对居住小区里的停车位的归属有很大的争论，等到新《物权法》出台后，本来以为能解决这个问题，但是法律条文和司法解释还是很不明确。到底怎么理解还是要辨析一下。本文希望在规划管理同行中引起讨论，并得出大家认同的观点，并在实际工作中解答群众的疑问。

1、物权法中的相关内容

第七十三条 【建筑区划内共有的范围】

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

［条文注释］

本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。 道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

［参见］ 《物业管理条例》第38条

第七十四条 【车位、车库的归属与利用】

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

［条文注释］

本条是关于车位、车库的规定。 属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。车库、车位的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用，车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其 他场地作为车库的问题，本条规定 ：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

 

2、专家意见

A、从宏观层面看，停车位应当属于全体业主

这里提及的《物权法》第74条第3款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定将小区内地上停车位的支配权约定给开发商，引起很多社会矛盾。

有专家认为，《物权法》规定建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有， 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也属于业主共有，仅仅规划用于停放汽车的车位属于开发商。而地上停车位与绿地、道路和公共场所很难有明确的界限，业主无法区分，很容易引起误判和误解，造成社会矛盾。

而且，划定地上停车位基本不需要增加成本，而产权归开发商，这样必然鼓励开发商多划地上车位，减少绿地、公共道路和活动场所， 从而降低小区的品质，影响公共环境。“开发商售房后，有可能不再存在，或者不再在开发地经营，对停车位往往很难做很好的管理和维护，导致小区环境质量下降”，

所以建议将地上停车位归属全体业主，由业主自行管理更加长远、更加合适。 而从开发商权益来讲，将停车位的各项成本都考虑进售房成本，就可以保证，而对购房户而言，也更容易接受。此外同一小区内住户的车位全面统筹安排管理，更能突显小区住户的平等。

 

B、从停车位是公共配套设施层面认为停车位是全体业主所有

也有专家认为，按照《物权法》规定，小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易（车位使用权或所有权的买卖）。

C、仅有少数特定条件下，停车位可以独立销售发证

有些地方的做法是，部分停车位被认定为不属于公共设施，开发商需要在房产管理部门进行审批，若予以核准会下发一个车位的《所有权证》，则可取得车位的所有权。在这种情况下，开发商可以把车位的使用权卖给业主。这个情况的前提是，小区的停车位设置标准高于地方规定，比如地方规定为户均1个停车位，整个小区平衡后，超标设置的停车位可以对外独立销售。当然要补充的是，容积率、建筑密度、绿地率、消防等方面都不能降低标准的。

 

 

2、从管理部门来看停车位归属

A、物价局

一般人都认为，从商品房开发成本的构成里就能搞清楚，停车位的建设成本是不是包含在购房款里，但实际上，目前的管理中，房价是一房一价，物价局对价格只是备案，并不进行实质审查。

B、国土局

也有人，认为可以从土地分割中看出停车位所在土地的使用权归属，如果没有进行分摊，那么就应该是开发商所有。但也有专家认为，整个小区的土地都应该按照小区内所有建筑面积进行分摊，也有地方是按照独栋建筑占地面积进行分摊，其他部分土地都不进行分摊，或是直接认为为全体业主。所以这个也不靠谱。

c、房管部门

有人专家简单认为，只要是房管部门能认定能独立发证的停车位就能独立销售，但是独立发证的依据又从哪里来能？

D、规划管理部门

房管部门一般都推到规划管理部门，看规划局如何划定区域范围，即停车位是否为公共服务设施还是独有，其实规划局也没有依据进行认定。

规划局能做的就是对居住小区内的停车位进行分类，一种分类就是按是否是超过地方标准设置了停车位，另一种就是按所处的位置来分类，如底层独立封闭停车位、设置于绿地与道路之间的停车位、独立区域停车位、地下室停车位、人防停车位。

a、独立封闭停车位，目前比较少见了，这个可以是独立销售，和储藏室类似，没有什么异议。

b、人防停车位，根据人防地下室的权属来区分，各地也各有规定，但是一般的做法都是人防停车位公共只能租用，不能销售。

c、设置于绿地与道路之间的停车位、地下室停车位分歧较大，一般都是在总平图上明确标注，一般为带状，与绿地和道路的分界线不明确，这个部分停车位的归属不明确，但更容易被定位为公共服务设施，在《城市居住区规划设计规范》中，停车场（库）为公共服务设施的重要组成部分，倾向于全体业主所有。

d、独立区域停车位与上述停车位相比，同样也是公共服务设施，但有倾向于开发商独立销售满足于部分特殊家庭需求。其量少，不足以影响小区整体停车情况。

但从物权法第74条规定，上述提及的停车位均为规划设计方案中规划的停车位，按照“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这个比较纠结。

 至于规划核实以后，多划出来的停车位肯定为全体业主所有，而规划核实中，应该严格按方案核实，不能多，不能少。

 

在实践中，小区车位的权属目前争议较大，全国各地的情况也各不相同，车辆保有量以及房地产的发展，小区车位的权属不能一直处于不确定的状态，目前像北京、深圳等地已经意识到这一问题，在立法上也逐渐完善。随着《物权法》细化、相关法律法规、地方性法规的出台、房地产登记制度的不断完善，小区车位的权属终究会明确。