刘家海:部门协助中的“规划意见”(转)

admin5年前城市规划管理1438

私宅审批法律纠纷的风险点与应对策略

之五:部门协助中的“规划意见”

第五个风险点,规划意见。这个规划意见不是“一书两证”中的规划选址意见书。现在国土部门在重新给完善土地手续进行补签宗地协议和土地登记的时候都要登一个容积率,所以不断地来函给我们,让我们给他们出规划意见,主要是给核定容积率。实际上,我们的私宅审批是不批容积率的,我们主要是根据不同的区域控制层数和高度。给国土部门出的私宅容积率是根据审批建设以后的一个结果计算出来的数据。这里有一个问题,容积率并不是我们规划管理专有的概念或者说专有的内容。这是要明确提出来的。过去可能我们更多地是基于兄弟单位之间的帮忙,或者是在规划管理的权力扩张过程中,我们认为这个容积率是我们管的,我们不出这个意见你们其他部门不要动,不能动。可能是基于这么样一种过程而来的。现在我们发现,这类让我们出规划意见的业务量是非常大的,而且把所有的风险问题和矛盾压力都压在我们规划部门一家的身上,所以我觉得需要从理论上,从法律上去澄清这个问题。容积率的管理并不是规划部门的专属管理。土地部门他们也有很多对容积率进行规定的文件,而且他们规定这些文件的时候,国土部也没有征求建设部的意见,说明在他们的脑子里非常清晰坚定地认为国土部门管容积率是理所当然的。既然如此,那你国土部门自己计算一下不就行了吗?为什么非要弄到我们这里来帮你算呢?这个问题我跟国土协调了很久,建筑面积除以用地面积得出容积率,谁计算都是一样的,希望由国土部门自己计算容积率,不要再麻烦我们了。现在国土部门那边可能内部争议压力也比较大,原来答应在他们新出台处理邕宁历史遗留问题的意见中解决这个问题,但最后发过来给我们规划征求意见的文稿中,这个又删掉了。认识上还不一致。现在我们分局这边压力也是很大的。不断地有人在给我们提意见,说人家原来就可以出规划意见,你来了就不行了,是不是想搞什么名堂。这个问题看来我们还得想办法,下决心把它彻底地解决了。私宅的容积率是房屋建设的结果,而不是像现在正常出让的大地块那样容积率是预先设定的规划建设的条件。结果和条件是本质上不一样的。这是要弄清楚的。只有正确认识容积率的管理属性,才真正有可能有效地解决这个问题。我之前也写了篇《关于取消城镇私宅历史遗留问题处理有关核定容积率工作问题的思考》的文章,大家也可以看一下。我觉得私宅容积率登记可以取消,或者说应该取消。如果国土部门认为不愿意取消,至少简化为由他们根据建设工程规划许可证或者规划竣工验收合格证载明的合法建筑面积,自己来计算和登记。这不仅使部门的工作更加简便,也符合便民的原则。在实际工作中我们也发现不少例子,是国土部门没有征求我们规划意见出具容积率,他们自己根据建设工程的规划许可证或者规划竣工验收合格证上记载的建筑面积,直接就在宗地协议和土地证上登记他们计算的容积率了。这个由规划部门出具容积率和由国土部门自己出具容积率两种做法混杂并存的情况,确实在群众中产生困惑和非议。国土部门确实应该科学和理性地看待这个问题,解决这个问题。规划部门不应该再傻呵呵地给国土部门当枪使,做垫背了。虽然这个话难听一点,但亲兄弟明算账,账分清楚了,职责清楚了,关系清楚了,才能友谊长存。

相关文章

惊出一身冷汗:建设用地规划许可证前还要把关这个?

1、现在要求工业不得建设单层厂房,一栋厂房高度超过10米,是否可以认定是多层厂房呢(江苏省城市规划管理技术规定中,多层建筑指建筑高度超过10米的建筑),还是无论这个厂房建多高,只要一层的,就认定是单层...

可以在招标合同中约定规划编制单位免费动态维护期限么?

1、风电项目的风机建设需要办理规划两证么?仅仅指风机的建设,不包括升压站。风电项目一般都是采用单独选址的点状用地,工业用地,用地面积很小,用地范围主要需要砌筑的就是塔基,应该算构筑物,需要办理两证。但...

某省厅明确答复开发边界内集体土地个人建房发乡村证,如何理解?

1、国土空间规划都已经批准实施了,有个商业项目选址在公共服务与公共管理用地,这种情况,算符合规划吗?应该怎么操作?调整总规啥流程?非强制性内容也需要调整总规么?批复的只是总规。如果还没做详规,就在做详...

乡镇的商业用地可以办理村镇建设工程规划许可证么?

没有从事过乡镇规划管理,前天遇到一个人拿了一个很老的本,项目是商住楼,土地性质是国有的商服用地,房产交易所让来确认下这个证是否有效,发证机关是镇政府。 大家遇到过么? 村镇建设工程规划许可证是不是只...

土地是租赁的工程规划许可证如何发放

土地是租赁和租赁土地是2个情况,我觉得先要把这个问题搞清楚。 一是甲公司有土地,乙公司租赁甲公司的,能租建筑,土地能在土地使用证证明什么租赁关系么?这个我还真没有研究过,反正这样的情况是肯定建设方是甲...

规划局市政规划科到底做些什么工作

因为工作原因,要衔接市政规划科的职能工作,但是大家也知道小地方的市政规划可能做得还很不够,无论是管理的内容还是与各个部门的衔接,还是对原有市政设施的审批等等都是缺失的。 我去研究了一下全国各地的...