或者村民代表会议讨论同意，镇人民政府（涉农街道办事处）审核后，报市（县）、区人民政府批准。其中占用农用地的，由市（县）、区人民政府按照土地利用年度计划，按年度分批次办理农用地转用审批手续。经批准后连续二年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。
（三）加强农村住房建设审批服务。农村住房建设管理工作在市人民政府的统一领导下，由各市（县）、区人民政府组织实施。规划主管部门要做好集体土地上农村居民住房建设及公共服务配套设施建设的规划管理工作，可以将农村居民住房建设的规划验线、发证（乡村建设规划许可证）、核实工作委托属地镇人民政府（涉农街道办事处）负责。
国土管理部门要做好农村居民住房及公共服务配套设施建设用地监督管理工作，负责农村居民住房及公共服务配套设施建设用地的审批、不动产产权的登记和发证工作。住建部门要指导做好农村房屋危房鉴定、村镇建筑工匠培训、建设队伍管理和技术服务等行业管理工作。
各镇人民政府（涉农街道办事处）受规划主管部门的委托，负责本辖区内农村居民建房的规划管理工作；依法查处相关违法建设行为；做好农村居民建房施工质量安全属地管理工作。
建房户在开工前应当与施工单位或者建筑工匠签订施工合同书、安全责任书，并报属地镇人民政府（涉农街道办事处）备案；完工后，建房户应当签署房屋质量情况书面意见，报属地镇人民政府（涉农街道办事处）。
（四）提升农村住房建设水平。农村居民 住房建设应当与美丽乡村建设、传统村落保护相结合，彰显吴文化地城乡村建筑风貌特色。住建部门要组织编制农村住房建设通用案例图集，免费提供给农村居民使用。新建农村住房的设计必须符合抗震规范要求，推广使用绿色、低碳、节能技术，不断提升农村住房建设的质量品质。
五、加强农村住房建设组织保障
（一）加强组织领导。各市（县）、区人民政府要高度重视农村住房建设的组织管理工作，依据规划、国土、住建、属地镇人民政府（涉农街道办事处）等的职责范围，按照属地管理、高效便民原则，抓紧制定相关工作审批流程和实施办法，积极推进农村居民住房的翻建、改（扩 ）建和新建工作。
（二）加强试点示范。农村居民住房翻建、改（扩）建和新建工作，涉及广大农民居民切身利益，应充分尊重农村居民意愿。各市（县）、区人民政府可以选择基础条件较好的村庄作为本辖区内的农村居民住房建设的试点，特别要做好村集体经济组织统一建设农村居民住房的试点工作，及时总结试点示范经验，取得成功经验后再积极稳妥推进。
（三）畅通审批通道。镇人民政府（涉农街道办事处），村委会两级组织要按照相关审批权限，做好农村居民建房的审批服务工作。村委会负责受理农村居民建房申请，经初审并公示无异议后报镇人民政府（涉农街道办事处）审核，镇人民政府（涉农街道办事处）根据相关部门委托做出审批决定或提出审核意见后报市（县）、区人民政府批准。
（四）鼓励工作创新。各市（县）、区人民政府可以创新集体建房方式，以整体改造建设等形式，统筹村庄基础设施和公共服务设施配套建设，加强生态环境保护，落实村庄环境长效管理，全面提升村庄人居环境品质。
加强和改进农村住房建设管理新闻发布会
（2017年5月24日）
为加强农村居民住房建设管理，改善农村人居环境，市政府常务会议、市委常委会先后审议通过了《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》。现将我市农村住房建设管理政策出台的背景、主要内容及下一步的相关工作说明如下：
一、制定农村住房建设管理政策的背景及依据
（一）制定的背景。2005年，为加快推进城市化进程，我市先后出台了相关政策，暂时冻结了农村住房建设的审批，对符合规定允许建房的农村居民，纳入城镇住宅小区和农民公寓房统一安置。政策的出台为遏制农村地区无序建设的蔓延，推进农村地区集约、节约化发展发挥了积极的作用。但是，随着时间的推移，我市农村居民住房不能翻建、新建的政策，也带来了一些农村住房结构不够安全、形态不够美观等问题，制约了我市农村的可持续的发展。
