问题1、建筑用途如何变更？

1.原则上建议不同意改变建筑用途。改变用途是否涉及用地性质调整？如需调整应对照规划审查，且用地性质变更需收回土地重新走招拍挂程序

 

2. 如需变更，应要求提供原有房屋的质量鉴定报告、产权证等；审核变更是否符合控规、规划条件；由设计部门出具意见；并函告土地部门（因涉及土地出让金事宜）。

3.建筑物功能改变必然导致土地性质改变。原则上改变土地用途应当收回重新招拍挂，但近年国家允许不收回变更。查看是否符合控规、规划条件；设计部门出具意见；函告土地部门、土地出让金事宜，这种做法会导致利益输送，导致土地出让金流失，不建议建筑用途进行改变。

4.房地合一，建筑物功能改变必然导致土地性质改变。原则上改变土地用途应当收回重新招拍挂，但近年国家允许不收回变更。但这种做法会导致利益输送，导致土地出 让金流失，貌似各地认可落实这个政策的不多。很多地方以外墙装修的名义审批沿街居民楼窗改门或者开门，实际上逃避了建筑物功能改变应当走建设工程许可证变 更这种正式程序，也导致了土地出让金的流失，也规避了改商业用途应当征得三分之二业主同意的刚性程序。

5、规划部门管的是建筑功能的改变是否符合土地规划用途，是否要收回后调整土地用途由国土局确定。

 

 

问题2、简易立体车库是否计入建筑密度和容积率？

回复：立体车库按照建筑工程建筑面积计算规范，应算建筑面积的。应该计入建筑密度。容积率的计算要看当地自行制定的相关标准。