“6+1F”多层住宅模式研究（转）
关键词：“6+1F”，多层住宅，阁楼层，《物权法》
六层住宅的顶层由于楼层、隔热、防水等问题曾经一度是住宅销售的鸡肋，为增加其销售量，开发商各显神通。进而产生了一种新的多层住宅形式，即第六层之上再“加层”。这种“加层”并不是增加一个自然层，而是作为顶层的一部分。它形式多样，有局部“加层”，全部“加层”；用途也不一，有的作为跃层或复式、有的作为阁楼，甚至有的成为屋顶花园的一部分。这种住宅无形中增大了顶层住户的建筑使用面积，也有利于户型多样化，所以广受民众欢迎，因此对于多层住宅的销售起着重要的作用。但是由于产生的时间不长，形式多样，并没有国家规范和地方规定进行约束，致使产权归属混乱、设计不符合规范要求等问题不断涌现。给城市规划管理部门带来很大困扰，也侵害了某些业主的合法权益。这一现象引起了笔者的思考，如何才能将这种顶层复式或带阁楼层的6层住宅规范化，拟定统一的设计规范、审批标准，判定其合法的产权归属。基于这一理念，本文特提出“6+1F”多层住宅的概念，从《物权法》角度论证其合理性，并设定其建设条件和审批计算标准，解决规划管理中这一实际问题。
1“6+1F”多层住宅概念的提出
对于6层住宅的顶层阁楼和复式，虽然《住宅设计规范》[1]以及《建筑设计防火规范》[2]有相关的条文约束，但是其概念基本还是处于规范的边缘，为了提高规划管理的科学性、规划设计交流的便利性以及大众化可识别程度，特提出“6+1F”概念。
“6+1F”多层住宅形式定义：主体建筑层数为6层，但第六层为跃层式住宅或者第六层为复合式住宅或者第七层设有局部阁楼的住宅。且第七层的阁楼或者复合式住宅的第二层是从第六层住宅室内楼梯进入的住宅。
之所以设定为“+1F”，是因为所增加的部分仅作为第六层的附属层，其功能、套型结构和产权不能独立于第六层。因此这种附属层可不算入自然层之中，而整栋建筑也仍被视作一种特殊的多层住宅。然而其一旦不作为第六层的跃层、复式或者阁楼部分存在，我们将将其视为独立的第七层，设计、建设应该严格遵循七层住宅的规范要求进行。
2“6+1F”多层住宅现状
为了了解“6+1F”多层住宅现状，笔者对多个建有“6+1F”的居住小区进行了走访调查。主要对象为楼盘售楼处、物业管理处以及小区业主，问题涉及“6+1F”多层住宅的产权、使用以及销售情况等多方面。
整体来看，“6+1F”多层住宅市场销售较好，受欢迎程度较高，但是同时也存在一些不规范不合理的现象：
第一、部分小区里“+1F”被做为单套住宅直接销售，功能结构和产权已独立于第六层，换言之，其实际上已变为住宅的第七层。但是开发商设计建设时又并未严格遵循七层住宅的规范要求进行，例如“七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，而这些住宅均未设置电梯。
第二、“+1F”产权情况较为混乱。“+1F”部分有的业主仅有专项使用权并未办理产权登记，有的却与第六层一起办理了房屋产权，而那些独立出售的“第七层”则均办理了产权登记。
第三、调查中的所有“+1F”和“第七层”的公共楼梯均未直通屋顶，且屋顶皆为平坡混合的形式，屋顶平台都只有第6楼跃层住户或独立成套“第七层”住户能够使用，这种多层住宅公共楼梯的设计产生了一定的消防安全隐患，同时也影响了业主对屋顶的公共使用权。
第四、部分小区购房合同中没有特别针对屋顶及屋顶平台的使用权问题的条款，而实际上开发商已经将屋顶平台作为“+1”的一部分提供给顶层住户使用，这限制了屋顶平台的公共使用性。调查中发现许多其他楼层的居民需要安装太阳能热水器，却无法使用屋顶平台，这致使业主与业主之间，业主与开发商之间纠纷不断。
通过以上调查结论可知，目前“6+1F”多层住宅还没有形成统一的建设标准，业主纠纷不断，开发商各自为政，管理部门无据可依，这不利于城市的建设和和谐发展。
3“6+1F”多层住宅的合法性研究
“6+1F”多层住宅从法律层面具体主要涉及的是《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，依据《中华人民共和国物权法》建筑物由专有部分和共有部分构成，业主的建筑物区分所有权则由业主对专有部分的所有权和对共有部分的共有和共同管理的权利所构成(第70条)，根据《解释》第二条和第三条的内容，“6+1F”中地面以上的六层权属明确，主要问题是涉及“+1F”部分以及其相关联的屋顶以及屋顶平台的权属问题。