近年来，市人大代表、政协委员多次提出有关出台农村居民住宅危房翻建相关政策的建议提案。今年我市开展“大走访”以来，基层广大干部群众多次提出改进农村住房建设管理的诉求。为此，市委市政府高度重视，市委主要领导亲自带队，多次深入基层听取群众意见。在广泛听取民意、充分调查研究的基础上，市委市政府出台了《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》，《意见》的出台，将进一步规范农村住房建设，改善农村居民房屋质量，提升农村宜居水平，推进我市的新型城镇化和城乡发展一体化。
（二）主要依据。我市在制定农村住房建设管理政策时，遵照了《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省村庄规划导则》等法律法规精神，根据《国务院办公厅关于改善农村人居环境的指导意见》（国办发〔2014〕25号）要求，借鉴了上海、杭州、苏州等地农村建房管理的经验做法，并结合无锡农村住房建设管理工作实际，做到相关政策的合法规范，因地制宜，合理可行。
二、《意见（试行）》的主要内容
（一）明确了农村居民建房的对象范围。在坚持引导农村居民向城镇和规划发展村庄集中的同时，考虑到不同类型农村居民建房的诉求，对农村居民建房对象范围进行分类管理：一是在城镇规划建设用地范围内，只有不能统一安置且住房危险程度又较高（D级）的农民家庭，才可以申请按照“原址、原高度、原面积”翻建住房，以解决危房改造问题。二是城镇规划建设用地范围外一般村村庄内，房屋的危险等级为C级的农村居民，可以在原宅基地范围内翻建住房。三是城镇规划建设用地范围外规划发展村庄内，农村居民可以申请翻建、改（扩）建和新建住房。四是符合分户建房条件的农村居民，可以到本行政村范围内的规划发展村庄申请建房。
（二）规定了农村住房建设管理的基本要求。一是坚持规划先行。农村居民住房建设坚持先规划后建设，包含规划发展村庄的行政村必须编制村庄规划，不论是住房改造还是公共服务配套设施的建设，必须按照村庄规划的要求有序建设。农村居民申请住房建设需办理乡村建设规划许可证。二是坚持土地集约利用。农村居民建房必须节约用地，严禁占用基本农田。农村居民建房坚持“一户一宅、建新拆旧”的原则，户用地面积控制在135平方米以内。现有宅基地面积超过标准的,申请改（扩）建和新建房屋时,宅基地面积须按标准核减。同时积极盘活农村宅基地资源，对主动退出宅基地的，可以给予实物或货币形式的补偿。三是提升住房建设品质。农村居民建房需在保证质量安全的基础上，彰显乡村建筑风貌特色。新建农村住房的设计必须符合抗震规范要求。
（三）优化了农村住房建设的管理体制及审批流程。为确保农村住房建设因地制宜，提高农村住房建设的审批效能，在坚持依法规范规划管理、用地管理、建设管理的同时，根据便民利民、属地管理的原则，将农村住房建设管理的权限予以下放。农村居民建房的总体审批流程为：符合建房条件的农村居民向村委会提出建房申请，村委进行初审并公示，然后报镇人民政府（涉农街道办事处）审核，镇人民政府（涉农街道办事处）根据相关部门委托做出审批决定或提出审核意见后报市（县）、区人民政府批准。
三、下一步的工作安排
（一）完善配套政策。市出台的《意见》，对全市的农村住房建设的对象范围、管理体制、操作模式做出方向性的原则规定，具体的实施方案或细则需由各市（县）区自行制定。各市（县）区需抓紧制定实施办法和相关工作审批流程，积极推进农村居民住房建设工作。
