关于支持和规范南沙新区新兴产业园区

用地管理的意见

（征求意见稿）

 

为保障和促进广州南沙新区科学发展，全面贯彻落实我区新型城市化发展战略，聚焦培养新产业、新业态、新技术、新模式，推进我区产业结构调整和转型升级，实现地产多元化发展，促进我区战略性新兴产业的规模化、集约化和高端化，切实解决新兴中小企业用地难问题，进一步支持和规范新兴产业园区的发展，提出如下意见。

一、园区内涵

（一）园区定位。

新兴产业园区是以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等7大战略性新兴产业为主导产业，以设计、创意、研发、品牌、营销、结算等产业链“两端”环节为主要业态，以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小微企业为主要服务对象，功能复合、设施共享，适宜创业、生活、交流的新型产业社区。新兴产业园区是集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体。严格限制一般性生产、制造等产业链“中间”环节（用于研发和试验场地除外）进入园区。

（二）用地功能。

新兴产业园区内土地可按不同功能混合利用，同一地块或同一建筑物可兼容多种功能，建筑物使用功能符合用地性质，园区以产业功能为主导用途（主要为产品设计、研发、试验、成品展示和临时仓储等用途），可按规划适度配置一定比例的商业、办公、住宅建筑面积，并保证足够的公建配套设施面积。

（三）项目准入条件和认定办法

新兴产业园区投资主体根据国家、省、市鼓励发展的新产业、新业态政策要求和园区产业定位，制定园区项目准入条件并报区发改局审定。入驻园区企业的认定办法，由区发改局会同工科信局、投促局等职能部门负责制定。

二、土地储备

（一）优先安排新兴产业发展用地。

依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，根据南沙新区的实际，充分发挥用地预申请政策，遵循市场发展需要，确定园区选址、规模及产业发展定位。土地利用年度计划中的新增建设用地指标向新兴产业园区适度倾斜。

（二）鼓励利用存量建设用地。

1、构建低效用地腾退机制。根据低效利用土地调查，对辖区内不符合产业发展要求，产能低下，圈而不用等低效用地进行登记造册，纳入收回计划。利用存量低效建设用地开发建设新兴产业园区，统一纳入政府储备。原土地权利人提供土地用于新兴产业园区开发的，对其前期投入按不低于“三旧”改造政策中政府收储补偿标准给予补偿（具体补偿标准以收储时点的改造政策为准）。鼓励有实力的企业和金融机构参与新兴产业园区项目土地储备的前期策划和土地整理。

2、鼓励盘活存量工业用地。在符合南沙新区控制性详细规划的前提下，鼓励利用已办理《国有土地使用证》或《房地产权证》等权属证件的存量国有建设用地开发建设新兴产业园区。土地权利人应根据经批准的新规划建设方案，与区国土规划局重新签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，按照申请补交出让金时点，新旧用途市场评估地价差价补交土地出让金，并办理土地或房屋的变更登记手续。

三、园区规划要求

（一）规划条件。

在不突破总容积率和最大允许总建筑面积的前提下，新兴产业园区内产业用途的建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的40%；产业和办公用途的建筑面积不得低于园区计容总建筑面积的70%；住宅用途的建筑面积不得高于园区计容总建筑面积的20%、用地面积不得高于园区总用地面积的15%。

（二）用地规模。

新兴产业园区可分期供地，首期用地规模原则上控制在20公顷以内，整体规划控制一般不超过80公顷。对用地规模较大的项目，可在编制规划、项目计划时预留发展用地，待首期用地按规定建设并通过土地利用评价后，根据市场需求供应预留发展用地。

四、土地供应

南沙新区新兴产业园区土地供应，应体现“公开、公平、公正”原则，维护土地市场规范运行，具体要求如下：

（一）土地供应方式。

1、新兴产业园区一般采用公开挂牌出让方式供地；

2、新兴产业园区也可采用公开招标出让方式供地，招标内容一般由商务标、技术标和地价标组成。也可以先公开对技术、商务部分招标，中标人再通过拍卖方式竞拍土地。商务标权重一般不得低于20%，不高于40%，主要包括投资主体实力、历史业绩、招商计划、园区业态、产业分析、投资计划、园区管理、经营服务等方面内容。技术标权重一般不低于30%，主要包括各用途控制比例、基础设施建设、园区修建性详细规划等方面内容；

3、鼓励“租让结合，先租后让”的出让方式供应土地。中标人或竞得人先行租赁土地进行建设，首次租赁期为6年，租金可一次性缴交或按年度缴交，具体根据租赁合同约定办理。期满通过供地后评价，符合租赁合同约定使用条件的，再按照协议方式办理出让手续。

（二）出让限定条件。

1. 买卖与租赁条件。园区内产业、办公和配套住宅房产的租售应优先满足入驻园区的企业、员工需要。产业、办公和配套住宅房产用于出租和自用的比例不得低于相应用途计容总建筑面积的20%。


2. 供地后评价要求。新兴产业园区用地的《国有建设用地使用权出让合同》或出让合同变更协议中应约定在用地供应后不超过6年，由区新兴产业园区评价小组对园区进行供地后评价。

