居住用地中商业比例怎么控制，商业建筑可否出售办产权？
回答1：核实就是规划所有的结束，没有变更之说。如果再来，是新的项目了。
2、第一、已完成竣工核实验收，并有小区物业管理的小区，因为竣工核实后，从某种意义上，我们完成了基本职能，小区请了物业（按照法律、物业是房管部门作为主管部门），那么里面的违法行为本应该有他们处理和监管。这个说法是否可行？第二、改变已经审定的图纸进行作业，虽然违背城乡规划法等法律，但已规划竣工核实了，我们怎么处理？
第三、将小区配套商业改成幼儿园，某各层面上是一个民生工程，但是否存在侵害小区业主的权利？其位置是否合理，是否存在影响交通组织？停车问题如何处理？人员进出如何管控？
回答1：擅自改变用途，房管部门有相关处理规定的。从规划层面讲，按图施工完毕验收完毕，不知道还能做什么，提供原来审批的图纸。
回答2：从规划用地来说，居住用地含一定比例的服务设施用地。小区配套幼儿园本身没有问题。业主反应的情况是在规划核实之后，应按新项目、新事项受理，与原项目不牵扯。从程序上说，已经完成规划核实，该项目的规划管理过程已结束。如果租赁方的事，内部装饰装修规划不用管，但涉及改、扩建以及外立面变化，那要重新按新项目、新事项受理。不来申请，按违建处理。
3、居住用地中商业比例怎么控制，商业建筑可否出售办产权？
回答1：有的地区居住用地用非住宅用地比例不超过10%。
按控规，如果没有规定，那就编研，也可以出地方规定。
4、小区配套商业在后面办不动产时，怎么办理？需要侵害土地？
回答1:直接办理，居住用地，建筑功能为配套商业。
5、配套商业办证能卖吗？
回答1：当然可以。
6、用地边界和道路红线重合时，建筑退让是按退让道路要求还是按退让用地边界要求来，或者必须同时满足要求？
回答1：道路
回答2：同时满足要求，按多的退。
7、如果已建成建筑退让不满足，对周边建筑无其他影响可否处罚补办？
回答1：补办的必须要慎重，必须要满足规划条件和技术规范，不然后患无穷。
8、一个项目分两次拿地，条件里的建筑密度一个提上限一个提下限。这个如何平衡？如何控制方案？（工业用地）
回答1：按照控规要求。
回答2：工业用地是设下限的吧
回答3：按控规和地方规定，政府和用地单位签订补充合同，最好是进行合宗。江苏一般都是这样做。
9、住宅小区在规划验收时发现有一栋楼没按审批的总平面图位置建设，偏移了约3米，对周围建筑没造成影响，该怎么处理？
回答1：公示存档
回答2：日照分析没问题的话，重新公示征求业主意见，需要所有已购房业主签字同意。
回答3：要处罚的，未按图施工。