老旧小区加装电梯有多难？北京实行一票否决制
抓城市工作，就要抓住城市管理和服务这个重点，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。补上一块块老旧小区的民生短板，也是补上一块块城市管理和服务短板的过程。
从本期开始，我们的记者走进老旧小区，倾听居民的诉说，分析百姓烦心事背后的难题，探求破解难题的有效路径。
——编者
每个城市，都有大量建于2000年之前的老旧小区。如今，小区中的很多居民逐渐进入迟暮之年，上下楼越来越不方便，生活质量因此大受影响。老楼旧房“加梯”改造成为现实的需求。顺应民生期待，各地纷纷出台政策和指导意见，补贴资金，提供指导，大力支持。
然而，记者在走访中发现，目前老旧小区“加梯”改造成功者为数不多。“加梯”之路卡在哪里、难在哪里？出路又在哪里？
住户利益冲突是最大障碍，协商及经济补偿低层住户是关键
“看，就是那张铁皮下的坑。”家住北京市朝阳区慧忠北里第二小区的王奶奶指着楼下的大铁皮说，那是为加装电梯留下的地坑。
2009年，第二小区114和115号楼决定加装电梯，但一、二层住户坚决反对，因为担心影响他们房子采光，还有噪音干扰，“结果电梯硬是没装成。”王奶奶抱怨道。
“北京对老旧小区加装电梯实行一票否决制，门栋12户人家，一家不同意都装不了。”当年加装电梯的牵头人王强（化名）颇为无奈地说，为了取得一、二层 住户的同意，高层住户们可没少费心思：又是带他们去参观样品电梯，又是提出经济补偿。“但一部电梯总共才几十万元，他们一户就想要20万元补偿，哪有那么 多钱！”
“这事儿最难的就是如何让业主们取得统一意见，反对意见80%—90%来自低层住户。”刘先生是朝阳区某单位大院小区业主代表，他全程参与了小区加 电梯。他说，低层住户反对原因无外乎噪音困扰、影响采光、日后物业费上涨等，反对意见有其合理性。“协商以及一定的经济补偿是关键。”刘先生所在小区主要依靠住户都是同一个单位的人际关系优势，做通了低层住户的工作，成功加装了电梯。
同样享受到“加梯”便利的上海美丽园社区共建联合会负责人介绍，上海的政策相比北京宽松，只需2/3业主同意即可，但低层住户利益的协调同样很难，离 不开一轮又一轮的劝说、协商工作，“整个工作就是了解、设计、劝说、不同意，了解、设计、劝说、不同意……了解、设计、劝说、同意。”
装电梯共加盖了46个图章，工程量是新建小区的2倍
许多老楼旧房“加梯”卡在了业主同意关。闯过了这一关，还有许多难题。
上海市《增设电梯的实施流程图》总共有13个步骤，但实际操作起来起码有40多个小流程，建委、规划、房管、绿化、消防……成功“加梯”的上海怒江苑小区总共盖了46个图章。
“老旧小区加装电梯改造，整个项目工作、工程量下来是新建小区的2倍。”刘先生感慨道。
中国科协咨询中心原副主任李性慈介绍，老楼旧房“加梯”手续如此繁琐，一个重要原因是受限于传统电梯的技术瓶颈。比如，传统电梯挖坑要到1.5米至 1.8米深，对于老旧小区而言，这往往会触碰到地下管网，这意味着地下供电、供水、供气、排污等各管道都需改道。“协调这么多部门做管道改线工作不仅花费 高，而且工期稍有耽搁，整栋楼就可能停水、停电等，对业主生活造成的困扰太大。”刘先生所在的小区，每部电梯70万—80万元的加装预算中，一半用在了管 道改线。
小区业委会主任马善祥说，业主征询在他们这里不成问题，最大的问题还是跑政府部门，马主任拿出了一份上海市房管局2013年公布的《增设电梯的实施流程图》。
流程图共13个步骤，分“业主前期工作”、“房管部门工作环节”、“规划土地部门工作环节”和“建管部门、质量技监部门工作环节”4个部分。可以说，这张流程图是总结了包括“华怡园小区”在内的许多老式小区摸索出来的经验后，逐步完善的。
我看了一下，13个步骤大概是这样的：
1.申请人制订方案；
2.进行二次征询第一步，并向房管局提出申请；
3.房管局下发实施计划；
4.申请人向规划部门申请核定工程条件；
5.规划部门制订设计方案，并征询其他有关部门；
6.进行二次征询的第二步；
7.申请人向建委办理工程备案；
8.申请人向规划部门申请工程规划许可；
9.向建委办理招标、备案手续，获得施工许可；
10.施工前向质监局办理施工告知手续；
11.（与10同时进行）申请人向房管局提交批文和改造协议书，房管局上报；
12.申请人组织工程实施；
13.向建设、规划等部门申请备案验收。
马主任说，虽然有了流程，但实际操作中还是非常麻烦。
“比如要向规划部门申请工程规划，就要有房子图纸。我们找了两个月，各个部门都去了，就是找不到，后来是街道开介绍信，在城建档案馆才找到图纸的。”
马主任还说，别看只有13个步骤，但起码有40多个小流程，需要收集46个图章，建委、规划、房管、绿化、消防……
“整个流程下来，就要8-12个月，其实跟造房子要跑的部门是一样的，最后验收的时候也是这么多部门，甚至还有地震局和气象局。”
居民自主协商，政府引导协调，新技术突破，共破“加梯”障碍
老楼旧房“加梯”难，但“加梯”刚需却摆在那里。根据有关部门统计测算，目前北京可加装电梯的老旧及新建多层住宅楼约1.2亿平方米，逾3万栋；上海7层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米，逾20万栋；广州有5万栋旧楼未加装电梯……
破除障碍、满足刚需，是下一步努力的方向。
“在住户间的利益协调上，居民自主协商是主体，但政府的引导作用不能缺失，同时也应提供一定的协调机制。” 国家行政学院政府经济研究中心主任、老旧小区更新和既有建筑改造研究院院长王健说。
厦门市出台的《既有住宅增设电梯指导意见》就明确提出，业主对增设电梯有异议的，住宅所在的街道办事处、社区居委会应当应业主请求，组织调解；如果业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。
此外，就加装电梯出资额如何分摊，厦门市的《指导意见》提出：业主可自行协商出资比例，也可参照以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为零，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2……这为小区居民协商提供了参考依据。
同时，电梯行业本身新技术的突破也为“加梯”之路带来便利。“目前，国内已研发出浅坑式电梯，只需挖坑20厘米，不会对老楼原有地下管网造成影响，这为‘加梯’省去了许多麻烦事儿。”李性慈说。
安道利佳智能科技（北京）股份公司则另辟蹊径，研发出了楼道智能代步器,首次应用到北京市丰台区德鑫嘉园小区17号楼。“只要刷一下电梯卡，脚踏板会 自动打开，人站上去，就会开始自动传送。”德鑫嘉园小区该项目负责人翟建国说，“它就像一辆楼道里的公交车，把居民接力从一楼送到家门口。”由于楼道智能 代步器对原有居住环境影响小，居民之间的矛盾小了很多。“声音很小，在屋里一般听不见。整个机器是贴着楼梯扶手安装的，也不太占空间。”一层住户刘大妈 说。
《 人民日报 》（ 2016年04月11日 17 版）