通过公开出让方式供应园区用地的，园区开发利用情况和招商成果经评价未达到要求或逾期未进行评价的，受让人应按合同约定补充支付出让成交价款总额的40%。

通过“租让结合，先租后让”出让方式供应园区用地的，园区开发利用情况和招商成果经评价未达到要求或根据租赁合同约定时间内逾期未达到评价整改要求的，租赁方依照法定程序报批，收回用地土地使用权，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的评估市场价格给予承租方补偿。

（三）出让金管理。

1. 地价标准。公开出让的起始价原则上为公开出让的底价，不得低于相应地段相应用途级别基准地价，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

新兴产业园区综合用地的出让起始价格以市场评估地价为基础综合拟定。

符合省、市战略性新兴产业优先发展目录并经认定的，出让起始价格按照相应地段相应用途市场评估地价70%综合拟定。

2. 地价缴交。新兴产业园区项目可以分期缴纳土地使用权出让金，但合同签订后一个月内支付额不得低于出让成交价款总额的50%，余款原则上应在6个月内缴清。

3.为更科学地节约集约使用土地空间，鼓励新兴产业园区地下空间的开发和利用。土地供应时地下建筑面积均未计收国有建设用地出让价款（地下计算容积率建筑面积除外）。土地供应后地下空间规划方案明确后，受让人需申请办理地下空间补交土地出让金手续，除土地出让金计收政策明确不需计收国有建设用地使用权出让价款外，其余建筑面积按受让人申请受理时点的市场评估地价，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的30%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的15%计收土地出让金。

（四）供地后评价和合同监管。南沙新区政府牵头成立新兴产业园区评价小组，小组成员应包括区属的产业园区办公室、发改、国土规划、工科信、投促、财政、建设、税务、工商等部门。新兴产业园区投产后，评价小组根据建设用地使用权出让合同约定的供地后评价时间对其进行供地后评价，并可委托第三方机构具体实施。评价内容包括招商成效、产业政策执行、固定资产投资、各类用途比例、节约集约利用、税收增长等情况，具体实施办法由区产业园区办公室会同有关部门另行制定，评价工作经费由区财政预算支出。

经评价达到要求的，方可销售产业、办公和配套住宅房产。逾期未进行评价或经评价未达到要求的，应当在合同约定时间内予以整改；逾期未达到整改要求的，区国土规划局有权按合同约定调高应收出让金总额、收取违约金直至收回用地土地使用权。园区分期供地的，首期用地未通过供地后评价的，不得供应后续各期用地。

五、园区建设

（一）存量用地的开发建设。利用存量国有建设用地开发建设新兴产业园区的，应按照重新确定的规划条件报建和实施建设。

（二）开发进度和时序监管。新兴产业园区可结合招商引资和市场需求，合理安排开发进度，并在签订土地出让合同后2年内，先行实施园区总体规划和基础设施建设。新兴产业园区内产业类设施的开发应不迟于非产业类配套设施的开发。

（三）违法建设监管。未经批准擅自建设的，由区国土规划、城市综合执法等部门按照相关法律、法规的规定进行查处，其入驻企业不得办理工商、税务等相关登记注册手续。

六、确权与买卖租赁

（一）产权登记发证。新兴产业园区应按规划要求和竣工验收实际用途进行房地产确权登记。根据规划竣工验收图件及批文确定规划功能为产业、办公和配套住宅用途的，可按照房屋的幢、层、套、间等有固定墙体界限的部分为基本单元进行分割登记。房产的土地使用期限为产业、办公用途50年，商业用途40年，住宅用途70年。园区内商业性公共服务设施、园区配套服务设施和地下空间建筑面积不可分割登记及转让。

（二）买卖与租赁。园区内房地产出租、出售应按有关规定和出让合同约定办理。新兴产业园区内已确权登记的房产且经评价达到要求的，可以按幢、层、套、间等为基本单元分割转让产业、办公和配套住宅房产。园区投资主体与受让方签订的买卖合同和租赁合同中应当相应约定园区内房产出售、出租、转租、转让、抵押的限定性条件。

1、园区产业和办公用途房产的受让人（含再次转让）须是在南沙新区依法注册登记的企业，符合园区准入条件已入驻园区，并通过区发改局依法进行的资格认定审查。

2、园区配套住宅依照国家、省、市现售商品房管理的相关规定，优先满足入驻园区的企业和员工需要，具体销售价格、交付方式等由园区投资主体自行制定，销售房屋、买受人范围的方案制定由区投促局负责指导和审核。

3、园区产业、办公和配套住宅房产用于出租和自用的比例不得低于相应用途计容总建筑面积的20%，用于出售的比例不得高于相应用途计容总建筑面积的80%。

（三）买卖与租赁监管。园区投资主体应当在出售房产前，将拟出租和出售的房产单位列表报送区国土规划局登记备案，租售单位列表一经确认，不得随意调整更改。出售、出租与转让、转租的数据信息纳入区国土规划局房产交易信息库进行动态监管。经审核不符合出让合同约定的，不得办理转移登记或租赁备案登记。

七、本意见自发布之日起试行，并根据实际情况适时修订，试行期五年。