《高唐县工业用地先租赁后出让管理暂行办法》
关于印发高唐县工业用地先租赁后出让管理暂行办法的通知
高政发〔2015〕38号
高唐县人民政府
关于印发高唐县工业用地先租赁后出让管理暂行办法的通知
开发区管委会，各镇政府、街道办事处，县政府各部门，各垂直管理部门，各企事业单位：
《高唐县工业用地先租赁后出让管理暂行办法》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
高唐县人民政府
2015年11月26日
高唐县工业用地先租赁后出让管理暂行办法
第一条 为加快国有土地资产管理，促进国有土地资产优化配置和新型工业化发展，杜绝土地低效利用、圈地、囤地、闲置等现象发生，提高土地利用 效率，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源发〔1999〕222号）、《节约集约利用 土地规定》（国土资源部第61号令）、《山东省国有土地租赁办法》、《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办发〔2013〕36号）等有关法规规章 规定，结合高唐县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称工业用地先租赁后出让，是指国土资源主管部门供应工业用地时设定一定的条件，以招标拍卖挂牌方式将国有建设用地在一定期限内 出租给土地使用者，由土地使用者按合同约定支付租金（地租）并进行开发、利用、经营；待土地使用者达到租赁合同约定的投资、建设、税收等条件后，申请解除 土地租赁合同，依法签订国有建设用地使用权出让合同的行为。
第三条 县国土资源主管部门负责本行政区域内的工业用地先租赁后出让管理工作。
县发改、经信、住建、审计、环保、规划、房管、税务等主管部门依法对企业的投资、建设、税收等指标进行评估考核。
县财政、物价、监察等主管部门依照法定职责，对租金标准的制定、建筑物（构筑物、附着物）补偿标准和执行情况进行监督检查。
第四条 本县行政区域内根据实际情况能带动和推动我县区域经济发展的工业项目，试用本办法。
第五条 工业用地先租赁后出让是国有土地有偿使用的一种形式。用地企业通过先租赁后出让、长期租赁等方式取得土地使用权。
以租赁、出让方式取得的国有土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。
第六条 工业用地先租赁后出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
第七条 工业用地先租赁后出让应该按照资源有偿的原则签订国有土地租赁合同、国有建设用地使用权出让合同。
国有土地租赁合同、国有建设用地使用权出让合同由县国土资源主管部门（出租人、出让人）与土地使用者（承租人、受让人）签订。
第八条 以先租赁后出让方式供应工业用地，要严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等相关规定。
第九条 工业用地租赁可以实行短期租赁或者长期租赁。租赁的具体期限由租赁合同约定，但不得超过法律、法规规定的出让同类土地使用权的最高期限。企业法人租赁国有土地的期限不提超过其营业执照载明的营业期限。
第十条 国有土地租赁合同应当包括下列内容：
（一）当事人名称；
（二）土地的位置和面积；
（三）规划部门出具的规划条件和其他使用条件；
（四）租赁期限；
（五）租金标准及其调整办法；
（六）租金的支付日期和支付办法；
（七）土地交付时间；
（八）投资、建设、税收等相关条件；
（九）合同的终止（地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式等）；
（十）违约责任和争议解决方式；
（十一）合同约定的其他事项。
第十一条 工业用地租赁的年租金标准（不含城镇土地使用税），以土地出让价格（不得低于最低限价）为依据，参照城镇基准地价结合租赁期限、区 位等因素，采用土地收益还原法等方法进行评估，集体会审确定租金底价（土地还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率）。国土资源主管 部门要编制国有土地使用权租赁方案，报县政府批准，通过媒体公告租赁信息，承租人缴纳保证金，签订土地租赁成交确认书。
第十二条 土地使用者持土地租赁成交确认书到发改、环保等部门办理相关手续，凭有关手续与县国土资源主管部门签订国有土地租赁合同。
第十三条 出租人应当按照租赁合同约定的期限和条件，向承租人交付土地；
承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。
第十四条 土地使用者持国有土地租赁合同及建设用地批准书等有关证明材料，向县国土资源主管部门申请国有土地使用权登记，颁发国有建设用地使用权证（租赁）。
第十五条 土地使用者应当按照国有土地租赁合同约定的用途使用土地，不得改变土地用途或者土地使用条件。
第十六条 通过租赁方式依法取得的国有土地，在租赁期限届满前无法定原因不得收回。因社会公共利益需要，确需提前收回的，县国土资源主管部门应当按照土地使用者开发利用土地的实际投资情况给予合理补偿。