通常认为，作为专有部分，成为区分所有权的客体，应当具备如下条件：第一，构造上的独立性，即各区分所有部分有客观明确的事实区分，可以独立地排他支配。所谓客观明确，原则上是指区分所有部分之上下及四周皆有建筑结构体(楼板、墙壁)包围遮蔽。第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。第三，法律上的独立性，①即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全。“+1F”部分四周皆有建筑结构体(楼板、墙壁)包围遮蔽，构造上具有独立性；我们主张必须由其连通的第六层住户使用，利用上具有独立性；根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》[3]和《建筑工程建筑面积计算规范》[4]规定,“+1F”部分可以计算建筑面积,可以进行产权登记，法律上具有独立性。可见“+1F”部分除法律规定的承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共有部分外，其余为业主专有部分。而屋顶部分不论是第六层露天的屋顶顶盖包括屋顶平台，还是“+1F”部分的屋顶顶盖，由于不具备构造上、利用上以及法律上的独立性，不是业主的专有部分，应认为是业主共有部分，根据《解释》第三条也认定了屋顶属于共有部分。
由此基本可以界定“6+1F”多层住宅“+1F”除法律规定的承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共有部分外，其余为业主专有部分，可以登记成为第六层住宅成套产权的一部分。而“6+1F”多层住宅屋顶及屋顶平台应为公共部分，所有权为业主共有，开发商以及个人不得保留所有权，根据《解释》第七条屋顶平台使用权应属于全体业主共有，但使用权可以通过合法途径转让，其可以为个别业主或业主之外的第三人设定专用使用权。但是未经业主大会法定程序许可，屋顶及屋顶平台的使用权开发商以及个人都不得私下约定转让（包括出卖、赠与或出租等形式）。为了有利于消防安全和便于公共使用以及屋顶的保养、维修及水塔等的设置、管理和照护，凡为“6+1F”多层住宅必须设有公共楼梯通往屋顶平台，屋顶不得人为隔断、围护。因此，“6+1F”多层住宅权属较明确，从法律层面分析具有合理性。而调查中的出现产权问题也迎刃而解，“+1F”能够办理产权登记，而且其应登记成为第六层住宅成套产权的一部分。
4“6+1F”多层住宅模式研究结论
根据以上分析，“6+1F”多层住宅作为一种普遍存在的住宅形式，且具有合法性，若将其全盘否定禁止建设显然是不合理的，但对其全盘肯定不加以正确引导又可能导致违规违法的现象增多，加大城市管理的难度。因此如何对其进行科学的管理，引导其朝良性空间发展就迫在眉睫。而解决这些问题的唯一途径就是使“6+1F”多层住宅模式规范化，即从设计、审批到建设各个环节都定立条件、统一标准。具体而言就是设定“6+1F”多层住宅的建设条件和技术经济指标核算标准，使城市规划管理部门有据可依。
4.1“6+1F”多层住宅必备的建设条件
“6+1F”多层住宅实际建设过程中经常出现“第七层”、公共楼梯不能直达屋顶等情况，这均是没有统一的建设标准、没有对其统一控制造成的。往往开发商根据自己要求而建，而规划管理的部门却无从下手。
1）根据《建筑设计防火规范》GB50016—2006第5.3.11条规定“居住建筑的楼梯间宜通至屋顶，通向平屋面的门或窗应向外开启。”笔者认为“6+1F”多层住宅楼梯间通至屋顶平台作为强制要求，这更有利于消防安全以及便于屋顶的保养、维修及水塔等的设置、管理和照护；另一个层面上来说，屋顶及屋顶平台为公共所有，为保证全体业主的公共使用权，楼梯间通至屋顶平台并不得人为隔断、围护合理合法，应当作为建设“6+1F”多层住宅的前提条件纳入。所以凡为“6+1F”多层住宅，必须设有公共楼梯通往屋顶平台，屋顶不得人为隔断、围护。
根据调查结论，实际建设中的“6+1F”的公共楼梯均未直通屋顶，不少业主也提出这一安全隐患。而且这也不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确定的屋顶平台的共有性。所以将“公共楼梯通往屋顶平台”作为“6+1F”建设必备条件。
