刘家海：规划许可的“四要素”问题（转）
之三：规划许可的“四要素”问题
第三个风险点，讲规划许可证的问题。主要围绕规划许可的“四性”来讲。这里跟刚才讲的公平性的问题可能会有一点需要区分的，就是我们讲公平性的时候通常是讲不同的许可、不同的人之间来做对比的。这里讲的是同一个许可里面的几个要素性的问题。从现在我们实际的做法和现有的规定来看，规划的许可，当然主要讲建设工程规划许可，比较有典型性，它是对一个特定的人，在一个特定的地方，怎么样来建设一个项目或者房屋，这样子做出的一个许可。这样的许可在规划管理上来说，它应该是有一定的时间性的。在我们现在对许可的认知中，对人、事、地这三个要素性规定的认知已经是非常确定的，但是对时间性认知的问题，可能还是有一些漏洞，或者说是以前在遇到的问题不够多的时候，可能不太注意考虑这一方面。许可的时间性，按照我们建设用地的规划许可也好，建设工程的规划许可也好，在我们地方性法规的层次上规定了一定的时间（有效期），在国家的法律里面是没有的。认真论起来，法规的效力层次是低了一点，但是不管怎么样，在法规的层次上确定了许可有效的期限，这个时间性也算是有依据了。
许可的时间性问题对于规划总平来说，略为复杂一点，或者说依据比较薄弱。在实施《行政许可法》清理行政许可事项的时候，大家论来论去，不知道怎么样对总平进行归类好。现在从实践来看，法院的一些判决是认为我们的总平属于规划许可。因为总平对规划许可的很多具体内容都已经做了明确的规定了。所以法院认为这总平也是许可。总平的时间性，没有跟建设用地、建设工程许可一年内有效的规定衔接上，只是我们规划局自己规定六个月内不得修改，解决的是不要让业主频繁地来反复折腾我们的问题。有些很多年以前审定的总平，业主一直没有去做建设，现在却突然找出来让我们按照这个给他发建设工程规划许可证，但我们的城市规划已经做了很大的改变了，我们的一些政策也已经做了很大的改变了，总规或者控规都已经不是原来的版本了。这样你要按原来的总平审批建设显然已经不合适了。这个时候就比较犯愁了。有些确实不太好处理。所以总平的时效性问题，如果一定要完善的话，我觉得是不是可以，特别是出让土地，出让合同都规定了什么时候开工，什么时候竣工的，可以大致上参照这个竣工的时间，按照规定到这个时候你应该做完了，这个总平就成为历史了。你以后就不要再拿这个东西来跟我说一定要怎么样怎么样了。我以后规划变了，你还要建就明确按照新的规划对你提出新的要求，重新审核过符合的才可以建设，不符合的我就不理你了，你原来的总平就算是失效了。
最近我们分局碰到比较多的历史遗留问题处理，这里面有一些没有建完就已经办了房产证了，或者转让以后，再拿以前的许可证来叫我们继续认可它，六层，八层的，但是我们现在的控制已经是四层，有些地方甚至是规划控制不能再建设了。这就出现矛盾了，产生纠纷了。这就需要我们要在法律上找出应对的办法来。
我这里对规划许可“四性”的提炼，实际上也是专门请教法规科以后总结出来的。就是说我的许可是针对特定的人，在一个特定的时间内，在一个特定的地方，来做这么一个特定的建设的，那你现在已经物是人非，甚至人也非，物也非了。你已经办了房产证以后，或者经过一个竣工验收以后，尽管你没有建到原来的六层、八层，才建三层、四层就竣工完了，办完房产证了，那你原来的许可就了结了。如果你再还要建设就按我们现在的要求重新开始，按照新的许可来申请，来审查和审批。
还有涉及到许可证更名的问题。真正的更名，比如说我刘家海，更名为刘国海，但人还是我这个人，这叫更名。要是你把房子转让给别人了，别人也来办理所谓的许可证更名，张三的变成李四的了，这个实际上就不能叫更名了，这是转让了。根据《行政许可法》第九条规定，如果没有法律和法规专门的规定，行政许可是不得转让的。我们现在规划的法律法规并没有规定许可转让，那就是不能转让的。应该是这么理解的。当然我们现在是邕宁县的历史遗留问题太多，这条我们也不好强行实施。转让以后的“更名”业务原来分局一直都在办理，不能到我来了就停掉不给人家办了。我写了一篇叫《执行<<>行政许可法>取消城镇私宅规划许可证转让更名业务》的探讨性文章，大家有空可以看一下。这里有一个案例，原来邕宁县的时候批了六层，建了三层就竣工卖掉，办理了房产证了，过户了。新屋主现在回去翻出个东西来说，原来给我六层的，你现在要同意给我建六层啊。行不行呢？我不懂机关科室里面的同志有没有其他的理解啊，我们现在分局里面主流的理解就是，你原来的那个许可已经完结了，对我就没有用了。我们现在要求他重新申请，重新审查。是这么个概念。如果真要打起官司来，我看我们还是站得住脚的。