（二）开展试点示范。农村住房建设涉及广大农村居民切身利益，应充分尊重农村居民意愿。各市（县）区人民政府应选择基础条件较好的村庄作为农村居民住房建设的试点，及时总结试点示范经验，取得成功经验后再积极稳妥推进。
（三）做好指导服务。市规划、国土、住建等部门按照各自工作职责，统筹做好对各市（县）区农村住房建设管理的指导服务。规划部门要适时修编镇村布局规划，组织编制村庄规划，依法做好农村住房建设的审批控制。国土部门要做好农村住房建设的用地保障。住建部门要抓紧做好农村住房设计案例征集工作，汇编成册，并免费提供给农村居民使用，以提高农村住房建设品质。
有关情况发布完毕，谢谢大家。
问：无锡农村住房建设，规划是如何服务和管理的？
答：无锡农村住房建设控制了10多年，《意见》实施后，我们预计符合条件申请农民住房建设的量会比较大。对此，规划部门既要有序引导好农村的住房建设，保护好农村这块净土，也要让农村居民住房条件得到切实改善。我们将从三个方面来服务好这项工作：首先，加强规划引导和管控。《意见》实施后，我们将尽快会同各区启动镇村布局规划的修编，并邀请省内外优秀规划设计单位全面开展村庄规划的编制工作，为农村住房建设提供科学的规划依据和引导，从大规划层面确保农村住房建设按照美丽乡村标准实施到位，真正把我们的农村地区建设成习总书记要求的，让我们的农村“望得见山，看得见水，记得住乡愁”。其次，提升规划服务效能。这次农村住房建设面广量大，几乎覆盖所有农村地区，如何能更好更快地服务好广大农村地区？《意见》中明确，为了提高服务效率，我们把农民个人住房建设的规划许可事项（包括核发乡村建设规划许可证、规划验线、竣工核实等）全部、完整、彻底地委托下放给各乡镇街道，我局也相应制定出台《无锡市农村住房建设规划管理操作规程》，用以指导各乡镇街道按照规划统一要求做好日常管理工作，从而可以就近更好地服务广大农村地区和农民。第三，加强农房建设规划管理的培训和监督检查。有了实施《意见》、高水平的村庄规划，下放了行政审批权，但我们不能当甩手掌柜，相反更要加强规划管理业务培训、加强过程监督检查，从而确保各乡镇街道严格按照《意见》精神，按照村庄规划要求服务农房建设管理，真正把好事办好，让农民满意，让社会满意。
问：在农村住房建设过程中，住建部门如何提升农房建设品质？
答：在农村住房建设中，我们既要注重彰显乡土建筑的风貌特色，也要确保工程建设的质量安全。市住建部门将重点从四个方面着手，推进农房建设品质提升。一是提升农房的设计水平。农村居民住房建设要与美丽乡村建设、传统村落保护相结合，彰显吴文化地域乡村建筑风貌特色；同时新建农村住房的设计必须符合抗震规范要求，推广使用绿色、低碳、节能技术。住建部门将组织编制农村住房建设通用案例图集，免费提供给农村居民使用。二是加强农房建筑队伍的管理。农房建设施工单位原则上需有一定的资质等级，以保证农房建设质量；对一些需建筑工匠施工的项目，要加强对建筑工匠的培训，在其取得合格证后，才能进场施工。三是加强农房建设施工现场管理。指导各市（县）区建设管理部门落实专人负责农房建设现场质量安全巡查，确保施工现场质量安全管控到位。四是完善农房建设管理程序。指导各市（县）区建设管理部门出台农房建设管理细则，严格落实农房建设管理各项程序，确保农房建设的规范有序。
问：国土部门如何保障农村住房建设用地需求？
答：首先，国土部门将按照市委、市政府《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》的要求，通过安排年度新增建设用地计划和城乡建设用地增减挂钩等多项措施，全力为符合住房建设用地条件的建房对象提供用地保障。第二，由于农村住房建设用地就是大家通常所说的“宅基地”，使用涉及面广，情况复杂，政策性强。因此，严格宅基地审批在实施中要严格把握好几个原则：一是规划先行原则，必须符合土地利用总体规划、城乡规划、镇村布局规划和村庄规划，不得占用基本农田，二是“一户一宅、建新拆旧”原则，即一户只能申请一处宅基地，三是节约用地原则，农村居民住房建设应尽量使用原有的宅基地和村内空闲建设用地。