2)“+1F”阁楼层面积或者复式楼第二层，应当设置在第七层屋面的南向且其建筑面积不得超过第七层面积的50%。“+1F”檐口高度不得超过2.8米。
调查过程中发现，往往开发商将建筑的屋顶和屋顶平台使用权提供给了“+1F”，这破坏了其他楼层的屋顶使用和共有权。所以笔者建议“+1F”部分不超过第七层面积的50%，剩余部分作为公共屋顶平台使用，“+1F”业主不能人为分隔和阻断。而考虑到建筑采光和建筑高度问题，建议“+1F”应该设置在屋面南向，且檐口高度不得超过2.8米。
3)因为“+1F”部分从属于该住宅的第六层，其面积应当按相关的建筑面积计算标准核算纳入第六层套型建筑面积以及公摊面积，第六层及以上的“+1F”部分应作为一套住宅办理相关的产权登记，符合《建筑设计防火规范》GB50016—2006中1.0.2条规定中“住宅顶部为两层一套的跃层”的概念。即“+1F”部分必须属于该建筑第6层住户所拥有，房屋所有权不得分开。
4)根据《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）4.1.6条，
若不设电梯的住宅，第六层住户入口层楼面距该建筑物室外地面的高度不得超过16m。
“+1F”部分从属于住宅的第六层，所以其与第六层共用“住户入口”，即入口设在第六层。因此根据此标准计算时，顶层住户入口依然为第六层住户入口。
5）作为规划总平面图重要组成部分，同时涉及到“6+1F”多层住宅建筑间距的计算问题，必须在规划总平面图中明确标明“6+1F”建筑高度或者室外地坪、屋顶标高以及建筑+1F轮廓线，这是保证规划管理合理性、科学性的重要条件。
由于没有统一标准，“6+1F”设计过程中表达较为混乱，设计者根据自己习惯进行，往往“+1”层没有体现出来。这给规划管理部门的审批带来难度，因此必须严格要求“6+1F”多层住宅的总图表达形式。
4.2“6+1F”多层住宅技术经济指标核算标准
为了给规划审批提供技术引导，基于以上设定的建筑条件，确定“6+1F”多层住宅建筑面积、建筑高度、建筑间距等重要技术经济指标核算标准。
4.2.1建筑面积
“+1F”不计算建筑标准层数，但应当参与建筑面积的计算。若其层高小于1.20米不计算建筑面积；层高大于等于1.20米小于2.20米的按1/2计算建筑面积；层高大于等于2.20米的，按全面积计算。
建筑屋顶部配建的局部设备用房和出屋面的楼梯间，可不计入建筑标准层数计算，但应该计算建筑面积。而计算建筑面积的，原则上均计入住宅建筑容积率。
4.2.2建筑高度
“6+1F”多层住宅标准层高不宜超过2.8米；“+1F”跃层式（复合式）上层为平屋顶时，建筑高度算至跃层式（复合式）平顶屋面（南北屋面高度不一致时，按高处计算）；“+1F”跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡度小于等于45°，建筑高度算至坡屋顶檐口；“+1F”跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡度大于45°时，建筑高度从室外地坪算至“+1F”屋脊线。
4.2.3建筑间距
“+1F”为跃层式（复合式）上层，当建筑退让北侧女儿墙距离（Lt）与+1F跃层（复式）上层的建筑高度（Hy）之比大于等于1：1时，该部分建筑高度可以不计入建筑间距。
7结语
近年来“6+1F”多层住宅形式在全国范围内迅速普及，其可以办理产权登记，具有合法性。但目前没有国家规范、地方规定进行约束，致使其形式多样，纠纷不断。所以各地规划管理部门应该出台相关管理规定，对其建筑形式、建筑条件、技术指标计算加以约束和规范。只有成熟的“6+1F”规划管理规定，才能使保证开发商规范建设、业主合法权益以及规范管理部门有据可依。
［参考文献］
[1]中华人民共和国建设部.GB50096-1999住宅设计规范[S].北京：中国建筑工业出版社，1999.
[2]中华人民共和国公安部.GB50016-2006建筑防火规范[S].北京：中国计划出版社，2006.
[3]中华人民共和国建设部.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则[Z],1995-9-8.
[4]建筑工程建筑面积计算规范.GB/T50353-2005建筑工程面积计算规范[S]北京：中国计划出版社，2005.