县国土资源主管部门依照前款规定提前收回国有土地使用权的，应当在6个月前书面通知土地使用者，并说明理由，予以公告。
第十七条 在国有土地租赁期限内，土地使用者申请提前终止或者到期终止国有土地租赁合同的，应当在6个月前通知县国土资源主管部门，县国土资源主管部门无偿收回土地。
土地使用者未申请续租或者申请续租未获批准的，县国土资源主管部门可以在租赁期限届满后无偿收回租赁土地。
第十八条 国有土地租赁合同约定的租赁期限届满，土地使用者申请续租或者申请签订国有建设用地使用权出让合同，应当在国有土地租赁期限届满6个月前提出。
第十九条 国有土地依法收回的，土地使用者应当交回国有土地使用权证书（租赁），并依法办理国有土地使用权租赁注销登记。
收回国有土地时，其地上建筑物以基本建设投资额为基数，按50年期限进行折旧补偿，构筑物及其他附着物按实际情况进行评估。收回国有土地后，拒不交还土地的，县国土资源主管部门可以申请法院强制执行。
第二十条 在国有土地租赁期限内，承租人转租、转让或者抵押租赁土地的，必须经出租人书面同意并符合以下条件：
（一）持有国有土地使用权证（租赁）；
（二）按合同约定支付租金；
（三）实现租赁合同约定的土地开发利用条件；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第二十一条 土地使用者转租、转让、抵押其租赁的国有土地，经县国土资源行政主管部门批准后，应当与第三人依法签订转租、转让、抵押合同，自合同签订之日起30日内向县国土资源主管部门申请办理国有土地使用权租赁转租、转让、抵押变更登记。
第二十二条 承租人转租、转让、抵押国有土地使用权期限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余期限。
第二十三条 转租、转让或者抵押租赁国有土地的，地上的建筑物、构筑物和其他附着物随之转租、转让或者抵押。
租赁国有土地上的建筑物、构筑物和其他附着物转租、转让或者抵押的，其使用范围内的土地随之转租、转让或者抵押。
第二十四条 租赁的国有土地转租的，土地使用权仍由原国有土地的承租人享有，第三人取得土地的他项权利，并由原土地承租人缴纳租金。
租赁的国有土地转让的，租赁合同经县国土资源主管部门重新备案，原国有土地使用者的权利义务随之转移，第三人取得土地使用权，由第三人缴纳租金。
租赁的国有土地抵押的，抵押权实现时国有土地使用权可依法转让。
第二十五条 有下列情形之一的，租赁国有土地不得转让：
（一）土地使用权被依法查封或者诉讼保全的；
（二）土地使用权未经公司股东会书面同意的；
（三）土地使用权有争议的；
（四）法律、法规禁止转让的其他情形。
第二十六条 租赁土地达到合同约定的建设、投资、税收等相关条件，土地使用者申请办理国有土地出让的，经县直有关部门审核，县政府批准，土地以出让方式确定土地使用权人，县国土资源主管部门与土地使用者（受让人）签订国有建设用地使用权出让合同，同时租赁合同终止。
受让人为非承租人的，县国土资源主管部门依法收回租赁土地，土地以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用权人。租赁土地上建筑物、构筑物及其他附着物补偿，由受让人在土地成交价款外支付。
受让人为承租人，并依法取得地上建筑物房屋所有权证的，县国土资源主管部门可协议出让国有建设用地使用权。
第二十七条 承租人达不到第十条合同约定条件的，出租人有权解除合同，土地无偿收回，地上建筑物、构筑物及其他附着物等给予折价补偿。
承租人违反第十三条第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，无偿收回租赁土地，并有权请求违约赔偿。
承租人违反第十五条规定的，县国土资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地。
承租人违反第十九条第一款规定的，县国土资源行政主管部门可依法注销国有土地使用权证（租赁）。
第二十八条 出租人违反第十三条第一款规定的，承租人可以解除租赁合同，并有权请求违约赔偿。
第二十九条 土地租金由财政部门负责征收管理，县国土资源主管部门负责具体按合同约定收取，纳入国有土地使用权出让收入管理。
第三十条 因租赁合同引起的纠纷，双方可进行协商，协商不成的，可向土地所在地人民法院提起诉讼。
对国土资源主管部门的具体行政行为不服的，可以依照行政复议和行政诉讼法律法规的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十一条 工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自调整租金标准、减免租金的；
（二）收受当事人贿赂的；
（三）侵占、挪用、贪污租金的；
（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第三十二条 本办法自2016年1月1日起施行，有效期两年。本办法在施行过程中与上级部门新出台的规章规定不一致的，以上级规章规定为准。
抄送：县委有关部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院，县检察院，县人武部。
高唐县人民政府办公室 2015年11月26日印发