《意见》中所讲的宅基地主要包括两方面：一是原址翻建，即在原宅基地范围内翻建，凭原宅基地证即可申请，不需重新办理土地审批手续。二是改（扩）建和新建宅基地，宅基地面积不得超过135平方米，集中房屋占地不得超过宅基地面积的70%（即94.5平方米）。经批准后连续两年未使用的宅基地，应交还集体经济组织另行安排利用。第三，国土部门已依照《意见》的精神，正在研究制定宅基地用地审批和管理细则，并着重在如何简化办理手续、实现优质服务上采取有效措施，以使广大建房户能迅速、方便申请办理手续。
问：根据文件，这项工作要进行试点示范，而且在试点以后要完善。根据我们的了解，目前已经有试点，能不能介绍一下相关情况。
答：文件当中非常明确了，《意见》出台后，由各市（县）区政府根据《意见》的原则精神，结合各地的实际情况，要出台建设管理相关的实施方案或者说实施细则，并且明确在细则推行过程中，要选择比较具有代表意义的相关村进行试点示范。因此，《意见》出台后，各市（县）区都会相应的展开相关工作，并相应的根据各自的实际情况选择自己比较有代表性的村庄进行试点工作。至于这位记者朋友说的相关地区已经展开了试点工作，确实存在这样的情况，在我们的城市发展过程中，个别具有特别重要作用或者特别发展功能定位的相关地区批准过、进行过相应的试点示范。反过来说，这次《意见》的成型，在调查研究过程当中，我们也充分吸取了相关试点地区在操作过程当中的很多经验。谢谢。
附：北海市城乡规划相关职能下放海城区
日前，北海市规划局正式将海城区辖区内的民房规划管理职能以及相应的行政处罚权，移交海城区政府管理。海城区政府有关负责人表示，这是我市深化规划体制改革、加快推进城市化进程之举，对于加大依法治理、依法行政力度，建立“精简、统一、高效”的城市规划管理机制，提升城市管理效率和水平，进一步维护群众利益具有重要意义。
在当天的职能下放交接仪式上，记者了解到，交接后，该区辖区范围内（不含珠海路-沙脊街-中山路、高德三街历史文化街区核心保护范围）建筑占地面积200平方米以下（含200平方米）且建筑面积1000平方米以下（含1000平方米）的民房建设工程设计方案由海城区政府审定。同时，海城区政府负责对辖区范围内占地面积200平方米以上或建筑面积1000平方米以上的民房建设工程设计方案和珠海路-沙脊街-中山路、高德三街历史文化街区核心保护范围内民房的建设工程设计方案进行初审和报批；负责辖区范围内的民房《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》核发及民房规划设计条件变更审批；负责辖区范围村庄规划区内的《乡村建设规划许可证》核发及《乡村建设规划许可证》的规划设计条件变更审批，并对建设工程放验线和建设工程竣工进行规划核实。
此外，海城区政府也将承担相应的监察执法职责，主要是：负责对未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证而擅自建设的建（构）筑物实施日常巡查监管；负责对在建民房项目实施批后管理；负责对未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证而擅自建设的建（构）筑物的立案查处工作；配合对已竣工的民房建设项目进行规划核实；负责民房未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证而擅自建设的建（构）筑物（俗称“无证建设”）的规划监察工作。
据悉，为方便群众办事，保持正常民房建设规划管理秩序，防止工作出现脱钩断档，9月份前，海城区接收的机构及人员仍在市规划局原址办公。